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Aufteilung einer Sonderumlage


| 13.11.2011 23:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Boerner



Hallo!

In der nächsten Eigentumerversammlung soll zur Klärung bestimmter Punkte ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden. (Nach Erstellung der Wohnanlage sind noch Mängel vorhanden. In der Sitzung soll mit dem Rechtsanwalt geklärt werden, welche Mängel wirkliche Mängel sind. Die Mängel betreffen zum Großteil das Gemeinschaftseigentum).

Die Aufwendungen (ca. 2000€) sollen über eine Sonderumlage finanziert werden.

Die Vertreter der Wohnungseigentümerversammlung wollen, dass diese Sonderumlage zu gleichen Teilen auf die Eigentümer verteilt werden (jede Wohnung zahlt den gleichen Anteil). Bei allen anderen Umlagen wird aber nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt (je größer die Anteile, desto mehr muss der jeweilige Eigentümer zahlen).

Kann die Aufteilung ohne weiteres so geändert werden?
Muss dieses erst beschlossen werden?
Oder gilt grundsätzlich die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen?

Vielen Dank für die Beantwortung bereits im Voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung des Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworten möchte:

Die Sonderumlage stellt einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan dar und erfordert als solcher einen Mehrheitsbeschluss. Nicht ausreichend ist ein Beschluss nur über die Einschaltung des Rechtsanwalts, da sich aus diesem noch nicht die Kostentragung und die Kostenumlage ergeben.

Der Beschluss über die Sonderumlage muss den besonderen Zweck der Umlage, ihren Gesamtbetrag und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteile enthalten. Er muss im Rahmen der Eigentümerversammlung gefasst und verkündet werden. Dabei ist es (ausnahmsweise) ausreichend, wenn der entsprechende Verteilungsschlüssel genannt wird und der Betrag somit für jeden Wohnungseigentümer berechenbar ist (BayObLG, Beschluss vom 7. 11. 2002 - 2Z BR 97/02). Es ist aber zu empfehlen die Beträge nach Möglichkeit konkret aufzuführen.

Die Aufteilung der Umlagen nach Miteigentumsanteilen stellt den gesetzlichen Regelfall des § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG dar. Von diesem kann grundsätzlich nur im Rahmen einer einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG abgewichen werden, eine Abweichung ist aber möglich. § 16 Abs. 4 WEG gestattet zwar eine Abweichung durch Eigentümerbeschluss (mittels doppelt qualifizierter Mehrheit, also mittels Dreiviertelmehrheit bei Anwesenheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile) für Instandsetzungskosten nebst der Folgekosten, allerdings werden die vorbereitenden Rechtsanwaltskosten zur Prüfung möglicher Mängel wohl noch nicht als Instandsetzungskosten im Sinne dieser Vorschrift betrachtet werden können. Zudem müsste sich eine Verteilung durch abweichenden Beschluss nach dem Maß der Nutzung richten, die Verteilung nach Kopfteilen wäre somit ebenfalls problematisch. Die Regelung einer Verteilung nach Kopfteilen sollte deshalb zur Sicherheit im Rahmen einer einstimmigen Vereinbarung zwischen den Eigentümern erfolgen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort weiterhilft. Bitte beachten Sie, dass eine Frage in diesem Forum in der Regel keine umfassende Rechtsberatung durch einen Anwalt ersetzen kann, und deshalb nur eine erste Einschätzung hinsichtlich der Rechtslage bieten kann.

Mit freundlichen Grüßen,
Bewertung des Fragestellers 14.11.2011 | 01:25


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