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Aufteilung der bescheinigten Denkmal AFA nach §7 auf die WEG-Wie?


| 13.12.2009 19:40 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach Kauf einer denkmalgeschützen Immobilie wurde die Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalfplege zur steuerlichen Absetzbarkeit der Sanierungskosten nach §7 (Denkmal AFA) erstellt und an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übersandt. Für die Wirtschaftlichkeit des Objektes ist es für die Eigentümer entscheidend, wie hoch dieser Sanierkostenanteil aufgrund der steuerlichen Abseztbarkeit ausfällt.
Nun stellt sich die Frage wie dieser für das Objekt bescheinigte Sanierungsanteil auf die einzelnen Eigentümer aufgreteilt werden kann.
Aus einem anderen Objekt ist mir bekannt, dass dieser Bescheid durch den Bauträger aufgeteilt ( nach WEG Eigentumsanteilen) und dann an die jeweiligen Eigentümer weitergeleitet wurde.
In diesem Fall gibt es aber einige Besonderheiten.
Zum einen meldetet der Bauträger nach Fertigstellung des Objektes die Insolvenz an, da von einigen Eigentümern die Kaufsummen aufgrund Mängel nicht beglichen wurden. Mit den restlichen Käufern wurde z.T. eine Kaufpreisminderung aufgrund von kleineren Mängeln vereinbart (wie auch mit mir).
Um diese Summen, die letzendlich nicht bezahlt wurden reduzierte sich auch der bescheinigte Sanierungskostenanteil, da nicht bezahlte Rechnungen vom Landesamt für Denkmalplfege nicht berücksichtigt werden können.
Zum anderen wurden auch der Ausbau des Spitzbodens der beiden Dachgeschosswohnung von Landesamt für Denkmalpflege ebenfalls nicht anerkannt und reduziert den bescheinigten Sanierungskostenanteil ebenfalls erheblich.
Die Bauträgerverträge sind mir bekannt und bescheinigen jedem Eigentümer sowie auch den beiden Eigentümer der Dachgeschosswohnungen, dass der Sanierungskostenanteil (in € angegeben) umgerechnet bei ca. 60% des Kaupreises liegt.
Wenn nun diese bescheinigten Sanierungkosten nach dem Verteilungsschlüssel der Eigentumsanteile der WEG aufgeteilt würden, entsteht mir ein nicht unerheblicher Nachteil, da die Steuerliche Absetzbarkeit deutlich geringer ausfällt obwohl von mir nahzu der komplette Kaufpreis bezahlt wurde.
Gibt es nun eine rechtlich Grundlage den Verteilungsschlüssel der Sanierungkosten neu zu ermitteln?
1. nach meinem Verständnis müsste der nicht anerkannte Sanierungkostenanteil bzgl. des Ausbaus des Spitzbodens auch den beiden Eigentümer der Dachgeschosswohnungen 1:1 im neuen Verteilungsschlüssel abgezogen werden, da diese eindeutig den beiden DG Wohnung zuordbar sind und auch auf dies auf Bescheinigung des Denkmalschutzamtes auch so ersichtlich ist.
2. sind beim Verteilungsschlüssel die tatsächlich bezahlten Summen der einzelnen Eigentümer relevant und müssen diese ins Verhältnis zur tatsächlich bezahlten Gesamtsumme gesetzt werden? Oder ist hier der im Bauträgervertrag ausgewiesene Kaufpreis trotzdem massgeblich? Bitte erinnern Sie sich, dass die Bauträgerverträge nahzu "identisch" sind und die Eigentümer die den Kaufpreiss vollständig beglichen haben damit doppelt benachteiligt wären. Wobei es hier erforderlich ist, dass jeder einzelne Eigentümer die tatsächlich bezahlten Beträgenachzuweisen hätte.,
Zu ergänzen ist noch, dass die derzeitige Auzahlungsquote des Insolvenzverwalters bei 0,X% liegt. D.h. eine Anmeldung von zusätzlichen Forderungen wird zu keinem Ergebnis führen.

Vielen Dank für Ihre Hilfe
14.12.2009 | 17:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

ich weise Sie darauf hin, dass zur abschließenden Beurteilung des Sachverhalts nähere Informationen notwendig sind.

Die entstandenen Sanierungskosten werden nach dem WEG (§ 16 Abs. 2) grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Mieteigentümer umgelegt. Dies gilt für diejenigen Sanierungskosten, die auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Diejenigen Sanierungskosten, die auf die Sondereigentumseinheiten, also die einzelnen Wohnungen, entfallen, werden den Eigentümern der entsprechenden Wohnungen zugeordnet. Dies ergibt sich aus § 14 WEG. Die Sanierungskosten für den Spitzboden müssten meines Erachtens folglich ohnehin den Sondereigentümern der beiden Dachgeschosswohnungen zuzuordnen sein.

In der Teilungserklärung (§ 8 WEG) können die Miteigentümer jedoch von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen treffen.

Es ist nicht möglich, Ihre Frage abschließend zu beantworten, ohne die Teilungserklärung Ihrer WEG zu kennen. Die Teilungserklärung kann einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel für die Umlage der Sanierungskosten bestimmen. Sie können die Teilungserklärung auch ändern (§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG), was jedoch nur möglich ist, wenn dem alle Miteigentümer zustimmen. Die Änderung muss notariell beurkundet werden, ansonsten ist sie nichtig.

Voraussetzung dafür, dass z.B. Sie einen Änderung der Teilungserklärung von den anderen Miteigentümern verlangen können, ist „dass ein Festhalten an der geltenden Regelung“ aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls […] unbillig erscheint“ (§ 10 Abs.2 S.3 WEG). Ob diese Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen, kann ich ohne Kenntnis aller Unterlagen nicht beurteilen.

Ich stehe Ihnen für Rückfragen oder weitere Beratung gerne zur Verfügung.


Rechtsanwältin Isabelle Wachter

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2009 | 22:15

Danke für Ihre Anwort.
Wie ich bereits erwähnte sind die Wohnungen/Haus im Bauträgerverfahren saniert worden. D.h. der Anteil der Sanierungskosten ist im Bauträgervertrag jedes einzelnen Eigentümers festgelegt. Die Aufteilung der bescheinigten Sanierungskosten würde normalerweise durch den Bauträger erfolgen, aufgrund der Insolvenz ist dies aber nicht möglich. Der Insolvenzverwalter als Bevollmächtigter lehnt eine Aufteilung der Sanierungkosten aus kostengründen ab. D.h. der Verwalter muss nun diese Sanierungskosten aufteilen.
In einem Falle der Sanierung durch die WEG ist die Sachlage eindeutig und die Teilungserklärung massgeblich, da ja auch die Sanierung des Gemeinschaftseigentums nach WEG Anteilen bezahlt wird.
Da in diesem klassischen Fall nach Bauträgervertrag bezahlt (bzw. nicht bezahlt) wurde und dort auch die Sanierungskosten festgelegt sind ist dann trotzdem die Teilungserklärung massgeblich?
Im Falle dass die Teilungserkläung massgeblich ist bedanke ich mich für Ihre ausführliche Anwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2009 | 12:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei einem Bauträgervertrag ist es grundsätzlich so, dass der Bauträger den Auftrag im eigenen Namen durchführt und anschließend das sanierte Objekt an die Auftraggeber veräußert. Die Ausgestaltung eines solchen Vertrages ist in der MaBV (Verordnung über die Pflichten der Makler, [...] Bauträger und Baubetreuer) zu finden.

Der Bauträgervertrag ist notariell beurkundungspflichtig.

Der Bauträger hätte als gegenüber dem Grundbuchamt die Teilungserklärung abgeben müssen. Die Sondereigentümer hätten dann ihre Sondereigentumseinheiten von dem Bauträger erst erworben. Die WEG wäre erst hierdurch entstanden. Ob dies so ist, kann ich ohne Einsicht in die Unterlagen nicht sagen.

Wenn zwischen dem Bauträger und jedem Sondereigentümer ein separater Vertrag geschlossen wurde, so haben die Sondereigentümer diese Verträge zu erfüllen und die auf sie entfallenden und in ihrem Vertrag ausgewiesenen Kosten zu zahlen.

Wenn die einzelenen Verträge, die ja sicherlich die auf die Sondereigentumseinheiten und die dazugehörigen Miteigentumsanteile entfallenden Sanierungskosten ausweisen, dem WEG-Verwalter vorliegen, so kann der Verwalter die Verträge als Grundlage für die Kostenverteilung nehmen.

Etwas anderes können die Sondereigentümer nur gemeinschaftlich bestimmen und zwar durch Änderung der Teilungserklärung.

Dies ist meine Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts. Man muss die Verträge einsehen und deren genauen Charakter bestimmen, um Ihre Anfrage abschließend benatworten zu können. ich weise Sie hiermit auf die Möglichkeit hin, eine Direktanfrage an mich zu stellen und mir die notwendigen Unterlagen zur Prüfung Ihrer Möglichkeiten zu übersenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Bewertung des Fragestellers 15.12.2009 | 12:53


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