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Aufteilung der Eigentumsverhältnisse bei einem Grundstückskauf inkl. Hausbau

| 13.01.2012 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


08:37

Hallo,

meine Lebensgefährtin und ich (nicht verheiratet) möchten ein Grundstück kaufen und anschließend ein Haus auf dem Grundstück bauen.
Das eingebrachte Eigenkapital beträgt 25% der Gesamtsumme und kommt allein von mir. Die Raten zur Tilgung des Kredits teilen wir uns hälftig.

Beispielrechnung:

Grundstück: 100.000,00€
Hausbau inkl. aller Nebenkosten: 300.000,00 €

Daraus ergibt sich eine Summe von 400.000,00 €, welche mit 100.000,00 € Eigenkapital (allein von mir) und mit 300.000,00 € Kredit (Raten werden hälftig geteilt) finanziert wird.

Hierbei möchten wir, dass diese Verhältnisse rechtlich verbindlich festgehalten werden, wobei für niemanden ein Nachteil entstehen soll. Wie kann man dies am Besten lösen?

Ich habe gehört, dass man eine GbR zu dem Zwecke des Erwerbs gründen kann, bei der beide Partner als gemeinschaftlich Gesellschafter auftreten. Dadurch könnte man zu jeder Zeit durch Gesellschafterverträge die Eigentumsverhältnisse ändern, ohne einen Notar hinzuziehen zu müssen. Hierbei würde die GbR als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Ist dies richtig? Gibt es diesbezüglich Nachteile oder Bedenken?

Von einer prozentualen Aufteilung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch (Ich 5/8, Partnerin 3/8) wollen wir eher Abstand nehmen, da dies zu Nachteilen im Falle eines vorzeitigen Verkaufs der Immobilie führen kann.

Beispielrechnung:

Verkaufserlös: 360.000,00€
Restschuld: 240.000,00€ (Jeder Partner hat 30.000,00€ abbezahlt)
Nach Ablösen der Restschuld würde demnach ein Resterlös von 120.000,00€ übrig bleiben, der dann im Verhältnis von 5/8 zu 3/8 geteilt werden würde. Daraus ergeben sich folgende Gewinne/Verluste:

Ich: -100.000,00 € EK -30.000,00 € Kreditraten + 75.000,00 € Erlös = -55.000,00 € Verlust

Sie: 0,00 € EK - 30.000,00 € Kreditraten + 45.000,00 € Erlös = +15.000,00 € Gewinn

Daher meine Frage: Ist es möglich vertraglich festzusetzen, dass bei einem Verkauf der Immobilie von dem erzielten Erlös zunächst noch eventuell offene Restschulden getilgt werden müssen, danach meine 100.000,00 € Eigenkapitalanlage ausbezahlt werden muss und erst die danach noch ggf. übrige Summe hälftig zwischen meiner Partnerin und mir aufgeteilt wird? Wie müssten wir vorgehen?

Wäre es möglich in einen solchen Vertrag auch ein Vorgehen im Falle einer Trennung der Partnerschaft festzulegen?

Vielen Dank.

13.01.2012 | 20:34

Antwort

von


(2273)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,



die von Ihnen angedachte Möglichkeit der GbR ist zwar rechtlich möglich und zulässig, birgt aber die Risiken, dass die Partner als Gesamtschuldner mit Ihrem Privatvermögen haften und ohne besondere vertragliche Vereinbarung dann ebenfalls wieder die Kopfaufteilung erfolgen wird.


Letztlich sicher in dem von Ihnen gewünschten Sinne ist daher nur die notarielle Vereinbarung, bei der dann neben der wechselseitigen Zahlungen der Einlagen (also auch Ihres Eigenkapitals), der montalichen Belastungen dann auch die Auseinandersetzung im Falle einer Trennung verbindlich geregelt werden kann.


Hierbei kann und sollte dann in der Tat so vorgegangen werden, wie Sie es in der Fragestellung bereits angedacht haben, allerdings mit folgender Modifizierung:


Zunächst sollte die Eigenkapitaleinlage ausgezahlt werden, da Sie diese bereits geleistet und Zinsverluste erltten haben.

Die dann übrige Summe kann danach aufgeteilt werden, da damit die monatlichen Belastungen ausgelichen werden.

Denn sollte ein Verkaufserlös nicht reichen, würden Sie nach Ihren Vorstellungen die Eigenkapitaleinlage letzlich allein riskieren, was dann sicherlich nicht mehr der Billigkeit entspricht, so dass Sie quasi den Auszahlungsmodus "umdrehen" sollten.


Dieses ist alles im Rahmen einer notariellen Vereinbarung möglich, so dass Sie - und bitte, BEVOR Sie einen Grundstückskaufvertrag unterzeichen - mit allen aussagekräftigen Unterlagen einen Notar zur Erstellung dieser Vereinbarung aufsuchen sollten. Zwar könnte auch ein Rechtsanwalt diese Vereinabrung ENTWERFEN, allerdings reicht dieses dann nicht aus und Sie müssten dann zweimal (Rechtsanwalt und Notar) zahlen - daher ist es sinnvoll, gleich den Notar aufzusuchen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php


Rückfrage vom Fragesteller 13.01.2012 | 21:37

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Jedoch bleiben für mich zum Verständnis Ihrer Ausführungen folgende Punkte offen:

1. Sie schreiben, dass eine GbR eine gesamtschuldnerische Haftung für beide Gesellschafter zur Folge hätte. Wo bestünde denn hierbei der Unterschied zur privaten Haftung, die wir im Falle der "normalen" privaten Eintragung im Grundbuch zu tragen hätten?

2. Wäre ein GbR Vertrag nicht grundsätzlich flexibler? Also stimmt es, dass die Eigentumsverhältnisse innerhalb der GbR nach dem Kauf des Grundstücks jederzeit von den Gesellschaftern vertraglich verändert werden können, ohne dass hierzu ein Notar hinzugezogen werden muss oder müsste in diesem Falle auch bei jeder Vertragsanpassung ein Notar hinzugezogen werden?

3. Verstehe ich Sie richtig, dass der notarielle Vertrag, den Sie vorschlagen, bereits im Zuge der Erstellung des notariellen Kaufvertrages zum Grundstück vorliegen muss oder wird dieser im Rahmen der Kaufvertragserstellung mit erstellt bzw. ist er Teil des Kaufvertrages?

4.Wird der von Ihnen vorgeschlagene notarielle Vertrag mit im Grundbuch eingetragen?

5. Werden meine Partnerin und ich bei Ihrem Lösungsvorschlag dann je hälftig im Grundbuch eingetragen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.01.2012 | 08:37

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Nachfragen möchte ich wie folgt beantworten:


1. Sie schreiben, dass eine GbR eine gesamtschuldnerische Haftung für beide Gesellschafter zur Folge hätte. Wo bestünde denn hierbei der Unterschied zur privaten Haftung, die wir im Falle der "normalen" privaten Eintragung im Grundbuch zu tragen hätten?

Der Unterschied besteht letztlich darin, dass der GbR-Vertrag geändert werden könnte, allerdings nur mit der unter Nr.2) aufgeführrten Einschränkung und die GbR als Rechtsform dann Eigentümerin des Hausgrundstückes wäre.

Bedenken sollten Sie auch, dass es Änderungen der GbR (Tod eines Gesellschafters, Rechtsnachfolge durch Übertragung auch Dritten (Kind?)) geben könnte, die dann imer eine gemeinsame Änderung des GbR Vertrages nach sich ziehen müsste.

2. Wäre ein GbR Vertrag nicht grundsätzlich flexibler? Also stimmt es, dass die Eigentumsverhältnisse innerhalb der GbR nach dem Kauf des Grundstücks jederzeit von den Gesellschaftern vertraglich verändert werden können, ohne dass hierzu ein Notar hinzugezogen werden muss oder müsste in diesem Falle auch bei jeder Vertragsanpassung ein Notar hinzugezogen werden?

Der GbR-Vertrag wäre zwar schon flexibler, aber eben nicht in Hinblick auf die Grundstücksfrage. Denn zur Änderungen an Grundstücksrechten ist nach der deutschen Rechtsordnung die notarielle Einigung und Eintragung erforderlich.

Immer dann, wenn die Änderung der GbR also Änderungen man Grundstück nach sich ziehen soll, werden Sie ohne Notar nicht weiterkommen.

Da offenbar der Zweck verfolgt werden soll, auch Geld (für Eintragungen, Änderungen am Grundstück) zu sparen, ist es dann sicherlich nicht ratsam, diese "GbR-Lösung" einzuschlagen.

3. Verstehe ich Sie richtig, dass der notarielle Vertrag, den Sie vorschlagen, bereits im Zuge der Erstellung des notariellen Kaufvertrages zum Grundstück vorliegen muss oder wird dieser im Rahmen der Kaufvertragserstellung mit erstellt bzw. ist er Teil des Kaufvertrages?

Das ist eine echte Gratwanderung. Es wäre zwar denkbar, aus Kostengründen beides gemeinsam zu fertigen, ratsam ist es aber - wenn Sie eine größtmögliche Absicherung wünschen - hingegen nicht, da dann natürlich die Frage auftauchen könnte, was denn nur eher da gewesen ist (Vereinbarung oder Kaufvertrag?) und es zu einer Vermischung kommt, so dass der eigentliche Vertragshauptzweck dann hinterfragt werden muss. Und wie dann letztlich ein Richter im Sreitfall entscheiden wird, wäre schon mehr als fraglich.

Wollen Sie also eine Absicherung, sollten zwei Verträge in der von mir genannten Reihenfolge gefertigt werden.

Sicherlich kann das weitere Kosten nach sich ziehen. Nur müssen Sie entscheiden, ob Sie eine billige, oder eine sichere Lösung bei solchen Summen haben wollen. Zudem kann man sicherlich auch mit den Notar eine vernünftige Kostenvereinabrung im Vorfeld treffen.

Hier nützt es aber mE nichts, am falschen Ende sparen zu wollen, so dass ich zu der sicheren, wenn auch etwas teureren Variante dringend raten würde.

4.Wird der von Ihnen vorgeschlagene notarielle Vertrag mit im Grundbuch eingetragen?

Nein. Dieses wäre aber möglich, wenn die Parteien es wünschen; aber eine gesetzliche Notwendigkeit zur Grundbucheintragung besteht nicht.

5. Werden meine Partnerin und ich bei Ihrem Lösungsvorschlag dann je hälftig im Grundbuch eingetragen?

Sofern es keine andere Einigung gibt, werden beide dann je zu 1/2 eingetragen. Eine andere prozentuale Eintragung wäre aufgrund einer Einigung der Parteien zulässig und somit rechtlich möglich; allerdings wollen Sie dieses ja nach Ihrer Eingangsfrage nicht, so dass es dann bei der hälftigen Eintragung mangels anderslautender Vereinbarung bleiben würde.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 14.01.2012 | 09:52

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