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Aufteilung Kredite für Bau Eigenheim + Vermietung

| 11.07.2012 13:10 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich stehe vor dem Bau eines Eigenheims mit einer 2. Wohnung zur Vermietung (ca. 1/3 der Wohnfläche). Die finanziellen Mittel sind wie folgt aufgeteilt:

1) Eigenkapital (ca. 30%)
2) KfW-Kredit für Energieeffizientes Bauen (ca. 15%)
3) Normaler Bankkredit für Eigennutzung (? %)
4) Normaler Bankkredit für Vermietung (? %)

Meine Fragen:

1) Reicht es, wenn ich beim Bau genau nachhalte, welche Mittel für welchen Teil des Hauses verbraucht wurden (wobei ich bei Rechnungen, die sich nicht genau zuordnen lassen, einen prozentualen Anteil nach Fläche wähle) und am Ende nur eine Gesamtabrechnung erstelle, die darlegt, dass die Eigenmittel und Kredite für die Eigennutzung sich mit dem für diesen Teil des Hauses getätigten Ausgaben decken? In diesem Fall könnte ich zuerst die Eigenmittel nutzen, unabhängig davon, wofür diese eingesetzt werden und dann sequentiell die Kredite in der Reihenfolge der Zinshöhe.

2) Oder muss ich bei jeder einzelnen Zahlung darauf achten, wirklich die richtigen Mittel hierfür zu nutzen, was bedeuten würde, dass ich von Anfang an nicht nur Eigenmittel einsetzen dürfte, sondern auch Kredite für den vermieteten Teil abrufen müsste, um die max. steuerliche Absetzbarkeit zu gewährleisten - was die Bank aber wohl nicht mitmacht.

3) Wie ist dabei der KfW-Kredit zu bewerten, der in einer Summe ausgezahlt wird, sich in seiner Höhe aber nach der Anzahl der Wohneinheiten bemisst?
a) Kann ich diesen komplett für den eigengenutzten Teil verwenden? (Optimum für mich)
b) Kann ich diesen nach Wohnfläche aufteilen?
b) Muss ich diesen je hälftig den beiden Bereichen zuordnen, weil er originär ja auch aufgrund der beiden Wohneinheiten ausgezahlt wurde? (Schlechtester Fall für mich)

Ich hoffe, dass das Ergebnis ist, dass ich für beide Bereiche separate Konten führen muss und die Kredite so abrufen muss, dass ich auf den jeweiligen Konten immer genug Geld für beide Bereiche habe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Am besten ist, dass die Bauunternehmer Ihnen gesonderte Rechnungen erstellen, welcher Teil auf die fremdgenutzte und eigengenutzte Immobilie entfällt. Hier sollten Sie auch zwei getrennte Konten einrichten und die Zahlungen entsprechend vornehmen. Alles andere führt zu Problemen mit dem Finanzamt. Wo dies nicht möglich ist, Aufteilung entsprechend der Fächenanteile.
2. Auf das gesonderte Baukonto für die fremdgenutzte Immobilie überweisen Sie nur die Darlehensmittel die hierfür auch verwendet werden.
3. Das Kfw Darlehen sollten Sie entsprechend der Flächenrelation aufteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2012 | 15:33

Sehr geehrter Herr Hermens,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Leider beantworten Sie den Fragenkomplex 1+2 im Kern nicht, so wie von mir gemeint. Ich versuche es daher nochmals deutlicher zu formulieren:

Die Bank macht mir die Vorgabe, dass ich meine Eigenmittel zuerst aufbrauchen muss. Diese Mittel würde ich somit z.B. für Grundstück, Baugrube, Fundament und Rohbau verwenden, also durchweg Posten, welche sich auf die gesamte Immobilie beziehen. Dies möchte ich vermeiden.

Ich also möchte vermeiden,
a) dass das Finanzamt einen Teil meiner Eigenmittel als für den vermieteten Teil genutzt wertet oder
b) dass ich mit der Bank verhandeln muss, dass ich das für den vermieteten Teil gedachte Darlehen vor vollständiger Verwendung meiner Eigenmittel teilweise abrufen kann, um es parallel zu den Eigenmitteln einsetzen zu können, um die oben genannten Kosten anteilig durch Eigenmittel und Kreditmittel zu begleichen.

Falls sich dies beides irgendwie vermeiden lässt, würde ich dann natürlich auch lieber den (günstigeren) für die Eigennutzng gedachten Kredit komplett abrufen, bevor ich zuletzt den Kredit für den vermieteten teil abrufe.


Zudem möchte ich Sie bitten, in ihrer Antwort nicht Formulierungen zu verwenden wie "am besten ist es", sondern dass Sie mir klar sagen, wie die rechtliche Regelung aussieht (mit Verweis auf die entsprechenden Paragraphen), bzw. welche Urteile es hierzu konkret gibt. Zu meinem Fall wird es ja sicher Präzedenzfälle geben.


So hinterlässt auch ihre Antwort "Das KfW-Darlehen sollten Sie entsprechend der Flächenrelation aufteilen" bei mir ein schwammiges Gefühl. Wie kommen Sie zu dieser Einschätzung? Auf welche Urteile berufen Sie sich? Oder handelt es sich hier um Ihre persönliche Meinung? Und welche Flächenrelation meinen Sie überhaupt? Wohnfläche, wie von mir vorgeschlagen? Oder Nutzfläche (also inkl. Flächen, welche nicht zur Wohnfläche gezählt werden)?

Ich freue mich auf Ihre zeitnahe Konkretisierung Ihrer Antwort! Schon jetzt vielen Dank für Ihre Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2012 | 15:57

Aufgeteilt wird nach der Wohn- und Nutzfläche bezüglich vermieteter Immobilieneinheit und nicht selbst genutzter Wohneinheit.

Urteile, welche auf Ihren Fall anwendbar sind, suche ich Ihnen heraus.

Bewertung des Fragestellers 23.07.2012 | 12:58

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Der Anwalt ist anfangs überhaupt nicht auf meine Frage eingegangen, sondern hat sich in Allgemeinplätzen verloren. Meine Rückfrage hat er nur damit beantwortet, dass er mir eine Email schicken würde. Da mein Anliegen dringend war, war ich hierüber nicht glücklich. Die später auf Nachdruck eintreffende Email hat meine Frage meiner Interpretation nach vollständig beantwortet. Leider hat der Anwalt es wieder versäumt, die eigentliche Frage direkt zu beantworten, so dass ich seine Ausführungen auf meine Frage bezogen interpretieren musste. Eine weitere Nachfrage, um zu klären, dass meine Interpretation richtig ist (ich hätte nur ein kurzes "Ja" erwartet), wurde nicht mehr beantwortet.

Insgesamt bin ich also stark unzufrieden. Mein Einsatz war nicht besonders hoch (55 €), allerdings handelte es sich auch um eine Frage, die Standard ist, da der Bau einer gemischt genutzten Immobilie (Eigennutzung & Vermietung) mit Eigen- und Fremdmitteln in Deutschland wohl dauernd vorkommt."