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Aufteilung Immobilien bei einvernehmlicher Scheidung

| 11.07.2016 01:49 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Verehrte Anwälte

Ich bitte um Bewertung des folgenden Sachverhalts:

März 2007: Erwerb einer Dachgeschoßwohnung für 235.000 Euro mit meinem Lebensgefährten, davon Eigenkapital 85.000 Euro, Kredit 100.000 Euro, KfW 50.000 Euro, alles hälftig aufgeteilt.

Juli 2010: Hochzeit

2011: Kauf des Elternhauses meines Ehegatten für 245.000 Euro, davon Kredit 100.000 Euro, Rest Abzahlung an Eltern. Umbau & Selbsteinzug. Vermietung Dachgeschoßwohnung.

2015: Trennung vom Ehegatten, Auszug aus seinem Elternhaus und Anmietung kleiner Wohnung.

2016: Entschluss der Immobilienaufteilung vor Scheidung. Notar bereitet Willenserklärung vor, Ich bekomme den Anteil meines Ehegatten an der Wohnung, er meinen Anteil an seinem Elternhaus. Elternhaus wird von ihm weiter bewohnt, Wohnung soll verkauft werden (Restschuld etwa 85.000 Euro, Wertzuwachs abzgl.Renovierungskosten 100.000 Euro).

Es gibt nun seitens Finanzamt, Steuerberater, Makler und Anwälten unterschiedliche Auffassungen zu den Konsequenzen. Daher sind die Fragen zu klären, ob es sich um eine gegenseitige Schenkung handelt oder es zwei Verkäufe sind. Außerdem wird davon ausgegangen, dass ich bei Überschreibung des Elternhauses an meinen Ehegatten Spekulationssteuer zu bezahlen habe, weil ich in dem Haus seit 1 Jahr nicht mehr wohne (bin dort aber noch gemeldet). Zudem geht mein StB auch davon aus, dass mein Ehegatte für die Übertragung seiner Hälfte an mich vor März 2017 (Ablauf der Haltefrist) ebenfalls "Spekulationssteuer" zu zahlen hätte. Wenn dem so ist, wie wird dieser Wertzuwachs ermittelt? Per Bodenrichtwert?

Meine Mutter besitzt eine Immobilienfirma und die restlichen Wohnungen im Gebäude. Ein Gesamtverkauf ist beabsichtigt. Könnte sie uns zum damaligen Verkaufspreis die beiden Teile der Wohnung abkaufen? Und als Gegenleistung per Schenkung an mich, die Tochter, den Kredit ablösen ohne dass Steuer anfällt? Und wie ließe sich das mit dem Haus meines Ehegatten am besten erledigen ohne dass bei einem simplen Tausch horrende Steuern anfallen?

Besten Dank & freundliche Grüße
MM

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Ob ein privates Veräußerungsgeschäfts i.S.d. §§ 22 Abs. 2, 23 EStG vorliegt, darf bein Vorliegen in aller Regel bezweifelt werden. Denn eine Schenkung ist kein Anschaffung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 3 EStG.

Allerdings wird in Ihrem Falle die Übertragung der Immobilien dem gesetzlich geschuldeten ehelichen Güter- bzw. Zugewinnausgleich des §§ 1378 ff. BGB zuzurechnen sein. Die Finanzverwaltung erblickt hier aus meiner Erfahrung ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG.

Das Finanzamt wird in aller Regel argumentieren, dass die Immobilie oder Teile davon an Erfüllung statt i.Sd. § 364 BGB gegen wurden, um den Zugewinnausgleich zu bedienen. Es wurde also mit der Immobilie bezahlt, so dass eine Entgeltlichkeit gegeben wäre.

Hier werden als alle Übertragungstatbestände ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. §§ 22 Abs. 2, 23 EStG darstellen.

Der Wertzuwach ist durch Wertgutachten zu ermitteln. Von diesem sind die Anschaffungskosten, Abschreibungen und Werbungskosten abzuziehen. Der sich hieraus ergebene Wert wäre mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Die Dachwohnung haben Sie 2007 erworben, hier wäre die Frist des § 23 EStG zweifelsfrei eingehalten, so dass Ihre Mutter die Wohnung spekulationssteuerneutral erwerben könnte. Anstelle der Zahlung eines Kaufpreises wäre die Ablösung des Kredits i.H.v. 85.000,00 EUR vorgesehen?

Dies ist denkbar, dürfte aber von Finanzamt als gemischte Schenkung anzusehen sein. Die Wohnung hatte einen Wert von 235.000,00 EUR, jetzt wohl ca. 335.000,00 EUR, da wären 85.000,00 EUR nur 1/4 des Wertes.

Aber selbst wenn eine gemischte Schenkung angenommen würde, Sie haben bzgl. Ihrer Mutter einen Freibetrag i.H.v. 400.000,00 EUR. Hier wäre also eine Schenkungssteuer zu bezahlen.

Die Immobilie des Ehemannes würde sich nur über das Verstreichen der Spekulationfrist lösen lassen. Entweder man wartet, wenn dies aus persönlichen Gründen nicht möglich ist, so wäre es auch denkbar hier ein notariellen Vertrag aufzusetzen, der unter der aufschiebenden Bedingung der Fristverstreichung steht. Die Rechtsposition wäre durch den Vertrag bereits so gefestigt, ein Recht auf Übertragung des Anteiles würde bestehen, doch die Wirkung setzt erst mit dem Eintritt des Datums ein.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass lediglich ein Angebot zur Übertragung der Immobilie notariell festgehalten wird. Denn nur wenn noch andere Umstände hinzutreten müssen (Annahme des Angebots) wird das Finanzamt es zulassen die Übertragung nicht schon jetzt sondern erst als später geleistet zu betrachten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2016 | 02:52

Sehr geehrter Herr Park

Ich bedanke mich für die prompte Beantwortung meiner Fragen.

Allerdings ergeben sich Ihrer- sowie meinerseits noch Rückfragen, die ich gerne klären würde:

Der Verkauf des gesamten Hauses steht jetzt an, da sich derzeit ein Interessent gefunden hat. Daher können wir nicht bis März 2017 warten. Könnte man nicht als Wohnungswert die reinen Quadratmeter aufteilen? Somit ergäbe sich ein Wert von 280.000 Euro. Von diesem würden dann auf den Gewinn Steuern bezahlt und das Darlehen abgelöst. Die Differenz zum eigentlichen Wert könnte dann in Form einer Schenkung abgegolten werden...

Sie beziehen sich auf Ihre Erfahrung, dass das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft sieht um den Zugewinnausgleich zu bedienen. Allerdings geht es hier gerade nicht um einen Ausgleich weil einer mehr als der andere verdient hat sondern um einen Tausch der gleichwertigen Anteile aus organisatorischen Gründen. Hier muss es doch eine Differenzierung geben?!

Schließend ist es nur sehr schwer vorstellbar mit dem in Kürze geschiedenen Ehemann noch 3 Jahre über eine Immobilie verbunden zu sein. Wird tatsächlich davon ausgegangen, dass selbst bewohntes Eigentum dies nicht mehr ist sobald ein Ehepartner auszieht?! Auf welchen gesetzlichen Grundlagen basiert diese Annahme?

Besten Dank & freundliche Grüße
MM

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2016 | 09:05

Gerne beantworte ich auch Ihre Rückfragen.

Ich bin mir nicht ganz sicher vorauf Sie hinaus wollen. Der Wohnungswert bemisst sich zweifelsfrei auch nach der Anzahl der Quadratmeter. Der von Ihnen angesprochene Bodenrichtwert wird für die Bewertung von Bauland herangezogen, für Immobilie kann dieser nur hilfsweise Auskunft geben.

Für Sie ausschlaggebend ist der Verkehrswert der Immobilie i.S.d. § 194 BauGB. Der Verkehrswert ist der Preis, der am Markt für die Immobilie zu erziehlen ist, der Käufer also bereits ist zu leisten.

Nichtsdestotrotz kann die Immobilie auch zu einem Preis von 280.000,00 EUR verkauft werden. Dies wäre dann auch Berechnungsgrundlage des privaten Veräußerungsgeschäfts. Eine weitere Zahlung auf die Immobilie halte ich für schwer darstellbar. Jedenfalls wird das Finanzamt sicherlich hier keine Trennung vornehmen. Ich könnte mir aber vorstellen, dass die Mutter den Kredit ablösen könnte und dies als Schenkung darzustellen wäre.

Wenn also aus § 1378 Abs. 1 BGB überhaupt keine Ausgleichsforderung eines Ehepartners gegenüber dem anderen bestehen, Anfangs- und Endvermögen gleich waren, ein Zugewinnausgleich vom Gericht nicht durchgeführt wurde, so wäre in der Tat Ihrer Argumentation zu folgen. Es läge hier nur eine Art Tausch vor. Aber auch ein Tausch ist ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG jedenfalls dann, wenn der Tauschende mehr erhält, als er hingegeben hat. Hier müssten also zwei wertmäßig gleiche Güter getauscht werden.

Sie könnten sich die Immobilien auch gegenseitig schenken. Immerhin besteht hier ein Freibetrag von 500.000,00 EUR. Dies wäre bis Rechtskraft der Scheidung möglich.

Der § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG spricht von einem Bewohnen zu eigenen Wohnzwecken. Hieraus ergibt sich, dass mit dem faktischen Auszug die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken beendet wurde. Eine nicht geänderte Anmeldung ist Indiz für ein weiteres Bewohnen der Immobilie und kann von Ihnen verwendet werden. Immerhin muss Ihnen ja das Finanzamt nachweisen, dass Sie früher ausgezogen sind.

Für Sie streitet auch das Bundesmeldegesetz, dies geht in § 22 Abs. 1 davon aus, dass Eheleute, die nicht dauerhaft getrennt leben, eine gemeinsame Wohnung unterhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 14.07.2016 | 02:47

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