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Aufschüttung durch Nachbar – dadurch feuchte Wand – Sanierung erforderlich – Kosten?

| 12.07.2009 00:24 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Vor 3 Jahren habe ich von meinen Eltern ein Grundstück bekommen. Das Grundstück befindet sich in Hessen. Auf diesem steht ein Fachwerkhaus, das ich sanieren muss, weil es unter Denkmalschutz steht und ich dort einziehen möchte. Bisher war es unbewohnt.

Bei der Prüfung, mit welchen Kosten ungefähr zu rechnen ist, wurde im Rahmen einer Besichtigung festgestellt, dass eine Außenwand extrem stark beschädigt ist. Pfosten sind verfault und nicht mehr standsicher. Außerdem ist die Mauer nicht für den vorhandenen Erddruck ausgelegt. Einsturzgefahr droht.

Das direkt an die Mauer grenzende Erdreich (ohne Isolierfolie) ist vor ca. 25 Jahren von den Nachbarn meiner Eltern aufgeschüttet und u. a. mit Sträuchern bepflanzt worden. Danach grenzte auch der unterste Querbalken, der bis dahin oberhalb der Erdoberfläche war, direkt an das Erdreich. So bekam der Querbalken keine Luft mehr, verfaulte und bot nicht mehr die erforderliche Standfestigkeit; die Mauer sackte ab, was auch an Rissen im Mauerwerk zu sehen ist.

Leider habe ich die Aufschüttung erst jetzt im Zuge der geplanten Sanierung festgestellt. Auch meine Eltern hatten bis vor kurzem noch keine Kenntnis von der Aufschüttung.

Der Zugang zur Außenwand kann nur über das Nachbargrundstück erfolgen, und ihr Zustand ist auch nur von dort aus sichtbar. An dieser Außenwand befinden sich keine Fenster.

Eine Fachfirma hat die Außenwand besichtigt und ist der Ansicht, dass das Aufschütten mitursächlich für deren schlechten Zustand ist.

Meine Fragen:
1) Welche Ansprüche habe ich, und wonach richten sich diese bzw. woraus ergeben sie sich?

2) Kann ich meinen Nachbarn auffordern, sich anteilig an den Sanierungskosten zu beteiligen, weil er ja den Schaden mit verursacht hat?

3) Die Sanierung muss dringend erfolgen. Empfiehlt es sich, vorher noch schnell ein Gutachten in Auftrag zu geben, um Beweise zu sichern und können diese Gutachterkosten dem Nachbarn in Rechnung gestellt werden, wenn er sich vorab weigert, sich anteilig an den Sanierungskosten zu beteiligen?

4) Wann verjähren welche Ansprüche? Die Aufschüttung ist, wie bereits erwähnt, ca. 25 Jahre her; wir haben diese, und auch die Schäden, aber erst jetzt festgestellt.

Für eine erste, KURZE Einschätzung wäre ich Ihnen wirklich sehr dankbar!

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Es kommt ein gesetzlicher Schadensersatzanspruch in Betracht (§ 823 BGB). Dieser stand zunächst Ihren Eltern zu. Sie sollten sich den Anspruch daher sicherheitshalber schriftlich abtreten lassen.


2.

Die bloße Verursachung des Schadens genügt noch nicht. Sie müssten dem Nachbarn auch ein Verschulden nachweisen. Indem der Nachbar die Aufschüttung ohne Abdichtung zur Hauswand ausgeführt hat, dürfte Fahrlässigkeit (= Außerachtlassen der verkehrsüblichen Sorgfalt) nahe liegen. In dem Fall haftet der Nachbar für Schäden.


3.

Zur Sicherung von Beweisen kommt einmal ein Privatgutachten in Betracht. Die Kosten hierfür können erstattungsfähig sein, wenn das Gutachten im Hinblick auf einen konkreten Rechtsstreit in Auftrag gegeben wird. Deshalb sollten Sie vorher klären, ob ein Rechtsstreit überhaupt geführt werden muss, d. h. am besten schriftlich den Nachbarn zur Anerkennung einer Rechtspflicht zum Schadensersatz auffordern.

Außerdem gibt es die Möglichkeit des sog. selbständigen gerichtlichen Beweisverfahrens (§§ 485 ff. der Zivilprozessordnung). Dessen Ergebnis wird im späteren Prozess verwertet, die Kosten gehören zum Rechtsstreit und werden vom Prozessverlierer getragen. Wenn Sie sicher sind, dass ein Prozess unvermeidbar sein wird, dann wäre dies die empfehlenswerte Strategie.


4.

Nach altem Recht (§ 852 Abs. 1 BGB [alte Fassung]) verjährte der Schadensersatzanspruch in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangte. Ohne Rücksicht auf diese Kenntnis galt eine Frist von 30 Jahren ab Begehung der Handlung. Da in Ihrem Fall bislang keine Kenntnis bestand, gilt die längere Frist.

Etwas komplizierter wird die Sache nun durch die Schuldrechtsreform zum 1.1.2002: Es gelten ab dem Zeitpunkt die neuen Verjährungsvorschriften (Art. 229 § 6 Einführungsgesetz zum BGB), allerdings immer die jeweils kürzere Frist. Nach altem Recht wäre die 30-jährige Frist ca. 2014 abgelaufen, mit Kenntnis beginnt nunmehr die dreijährige Frist, die ca. 2012 endet. Nach reformiertem Schuldrecht (§§ 195, 199 BGB) verjähren Schadensersatzansprüche wegen Sachbeschädigung in drei Jahren ab Kenntnis, also ebenfalls ca. 2012. Zu beachten ist jedoch eine zehnjährige Höchstfrist, die am 31.12.2011 abläuft - dieser Termin ist hier maßgeblich.

Nach vorläufiger Einschätzung dürfte der Anspruch also noch nicht verjährt sein. Dies müsste jedoch unbedingt noch genauer geprüft werden, wofür Sie am besten einen Anwalt in Ihrer Nähe beauftragen (ebenso wie für den außergerichtlichen Klärungsversuch wie ggfs. die Antragstellung im gerichtlichen Beweisverfahren).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2009 | 13:38

Sehr geehrter Herr Juhre,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir schon sehr weitergeholfen hat.

Dazu habe ich noch zwei kleine Nachfragen.

Gibt es noch andere Ansprüche aus Eigentumsrecht oder Nachbarrecht, die geltend gemacht werden könnten und noch nicht verjährt sind?

Besten Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2009 | 14:18

Zu Ihrer Nachfrage:

Es kommt noch der allgemeine Abwehranspruch gegen Beeinträchtigungen des Eigentums in Betracht (§ 1004 BGB). Der Anspruch reicht allerdings im Umfang weniger weit als der Schadensersatzanspruch, da er nur auf Beseitigung der Aufschüttung gerichtet wäre.

Mit dem Schadensersatzanspruch ist Ihren Interessen schon am besten gedient.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.07.2009 | 19:21

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"Wunderbar schnelle und ausführliche Antwort, die mir sehr weitergeholfen hat.
Herr Juhre ist in jedem Fall zu empfehlen. Ich kann dies natürlich nur für den Bereich des Nachbarrechts beurteilen. "
Stellungnahme vom Anwalt:
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