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Aufschüttung an der Grundstücksgrenze

29.08.2012 07:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


es betrift hier ein neues Baugebiet in NRW (Düren)

hinter unserem Grundstück ist ein neues Baugebiet entstanden und im Bebauungsplan steht dass wegen Wasserschutz und wegen dem Kanal die Grundstücke auf 129,66 über NN liegen müssen. Die Häuser durften sogar 50 cm höher liegen. Unsere Grundstücke liegen aber auf 128,30 über NN und dies bedeutet das die neuen Grundstücke wahrscheinlich bis an der Grenze mit ca 1.20 Meter Höhenunterschied zu uns aufgeschüttet werden (keiner lässt ja 3 Meter von seiner Grenze "verlorenem" Boden einfach liegen und bezahlt dafür den vollen Kaufpreis). Wir gehen also davon aus das bis an die grenze aufgeschüttet werden wird und das durch den Höhenunterschied hier Risikos (Abstürzen, Ausschwemmungen und Wasserüberflutung) für uns entstehen werden und haben die Stadt Düren sowie die Investoren hierauf hingewiesen und um Stellungnahme gebeten.

Antwort vom Bauamt: hier liegt ein Risiko aber dies wäre durch bauliche Massnahmen zu beseitigen. Hierfür wäre aber auf Grund Nachbarrecht die Eigentümer zuständig und ich sollte mich an denen wenden. Im Bebauungsplan müsste dies nicht mit Auflagen verankert werden.

Antwort der Investoren: wenn einer bis an die grenze aufschüttet muss er gemäß Baugesetz dies Absichern und dies wird bei der Baugenehmigung von der Stadt auch überprüft und vorgeschrieben.Hier wäre also kein Risiko für uns, dies wäre im Baugesetzbuch schon geregelt.
Auch wurden Sie die eventuellen Käufer hierüber nicht informieren, dies wäre ja alles gesetzlich geregelt.

Unsere Fragen:

-- wer hat jetzt Recht ?

-- muss dieses Risiko nicht direkt im Bebauungsplan mit Auflagen abgesichert werden oder wird dies wirklich erst später mit der Baugenehmigung geregelt ?


-- haben wir, bevor die Baugenehmigung erteilt wird einen möglichen Einfluss auf diese Aufschüttung bzw. können wir einen Antrag auf Beteiligung an der Baugenehmigung stellen.

-- da die Investoren die Käufer nicht informieren wollen ist unsere nächste Frage ob wir an der Grenze Schilder, welche die neuen Käufer über diese Absicherung und deren extra Kosten hinweisen werden, aufstellen dürfen.

Im voraus schon vielen dank für Ihre Antworten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1.

Die in Ihrem Fall maßgebliche Regelung ist § 6 Abs. 10 BauO NRW. Gemäß § 6 Abs. 10 Nr. 2 BauO NRW bedürfen auch solche baulichen Anlagen einer Baugenehmigung, die nicht Gebäude sind, aber höher als 1 m über der Geländeoberfläche liegen und dazu bestimmt sind von Menschen betreten zu werden.


2.

Sie sprechen davon, dass die neuen Grundstücke wahrscheinlich mit 1,20 m Höhenunterschied aufgeschüttet werden. Sichere Anhaltspunkte – schon vorgenommene Aufschüttungen / Errichtete Stützmauern etc. - bestehen dafür also noch nicht. Entsprechend der von Ihnen mitgeteilten Informationen ist es also ebenso möglich, dass die Aufschüttungen an Ihrer Grundstücksgrenze - die gleichzeitig die Grenze zwischen dem bestehenden Baugebieten, in dem Ihr Grundstück liegt, und dem neuen Baugebiet, in dem das zu bebauende Grundstück Ihres zukünftigen Nachbarn liegt, ist - über eine Höhe von 1,00 m nicht hinausgehen. Dementsprechend steht Ihre Rechtsverletzung noch nicht mit hinreichender Sicherheit fest. Entscheidend ist in Ihrem Fall, dass das Maß der über der natürlichen Geländeoberfläche liegenden Aufschüttung die Erhöhungsgrenze von 1 m überschreitet.


3.

Wird Ihr zukünftiger Nachbar hingegen diese 1 m - Grenze innerhalb des Nachbarabstands (3 m von ihrer Grundstücksgrenze entfernt) einhalten, dann haben Sie die Erhöhung hinzunehmen, weil sich diese innerhalb der Vorgaben der BauO NRW hält. Diese Umsetzung, mit einer Erhöhung von bis zu 1 m, würde sich dann im Rahmen der Regelungen des Bebauungsplans halten und wäre auf Ihrem Nachbargrundstück baurechtlich zulässig.
Überschreitet die Aufschüttung die 1 m – Grenze haben Sie nachbarrechtliche Abwehransprüche dagegen. Sie können dann die Ihrem Nachbarn erteilte Baugenehmigung angreifen. Innerhalb dieser gerichtlichen Überprüfung wäre dann auch der Bebauungsplan mit auf Rechtmäßigkeit / Ergänzungsbedürftigkeit hin zu überprüfen und ggf. an die gesetzlichen Nachbarregelungen der Bauordnung anzupassen. Möglicherweise kommt auch eine Auslegung des Bebauungsplans dergestalt in Betracht, dass die Höhenangabe für die Grundstücke auf 129,66 über NN für den an die Straße angrenzenden Bereich vorgesehen ist, im Grenzbereich zu den Nachbargrundstücken (3 m Nachbarabstand) hingegen die 1 m Höhenbegrenzung eingehalten werden muss.


4.

Sollten Sie im Rahmen der Bauumsetzung entsprechende Verletzungen Ihrer Nachbarrechte feststellen, wird eine genaue Prüfung nach Maßgabe der in Ihrem Fall entscheidenden Einzelfallumstände erforderlich werden. Eine solche kann ich für Sie gerne dann vornehmen und Ihre Nachbarrechte durchsetzen, wenn Ihr Nachbar die Erhöhung tatsächlich bauordnungswidrig vornimmt. Erforderlich wird dann eine Einsichtnahme / Übersendung des Bebauungsplans sowie Zusenden der Ihnen durch Zustellung bekannt gegebenen, Ihrem Nachbarn erteilten Baugenehmigung.


5.

Da ab der Bekanntgabe der Baugenehmigung Ihnen gegenüber möglicherweise strenge Fristen zu laufen beginnen, die eine Wahrnehmung und eine Durchsetzung Ihrer Rechte beeinträchtigen können, ist rasches Handeln geboten, sobald Ihnen die Ihrem Nachbarn erteilte Baugenehmigung vorliegt. Haben Sie diese schon erhalten und sieht diese, bzw. die zugrunde liegende Zeichnung eine Erhöhung um mehr als 1 m an Ihrer Grundstücksgrenze vor, informieren Sie mich zur Wahrung Ihrer Rechte bitte kurzfristig, da dann eine rasche Prüfung durchzuführen und Klage zu erheben ist. Liegt ihnen die Baugenehmigung noch nicht vor, sind aber schon tatsächliche Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück erkennbar, wäre ggf. bei der Behörde um Akteneinsicht nachzusuchen.


6.

Ein isoliertes Vorgehen gegen den Bebauungsplan halte ich derzeit auf der Basis der von Ihnen mitgeteilten Informationen nicht für zielführend. Alternativ könnten Sie mir mitteilen, ob schon in der Phase der Planaufstellung, also während der Auslegung / Bürgerbeteiligung, am Planungsverfahren beteiligt und / oder Einwendungen gegenüber der Gemeinde erhoben haben und wie sich die Gemeinde dazu geäußert hat.


7.

Schilder brauchen Sie zur Information der Nachbarn nicht aufzustellen. Vielmehr sind Ihre zukünftigen Nachbarn verpflichtet, ein sog. Bauschild anzubringen und Sie über die erteilte Baugenehmigung zu informieren.




Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2012 | 06:25

sehr geehrter Herr RA Koerentz

erstmals vielen dank für Ihre Antwort.

Wenn ich Sie richtig verstehe, müssen wir jetzt erst mal abwarten uns sehen was später an unsere Grenze passiert und erst dann (wenn höher als 1 Meter an unsere Grenze aufgeschüttet wird) reagieren und gegen den Bebauungsplan und die Baugenehmigung angehen.

Meine Angst besteht jetzt aber hierin, dass wir genau sowie bei der Veröffentlichung des Bebauungsplans dies zu spät mitbekommen und keine Reaktion mehr möglich ist.
Die Stadt Düren hat uns hier nämlich auf unsere Nachfrage geschrieben, dass die Veröffentlichung statt gefunden hat und keiner während der Frist Einspruch eingelegt hat. Demzufolge ist der Bebauungsplan rechtsgültig und wir nicht mehr geändert. Alles andere wäre nachbarrecht und wurde die Stadt Düren nicht interessieren.

Demzufolge nochmals meine Frage:

können wir nicht doch einen Antrag auf (Vor)Beteiligung an der Baugenehmigung beantragen, sodass die Stadt Düren uns direkt informieren muss wenn eine Baugenehmigung beantragt wird ?
Nur so verpassen wir meiner Meinung nach nicht die Frist zum Widersprechen.

ich danke im voraus für Ihre Mühe und Mithilfe und verbleibe,
mit freundlichem Gruß

F.S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2012 | 08:58

Die vorbeugende Unterlassungsklage gegen einen drohenden, noch nicht erfolgten eingriff ist grundsätzlich unzulässig, da sie der verwaltungsprozessualen Rechtsschutzsystematik zuwiderläuft. Die VwGO geht insbesondere bei Verwaltungsakten von nachträglichem Rechtsschutz aus. Anfechtungsklage und Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO reichen regelmäßig aus. Ihre Zulässigkeitsvoraussetzungen sollen nicht umgangen werden. Dies gilt insbesondere auch, weil in Ihrem Fall die Möglichkeit besteht, zusätzlichen Rechtsschutz gemäß § 80 a VwGO zu beantragen.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn es daraum geht, irreversible Rechtsbeeinträchtigungen zu vermeiden. Eine solche Rechtsbeeinträchtigung droht Ihnen durch die dem Nachbarn voraussichtlich noch zu erteilenden Baugnehmigung nicht. Vielmehr wird Ihnen die Baugenehmigung entweder bekannt gegeben, indem Ihr Nachbar Ihnen diese anzeigt, oder aber Sie bekommen den Baubeginn rein faktisch mit. Anknüpfend an diese beiden Varienten haben Sie sodann die Möglichkeit gerichtlichen (Eil-)Rechtsschutz zu ergreifen und gegen die Baugenehmigung vozugehen.

Auch tritt in Ihrem Fall durch den Baubeginn keine irreversible Veränderung ein, da eine gegebenenfalls erfolgende Aufschüttung auch wieder zurückgebaut werden kann.

Insoweit haben Sie nicht unbedingt abzuwarten, was an der Grenze passiert. Es genügt vielmehr der Beginn der Baumaßnahmen an sich, also z.B. das Anrücken der Bagger, oder auch nur die konkrete Vermessung des Grundstücks, aus der für Sie erkennbar wird, dass der Baubeginn unmittelbar bevorsteht. Alternativ genügt selbstverständlich auch die förmliche Bekanntgabe der Baugenehmigung an Sie.

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