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Aufschub der Räumung


| 15.02.2007 21:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich bin Mieter von Gewerberaum (Gewerbemietvertrag) in Hamburg und nutze diese Räumlichkeiten freiberuflich und zu Wohnzwecken. Es besteht ein Anerkenntnisurteil/Räumung wegen Mietschulden. Heute erreichte mich ein Schreiben vom Gerichtsvollzieher, es werde am 13.03.07 geräumt. Als Räumobjekt ist Wohnung angegeben. Ich habe voraussichtlich neue Räumlichkeiten zum 03.04.07. Ich bin manisch depressiv mit Psychosen und habe einen Rechtsanwalt als Betreuer, mit dem ich Ihre Antworten diskutieren kann.

Was kann ich tun um die Räumung zu verzögern?

1. Setzt die Räumung die Ankündigung der Räumung voraus? Schreiben von Gerichtsvollzieher war einfache Post keine Postzustellungsurkunde. Kann ich den Gerichtsvollzieher mit dem Argument wegschicken, die Räumung sei nicht angekündigt und sein Schreiben im Papierkorb lagern?

2. Macht es Sinn sich in die Psychiatrie zu verpissen und den Gerichtsvollzieher darüber zu informieren?

3. Welche Chancen habe ich mit einem Antrag auf Aufschub der Räumung bei Gericht. Obdachlosigkeit + akuter Krankheit? Können Sie Rechtsprechungsnachweise benennen?

4. Hilft es mir, wenn ich die Räumlichkeiten an einen Verein untervermiete, dessen einziger Vorstand ich bin, das Klingelschild austausche und dem Gerichtsvollzieher den Untermietvertrag vorzeige? Verein ist im Vereinsregister eingetragen. Gegen diesen Verein, den der Vermieter nicht kennt, besteht natürlich kein Räumungstitel.

5. Gibt es noch weitere Verzögerungsstrategien. Liquide Mittel habe ich nicht, um den Vermieter damit hinzuhalten. Die restlichen liquiden Mittel brauche ich für Makler und Kaution der neuen Räumlichkeiten.

Sie helfen mit der Beantwortung der Fragen Obdachlosigkeit zu vermeiden!

Natürlich ist auf meinem Konto Deckung für diese Frage.

R. aus Hamburg

-- Einsatz geändert am 16.02.2007 12:22:30
Eingrenzung vom Fragesteller
16.02.2007 | 12:20
16.02.2007 | 13:59

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

( 1 ) Eine wirksame Zwangsvollstreckung erfordert einen Vollstreckungstitel ( hier Anerkenntnisurteil ), die Erteilung der sogenannten Vollstreckungsklausel und die rechtswirksame Zustellung des Vollstreckungstitels. Vorbehaltlich einer eingehenden Prüfung der Akten, die von Ihrem Rechtsanwalt und Betreuer nach Möglichkeit vorgenommen werden sollte, weise ich darauf hin, dass nach §§ 178 Abs. 1 Nr.1 i.V.m. 180 ZPO grundsätzlich auch eine Ersatzzustellung durch Einlegung des Schriftsücks in den Briefkasten vorgenommen werden kann, wenn der Schuldner nicht in der Wohnung angetroffen wurde.

( 2 )Inwieweit eine vorübergehende Unterbringung in der Psychiatrie entsprechend dem Krankheitsverlauf erforderlich ist, kann ich nicht beurteilen. Zu dieser Frage rate ich dringend, sich ggf. vertrauensvoll an den Sie behandelnden Arzt zu wenden.

Eine Unterbringung in der Psychiatrie wird die Vollstreckung des Räumungstitels jedoch nicht abwenden.

( 3 ) Es kommt ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765 a ZPO in Betracht:

Dieser Schutzantrag müsste innerhalb der Frist des
§ 765 a Abs. 3 ZPO, also bis spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin am 13.03.07, beim Vollstreckungsgericht eingereicht werden.

Welche Chancen ein solcher Antrag hat, ist nur sehr schwer zu beurteilen.

Ich führe hierzu näher wie folgt aus:

§ 765 a ZPO wird als Ausnahmevorschrift von den Gerichten eng ausgelegt.

Eine Anwendung kommt nur dann in Betracht, wenn die Räumungsvollstreckung zu untragbaren Ergebnissen führen würde.

Voraussetzung ist also, dass Räumungsschutz nach § 771 ZPO gänzlich ausscheidet.

Ob Schutz nach § 771 ZPO noch in Erwägung zu ziehen ist, sollte der Rechtsanwalt vor Ort nach Aktenlage beurteilen. Nach Ihrer Darstellung der Sach - und Rechtslage gehe ich im Weiteren davon aus, dass bislang keine Räumungsfrist beantragt wurden bzw. unterstelle, dass keine Räumungsfirst vom Gericht gewährt wurde.

Räumungsschutz kann nach § 765 a ZPO zu gewähren sein, wenn der Schuldner die Räume ohnehin schon wenige Tage nach dem Räumungstermin freigeben kann und wird ( LG Köln WuM 69,103 ). In der Rechtsprechung wurde bereits auch der Fall anerkannt, dass der Schuldner bereits eine Ersatzwohnung zugesagt bekommen hat und bis zu deren Bezugsfertigkeit in ein Obdachlosenheim ziehen hätte müssen.

Entscheidend ist, ob das angerufene Gericht die Räumung zum 13.03.07 als unbillige und sittenwidrige Härte ansehen würde.

Zu dem von Ihnen genanntem voraussichtlich möglichem Einzugstermin Anfang April sollten Sie sich daher dringend den vom Vermieter unterschriebenen Mietvertrag aushändigen lassen.
Bitte besprechen Sie zum weiteren Vorgehen hinichtlich des neuen Mietvertrages die Einzelheiten mit dem Betreuer, zumal auch er bei dem Mietvertrag zustimmen muss, damit dieser rechtswirksam wird.

( 4 ) Die von Ihnen angedachte Konstruktion mit der Untervermietung führt zu keinem vernünftigen Ergebnis.

Ich mutmaße, dass das Räumungsanerkenntnis auf Zahlungsverug beruht, das Mietverhältnis daher bereits wirksam gekündigt wurde und Sie aus diesem Grund kein Recht zum Besitz an Wohn - und Geschäftsräumen haben. Wenn Sie kein Recht zum Besitz haben, so können Sie die Räumlichkeiten auch nicht rechtmäßig untervermieten. Im Übrigen ist die angedachte Konstruktion auch in strafrechtlicher Hinsicht mehr als fragwürdig.

( 5 ) Haben Sie bitte Verständnis, dass es so etwas wie Verzögerungsstrategien nicht gibt. Es kommt immer auf eine Entscheidung im Einzelfall an. Hierbei spielen Ihre persönlichen Verhältnisse und auch die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Ersatzwohnraum eine entscheidende Rolle.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglichen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Anlage:

765 a ZPO Vollstreckungsschutz. ( 1 ) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Es ist befugt...
( 2 )...
( 3 ) In Räumungssachen ist der Antrag nach Absatz 1 spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.
( 4 )...
( 5 )...




Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2007 | 22:41

Gucken Sie doch bitte noch einmal in Ihren Zöllner und beurteilen Sie die Erfolgsaussichten nach § 721 ZPO. Ein solcher Antrag wurde noch nicht gestellt. Ist er nunmehr verfristet? Zugang des Urteils 29.12.06.

Der Weg nach § 765 a ZPO, lebensbedrohliche Krankheit aufgrund Räumung, ist mir nunmehr klar. Da brauche ich ein psychiatrisches Sachverständigengutachten.

R. aus Hamburg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2007 | 00:20

Sehr geehrter Fragesteller,

bevor ich auf Ihre Nachfrage antworte, darf ich auf die von Ihnen vorgenommene Kritik an meiner Antwort, die zugleich neue Fragen aufgeworfen hat, kurz eingehen:

( 1 ) "Verwechslung 771 / 721 ZPO." Tippfehler richtig erkannt. Ich bitte vielmals um Entschuldigung.

( 2 ) "Erfolgsaussichten 721 ZPO nicht geprüft ": Zu einer eingehenden Prüfung besteht / bzw. bestand kein Anlass, da der Vollstreckungsschutzantrag nach § 721 ZPO vor Schluß der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zu stellen ist und im Übrigen vom Gericht eine angemessene Räumungsfrist auch von Amts wegen, also ohne Antrag des Schuldners, gewährt werden kann.

( 3 ) Sie haben eingangs nicht darauf hingewiesen, dass die Erkrankung möglicherweise auch mit Suizidgedanken einhergeht. Diesbezüglich möchte ich Sie nochmals höflichst bitten, gegebenenfalls Ihren Hausarzt/bzw. Psychiater, erforderlichenfalls auch sofort, um Hilfe zu bitten.

( 5 ) Ein Verfahren nach § 765 a ZPO an sich hemmt oder verzögert eine Zwangsräumung nicht, da einem Schutzantrag nach § 765 a ZPO keine aufschiebende Wirkung zukommt.

( 6 ) " Fehlen der Zitierung strafrechtlicher Normen:" Ich sehe meine anwaltschaftliche Aufgabe keinenfalls darin, Sie durch Zitate strafrechtlicher Normen einzuschüchtern. Mein Ziel ist und bleibt vielmehr Sie in einer Notlage auf legalem Weg zu beraten.

( 7 ) Rechtsprechungszitate sind zwar nützlich. Jedoch meist nicht präjudiziell für den Einzelfall.

Diesbezüglich meine ich nach wie vor, dass Ihre gegenwärtigen Lebensverhältnisse entscheidend sind, inwieweit das Gericht Ihnen eine Räumungsfrist gewähren wird oder auch nicht. Wie Sie telefonisch bereits nachgetragen haben, leben Sie in häuslicher Gemeinschaft mit der Lebensgefährtin und zwei Kindern.

Im Rahmen eines Räumungsschutzantrages ist dies auf jeden Fall im Rahmen einer Interessensabwägung zwischen den finanziellen Interessen des Vermieters und den Ihren als günstig zu werten.

Doch nun zur Beantwortung Ihrer Nachfrage:

Wie unter Punkt ( 2 ) dargestellt, ist ein Schutzantrag nach
§ 721 ZPO bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zu stellen. Zur Antragstellung - und begründung ist der Rechtsanwalt des Räumungsbeklagten verpflichtet ( Hamm NJW - RR 95,626 ).

War eine Räumungsfrist nicht beantragt, so kann der zur Wohnungsräumung verurteilte Beklagte den Antrag in einer Berufungsverhandlung zwar noch stellen. Dies hilft Ihnen jedoch nicht weiter, da Sie ja den Räumungsanspruch des Vermieters in der Verhandlung anerkannt haben.

Es bleibt also dabei, dass statthafte Antragsart der Antrag nach § 765 a ZPO ist.

Ich teile allerdings mit Ihnen nicht die Auffassung, dass ein solcher Antrag nur Aussicht auf Erfolg verspricht, wenn Sie ein psychiatrisches Gutachten zu einer womöglichen Suizidgefahr beibrigen. So wurde eine Zwangsräumung von den Gerichten bereits für sittenwidrig befunden, weil der Mieter wegen einer anstehenden Zwangsräumung hätte mehrfach ( von Wohnung in Obdachlosenheim - von dort in neue Wohnung )umziehen müssen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen bei der Wohnungssuche viel Erfolg.

Mit freundlichem Gruß

Michael Kohberger
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"1. § 771 mit 721 ZPO verwechselt
2. Erfolgsaussichten § 721 ZPO nicht geprüft
3. Weist nicht auf die Rechtssprechung des BVerfG zu 765 a ZPO und Suizidgefahr hin.
4. Gibt unzutreffend an, die Verträge die ich schließe, seinen zustimmungsbedürftig. Bin doch nicht geschäftsunfähig.
5. Prüft nur die Erfolgsaussicht von § 765 a ZPO an, ohne sich zu äußern, ob schon das Verfahren selbst die Zwangvollstreckung verzögert oder hemmt.
6. Vergißt die StGB-Norm zu nennen, wenn er "In-Sich-Geschäft" für strafrechtlich bedenklich erachtet. Ich tippe mal auf Betrug, wenn man den Vertrag rückdatiert auf einen Termin, wo Besitzrecht noch bestand.
7. Bezug auf Rechtssprechung ohne Quelle, auch nicht schön.

Ich bin so schlau wie vorher und finde unter www.google.de mehr Infos. Schade um die 30 €.

So muß ich also mit Suizidgedanken in der Psychiatrie setzen, damit nach PsychKG auf Staatskosten Sachverständigengutachten zur Selbstgefährdung erstellt werden, damit ich nicht geräumt und mein Hab"
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1. § 771 mit 721 ZPO verwechselt
2. Erfolgsaussichten § 721 ZPO nicht geprüft
3. Weist nicht auf die Rechtssprechung des BVerfG zu 765 a ZPO und Suizidgefahr hin.
4. Gibt unzutreffend an, die Verträge die ich schließe, seinen zustimmungsbedürftig. Bin doch nicht geschäftsunfähig.
5. Prüft nur die Erfolgsaussicht von § 765 a ZPO an, ohne sich zu äußern, ob schon das Verfahren selbst die Zwangvollstreckung verzögert oder hemmt.
6. Vergißt die StGB-Norm zu nennen, wenn er "In-Sich-Geschäft" für strafrechtlich bedenklich erachtet. Ich tippe mal auf Betrug, wenn man den Vertrag rückdatiert auf einen Termin, wo Besitzrecht noch bestand.
7. Bezug auf Rechtssprechung ohne Quelle, auch nicht schön.

Ich bin so schlau wie vorher und finde unter www.google.de mehr Infos. Schade um die 30 €.

So muß ich also mit Suizidgedanken in der Psychiatrie setzen, damit nach PsychKG auf Staatskosten Sachverständigengutachten zur Selbstgefährdung erstellt werden, damit ich nicht geräumt und mein Hab


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