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Aufrechnung von schon verjährten Rückforderungsansprüchen


28.03.2007 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben nach Erstellung eines Gutachtens betreffend der Heizkosten eine Aufrechnung der letzten 3 Jahresabrechnungen durchgeführt. Für diesen Zeitraum liegt eine Überzahlung bei Ansatz des mittleren Wertes des KW/h-preises von 1500.00 € vor.
Dieses Geld möchten wir nun durch Aufrechnung mit den Mietkosten verrechnen. Die letzte Jahresabrechnung wurde im Juni 2006 zugestellt. Die Abrechnungen der Vorjahre 2005 und 2004 würden in meine Verrechnungen mit hineinfallen. Können wir die Dreijahresfrist für diese 3 Abrechnungen geltend machen? Oder geht es rückwirkend vom Tag der Bekanntgabe der Geltendmachung, z. B. ab heute, wenn ich die Wohnungsgesellschaft erst heute über die Rückforderung in Kenntnis setze? Können wir Miete und Nebenkostenzahlung kürzen bis die Summe zurückgbehalten ist oder nur die Miete bzw. nur die Nebenkosten?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nach den von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworten kann:

In Bezug auf die Nebenkostenkostenabrechnungen der Jahre 2004 und 2005 gilt folgendes: Wenn diese Abrechnungen akzeptiert wurden, nimmt die Rechtsprechung ein Anerkenntnis an und etwaige Rechte sind sozusagen verwirkt. Einwendungen gegen Abrechnungen von zurückliegenden Zeiträumen sollen dann nicht mehr geltend gemacht werden können.

Ausnahme davon werden in zwei Fällen gemacht: wenn extreme Fehler vorlagen, die die Annahme des Wegfalls der Geschäftsgrundlage rechtfertigen und bei Einwendungen, die im Zeitpunkt der Abrechnung nicht bekannt waren und nicht bekannt sein konnten. Der zweite Fall könnte bei Ihnen in Betracht kommen, wenn der abgerechnete KW/h-Preis nachweislich zu hoch war.

Grundsätzlich können Sie nur aufrechnen, wenn eine Aufrechnungslage besteht, d.h. Sie müssten eine dem Grunde nach gleichartige Forderung (hier: Geld) gegenüber Ihrem Vermieter haben. Dazu müssten Sie diese Forderung zunächst einmal geltend machen.

Zu prüfen wäre hier insbesondere, ob durch die überhöhten Zahlungen ein Rückforderungsanspruch gegenüber Ihrem Vermieter direkt entstanden ist oder möglicherweise gegenüber dem Energielieferanten. Dies kann jedoch innerhalb dieses Rahmens nicht abschließend beurteilt werden.

Mit der Miete können Sie jedenfalls nur aufrechnen, wenn tatsächlich ein gleichartiger Gegenanspruch besteht. Sollte sich herausstellen, dass der Anspruch auf Rückzahlung der 1.500,00 EUR nicht gegen Ihren Vermieter entstanden ist, setzen Sie sich der Gefahr aus, wegen Zahlungsverzugs in Höhe von mehr als 2 Monatsmieten fristlos gekündigt zu werden.

Ich würde Ihnen daher raten, einen Kollegen vor Ort mit einer umfassenden Prüfung zu beauftragen und dann erst weitere Schritte zu unternehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Martina Viehe
Rechtsanwältin


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