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Auflösung eines Teilungsvertrages im Innenverhältnis eines Mietvertrages

20.11.2018 19:23 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Fall:
Zwei Personen gehen gemeinsam ein Mietverhältnis ein und vereinbaren schriftlich im Innenverhältnis das die Miete von Mieter A zu 60% und Mieter B zu 40% zu zahlen ist. Dies begründet darauf das Mieter A unbedingt die Wohnung haben möchte aber nicht alleine das Mietverhältnis eingehen möchte. Mieter B ist Student und finanziell nicht gleichermaßen flexibel, möchte aber Mieter A unter dem Verhältnis 60% 40% die Möglichkeit geben die Wohnung zu beziehen. Es wird ein schriftlicher Vertrag über das Innenverhältnis unterzeichnet.

Nach einiger Zeit möchte nun Mieter A einseitig das Innenverhältnis auf 50% 50% verändern was Mieter B verneint, da ein Vertrag besteht. Nun möchte Mieter A gemäß §749 BGB und §730 BGB ohne wichtigen Grund den Mietvertrag auflösen ohne Einverständnis des Mieter B. Mieter A beruft sich darauf das er einseitig die Gesellschaft (GBR) kündigen kann und somit der Vertrag, als auch das Innenverhältnis abgewickelt werden MUSS.

Frage:
Kann sich Mieter A ohne wichtigen Grund einseitig von dem Mietverhältnis trennen und Mieter B somit zwingen sowohl den Vertrag im Innenverhältnis als auch der Kündigung des Mietvertrags zuzustimmen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage kann bis jetzt nicht abschließend beantwortet werden, da Sie nicht alle Fakten (insbesondere bezüglich der zitierten Vorschriften des BGB: Verhältnis von A + B; Wohn- oder Gewerberaum; Inhalt des Mietvertrages; befristet/unbefristet) angeben.

Jedenfalls haben A + B einen Mietvertrag geschlossen und können nur gemeinsam kündigen.
Einer alleine kann nicht wirksam kündigen. Der andere muss einverstanden sein.

Der Ausziehende hat aber gegen den anderen einen Anspruch auf Zustimmung.

Handelt es sich um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft, kann jeder Gesellschafter die Gesellschaft kündigen bzw. die Auflösung der Gemeinschaft verlangen.
Der B ist gegenüber A zur Mitwirkung an der Auflösung des Mietverhältnisses verpflichtet.
> A kann ohne wichtigen Grund den Vertrag im Innenverhältnis kündigen und auch B "zwingen" der Kündigung des Mietvertrags zuzustimmen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2018 | 10:12

Es handelt sich um einen Wohnraum in dem beide Personen zur Miete als Wohngemeinschaft leben, mit einem unbefristeten Mietvertrag. A und B sind nicht verheiratet oder ein Paar.

B hat unter Annahme der Umstände des schriftlichen Teilungsvertrages der Mietwohnung finanzielle Verbindlichkeiten eingegangen. Er hat z.B kostenpflichtig ein Studium begonnen und in diesem Zusammenhang von Vollzeit auf Teilzeit gewechselt.

Durch den plötzlichen, einseitigen Kündigungswunsch des A sieht sich B jetzt in Zukunft finanziell bedroht, da er in Zukunft in einer neuen Wohnung definitiv monatlich höhere Kosten haben wird, was zur Folge hat, dass er zwangsläufig sein Studium abbrechen muss und hoffen muss, dass er wieder eine Vollanstellung bekommt.

Zudem hat A dem Kündigungswunsch des B vor fünf Monaten (bevor sich dann B entschlossen hat zu studieren) widersprochen, da A zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht verlassen wollte.

Welche Möglichkeiten hat B, dieser plötzlichen Benachteiligung entgegenzuwirken da er nun seine eingegangenen Verbindlichkeiten (Studium) und Arbeitszeitreduzierung auf Grundlage des Teilungsvertrages nach Kündigung dessen schnellstmöglich ändern muss um nicht in Finanzelle Schwierigkeiten zu kommen.

Kann A von B zudem verlangen bei nicht rechtzeitiger Einwilligung zur Kündigung (und dadurch verlängerter Mietzeit) die volle Miete für den extra Monat zu zahlen?

Mit Danke und freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2018 | 10:40

Sehr geehter Ratsuchender,

die Folgen wiegen schwer. Der B könnte aber z.B. einen anderen Mitmieter finden, mit A über andere Konditionen verhandeln oder die Kündigungszustimmung hinauszögern.

Dennoch ist eine Auflösung / Beendigung der Gesellschaft (§ 723 Abs. 1 S. 1 BGB) bzw. der Gemeinschaft (§ 749 BGB) "jederzeit" und ohne Grund möglich, wenn keine bestimmte Zeit vereinbart wurde.
B hätte die Gesellschaft/Gemeinschaft auf eine bestimmte Zeit schließen müssen, um eine gewisse Planungssicherheit zu erlangen.

> A könnte von B als Schadensersatz seinen vollen Anteil für jeden extra Monat verlangen, wenn er an der Kündigung nicht rechtzeitig mitwirkt.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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