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Auflösung einer Erbengemeinschaft bei mehreren Immobilien


| 03.06.2017 17:59 |
Preis: 75,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Nach dem Tod unserer Eltern haben mein Bruder und ich zusammen ein Mehrfamilienhaus und eine Eigentumswohnung geerbt. Das Haus befindet sich im Ruhrgebiet (Bj. 1956), die Eigentumswohnung im süddeutschen Raum (Bj. 1972).

In dem Mehrfamilienhaus bewohnt mein Bruder das komplett ausgebaute Dachgeschoß (ca. 180 qm), ferner sind 5 Wohnungen vermietet. Eine Wohnung steht leer und muss komplett saniert bzw. modernisiert werden.

Zwischen meinem Bruder und mir besteht grundsätzlich Einvernehmen, die Erbengemeinschaft aufzulösen. So soll mein Bruder das Mietshaus und ich im Tausch die Eigentumswohnung bekommen.

Es stellt sich nun das Problem der jeweiligen Ausgleichszahlung an den anderen.

Da sich die Eigentumswohnung im süddeutschen Raum befindet, ist der Verkehrswert mit € 420.000, höher als das im Ruhrgebiet befindliche Haus (€ 300.000). Entsprechende Wertgutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen liegen vor.

Mein Bruder verlangt von mir, dass ich ihm die Differenz der jeweiligen Verkehrswerte der beiden Immobilien ausbezahle (€ 420.000 – € 300.000 = € 120.000). Ich wiederrum fordere von ihm eine Ausgleichszahlung, da die jeweiligen Mieteinnahmen massiv divergieren und in diese in seiner Kalkulation vollkommen unberücksichtigt bleiben.

Begründung:
Durch die Vermietung von aktuell 5 Wohnungen beträgt der monatliche Mietzins ca. € 2.400 (brutto). Wenn noch die leer stehende Wohnung saniert und anschließend vermietet wird, erhöht sich die monatliche Mieteinnahme auf ca. € 3.000 (brutto).

Dem stehen in der Eigentumswohnung Mieteinnahmen i.H.v. monatlich € 1.500 (brutto) gegenüber. Vor diesem Hintergrund beträgt bei Aufteilung der Immobilien, die monatliche Differenz der Mieteinnahmen zu meinen Lasten mind. € 1.500, mithin € 18.000 pro Jahr.

Geht man ferner -wie in den Gutachten beschrieben- von einer Restlaufzeit der Immobilien von ca. 30 Jahren aus, so summiert sich mein entgangene (Brutto-) Mietertrag auf mind € 500.000.

Vor diesem Hintergrund habe ich gegenüber meinem Bruder ein Forderung von einmalig € 100.000, um mein hälftiges Miteigentum an dem Mietshaus im Tausch mit der Eigentumswohnung zu übertragen.

Mein Bruder lehnt diese Forderung ab und argumentiert im Gegenzug, dass ein erheblicher Renovierungs- und Sanierungsstau in dem Mietshaus bestünde und mind. € 100.000 für die Modernisierung der leerstehenden Wohnung (Elektrik, Heizung, Bad, etc.) des Hausflures und der Keller investiert werden müssten.

Für mich ist diese Argumentation haltlos, da die aufgeführten Aufwände reguläre Modernisierung- und Renovierungsarbeiten steuermindernd sind, können diese Investitionen doch über mehrere Jahre verteilt und abgeschrieben werden (AfA).

Frage: Wie ist der Fall juristisch zu beurteilen? Steht mir aufgrund meiner Berechnung eine Ausgleichszahlung zu oder meinem Bruder?

MfG
03.06.2017 | 19:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Juristisch gesehen kann hier keiner von Ihnen beiden gegen den anderen eine Ausgleichszahlung durchsetzen. Es besteht auch kein Anspruch darauf, dass die vorhandenen Immobilien in einer ganz bestimmten Weise aufgeteilt werden.

Ich will trotzdem an dieser Stelle folgendes klarstellen: wenn man die Sichtweise Ihres Bruders zugrunde legt, führt nicht eine Ausgleichszahlung von 120.000 €, sondern von lediglich 60.000 € zu einem gerechten Ergebnis.

Rechtlich sieht die Sache so aus: Jeder von Ihnen kann nach § 749 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Wenn über die Art und Weise der Aufteilung keine Einigkeit erzielt werden kann, kann jeder von Ihnen die Aufhebung erzwingen und zwar durch die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung), § 753 Abs. 1 BGB. Die Teilungsversteigerung wird dann nach den Vorschriften der §§ 180 ff ZVG durchgeführt.

Die Teilungsversteigerung ist ein kompliziertes, oft langwieriges und im Übrigen auch teures Verfahren. Ich kann Ihnen deshalb nur empfehlen, sich mit Ihrem Bruder zu einigen.

Die Unterschiede bei den Mieteinnahmen (auch wenn Sie nur die Bruttomieten angeben) und im Verhältnis dazu die von den Sachverständigen angegebenen Werte erstaunen auf den ersten Blick schon. Diese Unterschiede könnten durchaus ein Hinweis darauf sein, dass der Renovierungsstau in dem Mehrfamilienhaus ziemlich heftig ist.

Wirtschaftlich gesehen neige ich dazu, der Sicht Ihres Bruders den Vorzug zu geben. Natürlich nur unter der Voraussetzung, dass die Sachverständigengutachten tatsächlich zutreffend sind (und natürlich mit einer Ausgleichszahlung von lediglich 60.000,- €).

Das mag folgende Kontrollüberlegung verdeutlichen:

Wenn Sie die Eigentumswohnung für 420.000,- € verkaufen, könnten Sie von dem Erlös theoretisch Ihrem Bruder das Mehrfamilienhaus für 300.000,- € abkaufen. Dann würden Ihre Überlegungen zur Zugrundelegung von künftigen Mieteinnahmen für Sie selbst zutreffen. Zusätzlich hätten Sie aber immer noch den Überschuss von 120.000 € zur Verfügung, Ihr Bruder hätte aber nur 300.000,- € erzielt.

Aber noch einmal: rechtlich durchsetzen lässt sich das genauso wenig, wie eine Ausgleichszahlung zu Ihren Gunsten; wenn es hart auf hart kommt, bleibt nur die Teilungsversteigerung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2017 | 20:01

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre rasche und ausführliche Stellungnahme!
Ich gebe Ihnen Recht, dass die Auflösung der Erbengemeinschaft durch Zwangsversteigerung die Ultimo Ratio ist. Gleichzeitig würde ich aber gern wissen, warum die unterschiedlichen Mieteinnahmen der beiden Immobilien in der Zeitachse juristisch keine Berücksichtigung finden?
Weder mein Bruder noch ich werden die beiden Immobilien jeweils verkaufen wollen. Vor diesem Hintergrund sind die jeweiligen Verkehrswerte (€420 T versus € 300 T) nur auf dem Papier von Bedeutung.
Im Umkehrschluss werde ich jährlich € 18 T weniger Mieteinnahmen haben als mein Bruder. Gibt es juristisch gesehen wirklich keine (gestzl.) Grundlage hinsichtlich einer möglichen Ausgleichszahlung?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.06.2017 | 22:25

Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Tatsächlich gibt es eine solche Rechtsgrundlage leider nicht. Der einzige juristisch erzwingbare Weg der Aufteilung ist die Teilungsversteigerung.

Daraus folgt, dass die andere - meist bessere - Möglichkeit, nämlich eine Einigung der Teilhaber ausschließlich auf freiwilliger Basis erfolgt. Und in diesem Rahmen liegt es in der Natur der Sache, dass auf einzelne Positionen oder auf die Berechnung der Höhe einzelner Positionen kein Rechtsanspruch besteht. Das ist definitiv so.

Ich stelle auch noch einmal klar, dass das nicht nur für die Berücksichtigung der Mieten gilt. Vielmehr gilt das rechtlich gesehen für die Berücksichtigung der von den Gutachtern ermittelten Werte ganz genauso.

Normalerweise fließen die erzielten und erzielbaren Mieteinnahmen in die Wertermittlung mit ein und finden schon auf diesem Weg Berücksichtigung. Zu den Details, wie die Mieten Eingang finden in die Wertermittlung, will ich mich lieber nicht äußern, denn ich bin kein Sachverständiger und würde mich an dieser Stelle auf dünnes Eis begeben.

Eine Ermittlung des Wertes ausschließlich durch Hochrechnung der Mieterlöse für die wirtschaftliche Restlebensdauer einer Immobilie wird allerdings wirklich niemals so vorgenommen. Ich weise darauf hin, dass der Verkaufswert einer Immobilie in dieser durchaus verkörpert bleibt, auch wenn der Eigentümer - was ja seine freie und jederzeit revidierbare Entscheidung ist - die Immobilie nicht verkaufen will. Ich empfehle daher, den Blick bei den Verhandlungen mit Ihrem Bruder nicht ausschließlich auf die künftigen Mieterlöse zu richten.

Wenn Sie Zweifel haben, dass bei dem Gutachten zu dem Mehrfamilienhaus die möglichen Mieteinnahmen hinreichend berücksichtigt wurden, sollten Sie bei dem Gutachter nachfragen und sich die Methode der Wertermittlung erläutern lassen, es können ggf. zusätzliche Gutachterkosten anfallen. Auch eine Überprüfung durch einen anderen Gutachter kommt (ebenfalls gegen Gebühren) in Betracht.

Klar ist jedenfalls: Erzwingbar ist nur die Teilungsversteigerung. Der Versteigerungserlös würde geteilt. Das empfehle ich dringend im Hinterkopf zu haben, ehe Sie die Verhandlungen scheitern lassen.

Nach alledem bleibt es juristisch betrachtet ohne Abstriche bei meiner Antwort.

Mit freundlichen Grüßen, Roger Neumann, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.06.2017 | 09:49


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