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Auflösung aus Betriebspacht und Zahlung einer Provision

24.07.2010 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


A hat im Rahmen einer Unternehmenspacht einen Gastronomiebetrieb an B verpachtet.

B betreibt dieses Objekt sehr erfolgreich, möchte sich aber neu orientieren.
B ist eine Kapitalgesellschaft und verfügt über weitere gastronomische Tätigkeiten.

C möchte von A den oben benannten Gastronomiebetrieb im Rahmen einer Unternehmenspacht bzw. eines asset deals pachten/übernehmen und ist bereit an B eine hohe Abstandszahlung zu leisten, damit dieser aus dem Vertrag mit A ausscheidet.

C ist ein Einzelunternehmen.

Frage:
Was ist für eine Art von Vertrag ist zwischen B und C für die Abstandszahlung notwendig.
Würde in diesem Fall eine normale Provisionsvereinbarung zwischen B und C gültig sein, indem also festgelegt ist, dass B für die Zahlung der Provision aus dem Vertragsverhältnis mit A ausscheidet und C so ein neues Vertragsverhältnis ermöglicht?

Welche Vertragsvariante wäre für B die oben beschriebene Konstellation am Besten? Die Fragestellerin ist B.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

1. Was ist für eine Art von Vertrag ist zwischen B und C für die Abstandszahlung notwendig?

Hier geht es nach Ihrer Schilderung um eine Vereinbarung zwischen altem und neuem Pächter, in der sich der neue Pächter verpflichtet, an den bisherigen ein Entgelt für eingebrachte und übernommene Einrichtungen oder hinterlassene Verwendungen zu erbringen. Insoweit handelt es sich notwendigerweise entweder um einen Kaufvertrag oder bei der Übernahme von erbrachten Leistungen um einen Werkvertrag. Voraussetzung ist auch nicht, dass das Entgelt nur eine Geldsumme ist. Vielmehr kann es auch in der Übernahme von Leistungen (z.B. ausstehende Pachtzahlungen des früheren Pächters) liegen. Bei Abschluss einer solchen Vereinbarung müsste im Grunde nur vorsorglich seitens B darauf geachtet werden, dass die Ablösungsvereinbarung die Wuchergrenze nicht überschreitet (das ist etwa der Betrag, der den reellen Wert der übernommenen Leistung um über 150 Prozent überschreitet), denn dann wäre die Vereinbarung nichtig. Um im etwaigen Problemfall den entsprechenden Nachweis führen zu können, ist natürlich anzuraten den Kaufvertrag schriftlich zu fixieren.

2. Würde in diesem Fall eine normale Provisionsvereinbarung zwischen B und C gültig sein, indem also festgelegt ist, dass B für die Zahlung der Provision aus dem Vertragsverhältnis mit A ausscheidet und C so ein neues Vertragsverhältnis ermöglicht?

Auch eine Vereinbarung in Form einer solchen Provisionsabrede wäre zwar grundsätzlich möglich. Bei der Festlegung der Provisionsvereinbarung muss aber von vornherein auf eine klare Abgrenzung und Zuordnung von Provisionspflichtigem und Provisionsanfall geachtet werden. Unklare Regelungen haben oftmals Streit über die Zahlung von Provisionen zur Folge. Ein solcher Vertrag könnte außerdem als Maklervertrag qualifiziert werden, bei dem es für B als Makler ungleich schwieriger werden kann, die Voraussetzungen für einen entsprechenden Provisionsanspruch im Streitfall nachzuweisen. Nähere Ausführungen hierzu nachfolgend unter 3.

3. Welche Vertragsvariante wäre für B die oben beschriebene Konstellation am Besten?

Die sicherste Variante zur Vereinbarung der Abstandszahlung wäre für B der Abschluss eines Kaufvertrages mit C, in welchem klar die einzelnen Kaufgegenstände (übernommenes Inventar, Einrichtungen etc.) sowie der hierfür durch C zu zahlende Preis definiert sind. Im Gegensatz zu einer Provisionsvereinbarung hätte ein solcher einfacher Kaufvertrag den wesentlichen Vorteil, dass B ohne ersichtliche Probleme und Nachweisschwierigkeiten seine Ansprüche gegen C später auch durchsetzen kann. Hingegen würde eine Provisionsvereinbarung im Zweifel wie schon erwähnt als Maklervertrag ausgelegt werden können, wodurch B im Problemfall weitaus mehr Nachweise erbringen müsste und Einwendungsmöglichkeiten seitens C ausgesetzt wäre, um diesen Provisionsanspruch erfolgreich durchsetzen zu können. Denn Maklerprovision gibt es grundsätzlich nur, wenn der Makler auch erfolgreich gearbeitet hat. C könnte also theoretisch bestreiten, dass die Tätigkeit des B ursächlich für den Vertragsschluss mit A gewesen ist, B wäre dann in entsprechender Nachweispflicht. Es kann dabei außerdem sein, dass der Makler trotz Maklervertrag, Maklertätigkeit und Abschluss des Pachtvertrages keine Provision bekommt. Dies kann z.B. dann der Fall sein wenn durch den abgeschlossenen Pachtvertrag lediglich das laufende Pachtverhältnis fortgesetzt oder verlängert oder erneuert wird, weil der Makler gleichzeitig Verwalter oder Pächter ist bzw. mit dem Eigentümer des Pachtobjektes rechtlich oder wirtschaftlich als eng miteinander verflochten angesehen werden könnte. Um all diese möglichen Probleme im Falle einer etwaigen späteren Auseinandersetzung zwischen B und C um die Abstandszahlung zu vermeiden bzw. solchen vorzubeugen, wäre für B die Vereinbarung eines Kaufvertrages die bessere Variante. Denn hier muss B für seinen Anspruch gegenüber C im Streitfall im Grunde nur den Vertragsschluss selbst und die Übergabe des Betriebsinventars an C nachweisen können, für letzteres kann und sollte sich B von C dann vorsorglich ein entsprechendes Übergabeprotokoll unterzeichnen lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2010 | 21:13

Leider haben Sie mich z.Teil nicht richtig verstanden
Wie bereits anfangs beschrieben ist B nur Pächter des Unternehmens (Gastronomie) von A.

Eine asset deal ist zwischen B und C nicht möglich, da B nur Pächter und somit nicht Eigentümer der Einrichtung ist, somit auch keine Gegenstände verkaufen kann.

Welche Vertragsvariante ist zu wählen, wenn B also keine Gegenstände verkaufen kann, sondern lediglich eine Zahlung dafür erhalten soll, dass er zugunsten C aus dem Unternehmenspachtverhältnis mit A ausscheidet.
Ein Share deal ist ebenfalls nicht möglich, da ja B weitere Geschäftsfelder weiter betreiben möchte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2010 | 13:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Ich denke zunächst schon, dass ich Sie richtig verstanden habe. Ich bin jedoch erst einmal davon ausgegangen, dass es wie sonst im Gastronomiebereich üblich ist, auch in Ihrem Fall seitens des Pächters Investitionen in entsprechendes Inventar etc. getätigt wurden, welches man hätte an C im Rahmen eines Kaufvertrages übertragen können. Da dies nun nach Ihrer ergänzenden Schilderung im Rahmen der Nachfrage nicht der Fall ist, kommt selbstverständlich ein Kaufvertrag nicht mehr unbedingt in Betracht.

Insoweit besteht zunächst die weitere aufgezeigte Möglichkeit des Abschlusses einer Provisionsvereinbarung zwischen B und C. Allerdings wäre es aufgrund der angegeben Umstände sicherlich einfacher und vorteilhafter, wenn B und C einfach eine Art Abfindungszahlung für die Ablösung/Beendigung des Pachtvertrages vereinbaren für den Fall, dass B diesen und damit seine Unternehmestätigkeit vorzeitig beendet. Eine solche Vereinbarung ist ohne weiteres vor dem Hintergrund der geltenden Vertragsfreiheit möglich. Dabei handelt es sich dann um eben um eine freie vertragliche Vereinbarung, die keiner Einordnung in irgendein vorgegebenes Vertragsmuster bedarf.

Ebenso könnte sich C gegenüber B auch einfach im Rahmen eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses zur Zahlung einer bestimmten Summe verpflichten, geknüpft an die Bedingung des Ausscheidens des B aus dem Pachtvertrag mit A. Auch dies ist problemlos für B ohne weitere Risiken möglich und dürfte letztlich die einfachste und unkomplizierteste Variante darstellen, das gewünschte Ziel zu erreichen.

Abschließend wünsche ich noch ein schönes verbliebenes Wochenende und verbleibe weiterhin

mit freundlichen Grüßen

RA Thomas Joschko

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