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Auflösung Gestattungsvertrag aus wichtigem Grund


29.07.2017 15:34 |
Preis: 25,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ein wichtiger Grund kann nur ausnahmsweise im Bereich des Kündigenden selbst entstehen. Neben der Kündigung empfiehlt sich zur Streitvermeidung daher oftmals ein Aufhebungsvertrag.


Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich habe vor 11 Jahren eine Gestattungsvertrag für die Nutzung meiner Dachfläche zum Aufstellen/Betreiben einer
PV-Anlage abgeschlossen. Der Vertrag hat noch eine Restlaufzeit von ca. 10 Jahren. Der Gestattungsvertrag sieht eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund vor. Jetzt möchte ich mein Objekt verkaufen und der potentielle Käufer
möchte das Dachgeschoss ausbauen. Somit wäre die PV-Anlage im Weg und müsste abgebaut werden. Kann der Verkauf
des Hauses mit anschließendem Dachgeschossausbau des neuen Eigentümers als wichtiger Grund gewertet werden und
dadurch eine Vertrgsauflösung gerechtfertigt werden? Wer kündigt den Gestattungsvertrag, ich als Eigentümer oder der Erwerber, wenn er als Eigentümer eingetragen ist?
29.07.2017 | 16:47

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

der Gestattungsvertrag verpflichtet zunächst einmal Sie selbst höchstpersönlich. Sofern nicht etwa eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, wovon Sie nichts schreiben, findet kein automatischer Eintritt eines Käufers in die fraglichen Verpflichtungen statt.

Sie bleiben also Vertragspartner des Betreibers, könnten Ihren Vertrag nach Besitzübergang an den Erwerber aber nicht mehr unmittelbar erfüllen. Der Betreiber müsste einem etwaigen Vertragseintritt des Käufers zustimmen, §§ 414 ff. BGB. Durch den Kauf findet kein automatischer Vertragsübergang auf den Erwerber statt.

Da der Erwerber an einem Vertragseintritt nicht interessiert ist, wäre der Gestattungsvertrag daher alsbald von Ihnen zu beenden. Neben der Kündigung kommt hier ein Aufhebungsvertrag in Betracht.

Was ein wichtiger Grund im Sinne des Vertrags ist, müsste sich aus dessen Auslegung ergeben. Sind nur unzureichende Anhaltspunkte im Vertrag vorhanden, so gehen Zweifel gem. § 305c BGB zu Lasten des Verwenders der Klausel, in aller Regel also des Betreibers. Hier sehe ich die Chance des Falles. Ansonsten gilt allerdings § 314 BGB. Ein wichtiger Grund liegt nach § 314 Abs. 1 S. 2 BGB nur vor, wenn dem kündigenden Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ... nicht zugemutet werden kann.

Die Gegenseite könnte sich damit wehren, dass der wichtige Grund dann ja in Ihr Belieben gestellt sei, da die Veräußerung in Ihrer eigenen Risikosphäre liege. Mit dieser Begründung wird in der Rechtsprechung argumentiert, ein wichtiger Grund könne nur ausnahmsweise im Bereich des Kündigenden selbst entstehen, Urteil des BGH vom 07.03.2013 – III ZR 231/12. Darin heißt es:

"Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Dies ist im Allgemeinen nur dann anzunehmen, wenn die Gründe, auf die die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des Kündigungsgegners liegen. Wird der Kündigungsgrund hingegen aus Vorgängen hergeleitet, die dem Einfluss des Kündigungsgegners entzogen sind und aus der eigenen Interessensphäre des Kündigenden herrühren, rechtfertigt dies nur in Ausnahmefällen die fristlose Kündigung. Die Abgrenzung der Risikobereiche ergibt sich dabei aus dem Vertrag, dem Vertragszweck und den anzuwendenden gesetzlichen Bestimmungen."

Eine Behinderung einer möglichen Veräußerung und damit Ihrer Privatautonomie dürfte aber wohl nicht im beiderseitigen Interesse gewesen sein. Ein wichtiger Grund könnte also entgegen der vorstehenden Regel mit entsprechender Begründung ausnahmsweise durchaus anerkannt werden, erfordert aber einigen Aufwand und birgt Risiken. Nach § 314 Abs. 3 BGB müssten Sie aber auf jeden Fall binnen angemessener Frist kündigen, dürften also nicht zu lange zögern.

Um Streit zu vermeiden würde ich allerdings empfehlen, mit dem Betreiber alsbald einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag zu schließen. Denn die Gegenseite dürfte sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen und vertragliche Ersatzansprüche geltend machen wollen. Solche möglichen Ansprüche (eine abschließende Prüfung kann nur anhand des Vertrags erfolgen) wären in einer solchen Vereinbarung dann mit abzugelten.

Ich hoffe, dass ihnen meine Ausführungen dienlich sind. Gerne bin ich auch bei der Vertragsbeendigung behilflich. Auch wenn noch etwas unklar geblieben sein sollte, melden Sie sich jederzeit gerne.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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