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Auflassungsvormerkung, Kaufvertrag mit Sanierungsverpflichtung, Bauträger pleite

17.02.2014 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Wohnung im Rahmen eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung erworben (Verkäufer und Bauträger sind eine Person). Mein im Notarvertrag angegebenenes Fertigstellungsdatum war der 01.12.2012. Seit einem Jahr finden keine Bauarbeiten mehr in der lediglich entkernten Wohnung statt. Der Werkvertrag ist gekündigt. Die Wirksamkeit der Werksvertragskündigung wird vom Bauträger bestritten. Die Zahlungen, die ich bereits geleistet habe, übersteigen den Wert des Grundstücks und der erbrachten Werkleistungen. Es fand zudem eine Schlüsselübergabe am 04.11.2012 statt, d.h. der Verkäufer und Bauträger hat uns offiziell den Besitz an der Wohnung übergeben. Diese Übergabe haben wir auch mittels eines Protokolls und Zeugen gesichert. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch liegt vor.
Der Verkäufer/Sanierer ist nach seinen eigenen Aussagen praktisch zahlungsunfähig, will aber ein InsO-Verfahren dringend vermeiden. Wir haben keine Handhabe, das zu erzwingen. Unlängst hat er uns nun "vorgeschlagen", wir sollten ihm ein "Handgeld" zahlen, dann würde er die Auflassung erklären und sagte uns dazu noch, dass er jetzt vielleicht doch einen Insolvenzantrag stellen und damit unser Risiko steigen würde, dass unsere Wohnungen in die Insolvenzmasse fallen.

Nun wollen wir die Wohneinheit fertigstellen lassen. Dabei fallen erheblich (Mehr-)Kosten an.
Stellen wir aber nicht fertig, fallen immer weiter unsere Darlehensraten an, ohne dass wir einen Ertrag (aus Vermietung oder Eigennutzung) hätten. Zudem zahle ich nicht unerhebliche Bereitsstellungszinsen für den nicht in Anspruch genommenen Darlehensanteil und habe keine Einkommenssteuerersparnis, die ich in meinen Baufinanzierungsplan einbezogen hatte.

Hierzu meine Fragen:

1. Inwiefern ist die Werksvertragskündigung wirksam?
Info dazu: Seit über einem Jahr steht der Bau stillk, obwohl wir alle Zahlungen bis dahin geleistet haben. Es liegen sogar (gutachterlich festgestellt) Überzahlungen vor. Zudem ist das Einzugsdatum in meinem Falle seit dem 01.12.2012 überschritten und es ist eine ganze Menge "Pfusch am Bau" abgeliefert worden, wie Gutachter und Architekt bestätigen.

2. Inwiefern sind weitere Investitionen, die wir nun zur Fertigstellung der Wohnungen leisten müssten, "sicher"?
2.1: Könnte es sein, dass wir die Wohnungen auf unsere Kosten fertigstellen lassen und danach verkauft die Firma, die ja (noch) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, während wir nur die Auflassungsvormerkung und den Besitz an der Wohnung haben?
2.2: Sind unsere Investitionen sicher, auch zum Beispiel im Falle der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens des Verkäufers/Bauträgers?

3. Ist uns angesichts der geschilderten Ausgangslage anzuraten, fertigzubauen oder raten Sie zum momentanene Stand davon ab, weiteres Geld zu investieren (und damit aber auch weiter nur Kosten aber keinen Ertrag zu haben, allerdings eben nur in der Höhe, die wir bereits investiert haben und nicht noch mehr)?

4. Raten Sie uns dazu, angesichts der Gesamtwürdigung der Ausgangslage in den überaus sauren Apfel zu beißen und dem Verkäufer/Bauträger eine Art "Ablöse" zu zahlen, um die Auflassung von ihm zu erhalten und damit rechtssicher als Eigentümer weiter zu investieren?

Herzlichen Dank für Ihre Auskunft!




-- Einsatz geändert am 18.02.2014 10:48:31
Eingrenzung vom Fragesteller
18.02.2014 | 10:48

Sehr geehrte Ratsuchende,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.)

Eine Teilkündigung ist immer dann zulässig, wenn die Einzelabschnitte (hier: Kauf und Sanierung) gesondert voneinander zu bewerten sind, was in erster Linie anhand der vertraglich gewünschten Vereinbarung zu prüfen ist.


In der Regel wird der Vertrag einheitlich gefasst sein, was gegen eine isolierte Teilkündigung spricht.

Hier besteht aber die Besonderheit, dass offenbar eine Fristsetzung ordnungsgemäß sind, nachdem die Entkernung beendet worden ist. Da aber der entkernte Bau so lange quasi "brach" liegt, wird man von einer getrennten Betrachtungsweise ausgehen müssen.

Dann aber ist - vorbehaltlich der sicherlich notwendigen Vertragsprüfung - die Kündigung des Werkvertrages (=Sanierungsvertrages) zulässig.

Da die Kündigung eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ist, kommt es auch nicht auf die Zustimmung der Gegenseite an. Wichtig ist nur, dass der Kündigungszugang nachgewiesen werden kann, was aber dann der Fall ist, wenn die Gegenseite deren Wirksamkeit bestreitet.

2.)

Sofern in dem (nicht bekannten) Vertrag keine entsprechende Bürgschaften vereinbart und auch tatsächlich erfolgt sind, sind Sie NICHT abgesichert.

Genau das ist das Problem sehr vieler Bauherren, nämlich dass es an vertraglichen Absicherungen durch Bürgschaften einer Großbank fehlt.

Der Vertrag wäre also darauf zu prüfen; fehlt dieses wichtige Element, sind die Unterfragen letztlich nur zu Ihren Lasten zu beantworten:

2.1.)
Ohne Grundbuchumschreibung ist nichts abgesichert, da der im Grundbuch Eingetragene auch Eigentümer des Hauses ist und die Investitionen dann automatisch dem Grundstück zugeordnet werden. Zwar bestehen theoretische Ausgleichsansprüche, die aber erst noch durchgesetzt werden müssen.
2.2)
Und im Falle eine Insolvenz wären Ihre Ansprüche (auch Gewährleistungsansprüche für die Zeit nach der Abnahme) nur noch als Insolvenzforderung geltend zu machen, d.h. Sie bekommen allenfalls eine ganz geringe Quote, wenn überhaupt noch etwas zu verteilen ist.

3.)
Nein. Wenn der Unternehmer schon so "droht", müssen Sie damit rechnen, dass auch das weiter gezahlte Geld später "weg" ist.

4.)
Nein. Zwar ist eine einvernehmliche Lösung immer die Beste. Wenn Sie allerdings nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung schon überzahlt haben, Pfusch vorliegt und seit Monaten trotz Fristsetzung alles brach liegt, ist nicht ersichtlich, warum dann noch zusätzlich etwas gezahlt werden sollte.

Allenfalls könnte eine Gesamtpaket dergestalt erfolgen, dass

Sie auf Rückzahlung der Überzahlungen verzichten,
Sie auf die die Mängelbeseitigung verzichten,
aus der Kündigung des Sanierungsvertrages keinerlei Rechte geltend gemacht werden,
die Umschreibung erfolgt und mab dann
schlicht-um-schlicht auseinandergeht.

Allerdings verzichten Sie nicht nur dann auf Ihre Rechte, sondern tragen das komplette Risiko der Mangelhaftigkeit.

Ob so eine Möglichkeit dann wirklich durchgeführt werden sollte, kann nicht abschließend beurteilt werden, da weder die Mängel, noch die bisher investierte Summe und Ihre finanzielle Lage bekannt ist.

All diese Faktoren sind aber mitentscheidend.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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