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Aufklärungspflicht des Hausverkäufers über geplante Bahntrasse im ROV

| 03.10.2021 20:03 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich bin Jurastudentin und meine Eltern haben mich bzgl. ihres derzeitigen Hausverkaufs um juristische Hilfe zu folgendem Sachverhalt gebeten:

Trifft den Verkäufer einer Immobilie (Alleinlage) auch ohne Nachfrage seitens des Kaufinteressenten eine Pflicht zur Information des Käufers über einen geplanten Neubau einer ICE-Bahntrasse (Fulda-Frankfurt), die nach aktueller Planung der derzeitigen Wunschvariante der Bahn unmittelbar an der Grenze eines 21.972 qm großen Wohnbaugrundstückes vorbeigehen könnte (evtl. gar im Abstand von nur 3 Metern und genau hier in eine kilometerlange zu bauende Untertunnelung führt)?

Die Planungen der Bahn befinden sich im Moment im Raumordnungsverfahren. Ein Planfeststellungsverfahren wurde noch nicht eröffnet.

Eine Begründung Ihrer Antwort möglichst mit gesetzlichen Grundlagen oder aktueller Rechtsprechung zum Thema wären optimal.

Herzlichen Dank!

03.10.2021 | 22:11

Antwort

von


(510)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ungefragt muss der Verkäufer nur über solche Tatsachen aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung nach der Verkehrssitte erwartet werden kann. In der Regel ist dies nur bei Tatsachen der Fall, die der Käufer nicht kennt und auch nicht kennen kann (BGH, NJW 12, 2793).

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 Raumordnungsgesetz in Verbindung mit §§ 8 Abs. 3a, 10 Abs. 3a HessLPlanungsgesetz sind Raumordungspläne im Planungsstadium öffentlich auszulegen und bekannt zu machen. Der Käufer kann sich demzuifolge selbst darüber informieren, ob ein Grundstück zukünftig möglicherweise von einer für den angestrebten Verwendungszweck nachteiligen Raumordnungsplanung betroffen sein kann.

Eine erst zukünftig - also erst ach Vertragsschluss und Gefahrübergang - zu beschließende und in Kraft tretende öffentliche Bauleitplanung stellt weder eine zusicherungsfähige Eigenschaft noch eine vertragliche Beschaffenheitsangabe dar, da der Verkäufer auf das Ergebnis der Bauleitplanung keinen Einfluss hat, und es auch nicht kennen kann (BGH, Urt. v. 17.12.2001 - 1 U 115/00): Somit handelt es sich beim zukünftigen Planungsergebnis um keinen Sachmangel im Sinn von § 434 Abs. 1 BGB, auch wenn es den Erwartungen des Käufers zur zukünftigen Verwendbarkeit des Grundstücks entgegensteht (BGH, ibid.). Auch dies spricht gegen eine Informationspflicht des Verkäufers.

Es besteht somit keine Informationspflicht des Käufers durch den Verkäufer über ein laufendes Raumordnungsverfahren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 06.10.2021 | 17:08

Sehr geehrter Herr Neumann,
herzlichen Dank für Ihre hilfreiche und ausführliche Antwort.

Kann man davon ausgehen, dass es auch für das nachgehende Planfeststellungsverfahren seitens des Verkäufers einer Aufklärungspflicht nicht bedarf, da der Plan ja wie im Raumordnungsverfahren zur allgemeinen Einsichtnahme ausgelegt wird? Ändert sich etwas, wenn der Planfeststellungsbeschluss dann vorliegt?

Beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.10.2021 | 19:20

Sehr geehrter Fragesteller,

für ein Planfeststellungsverfahren gilt dasselbe.

Auch dieses wird öffentlich bekannt gemacht, und auch hier kennt der Verkäufer im Vorhinein nicht dessen Ausgang.

Hinweisen muss der Verkäufer auf ihm bekannte bestehende Baubeschränkungen, durch die die Bebaubarkeit beschränkt oder ausgeschlossen wird (BGH, NJW 92, 1384).

Auch bei Kaufvertragsrecht ist zu beachten, dass bei Vertragsverhandlungen, auch wenn die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht besteht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen zu vereiteln geeignet sein können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sein können, sofern dieser die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn für ihn erkennbar ist, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (BGH; Urteil vom 01.02.13 - Az.: V ZR 72/11; BGH - Az.. V ZR 245/10, NJW 12, 846).

Der Erwerber einer Immobilie natürlich nicht davor geschützt ist, dass sich das Umfeld der Immobilie im Laufe der Zeit dadurch ändern kann, dass entsprechend dem Bebauungsplan Nachbarn baurechtliche Möglichkeiten ausschöpfen (LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2017 - Az.: 326 O 326/15 Rz. 37). Das LG Hamburg nimmt in der zitierten Entscheidung eine vorvertragliche Informationspflicht des Verkäufers dann an, wenn dem Verkäufer definitiv bekannt ist, dass sich dieses abstrakte allgemeine Lebensrisiko im konkreten Fall bereits sicher und konkret verwirklichen wird. I.e. wenn er weiß, dass sich die wertbildenden, äußeren Faktoren in Bezug auf die von ihr angebotenen Immobilie in unmittelbarer Zukunft durch die bevorstehenden Abriss- und Neubauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sicher verändern werden (ibid. Rz. 38).

Demnach sind wesentliche, wertbildende Faktoren einer Immobilie neben deren eigener Gestaltung und Ausstattung insbesondere deren Lage, d.h. die Infrastruktur und Nachbarschaft, z.B. Einbettung in eine Grünzone, Naherholungsmöglichkeiten, der Ausblick in die Umgebung, Bebauungsdichte (Geschossflächenzahl usw.), Abstandsflächen zur Nachbarbebauung, die Lichteinflüsse und Anzahl möglicher Lärmquellen, ungestörte Nutzbarkeit von Außenanlagen wie Balkonen durch Sichtschutz, Hochwertigkeit der Nachbarbebauung usw. Nach allgemeiner Lebenserfahrung sind dies Faktoren, von denen Kaufinteressenten für Immobilien ihre Kaufentscheidung und Preiskalkulation in der Regel mit abhängig machen (ibid. Rz. 35).

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.10.2021 | 20:52

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 06.10.2021
5/5,0

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