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Aufklaerungspflicht bei Sachmangel


01.11.2005 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo!

Eine Eigentumswohnung wurde gekauft. Nach dem
Notartermin, und vor der Uebergabe, finden wir
nun durch Zufall ein Gutachten, das sich auf
einen Hausschwammbefall der Wohnung und ihre
Sanierung bezieht. Eine Ueberraschung, weil
weder bei Besichtigungen noch beim Notartermin
der Begriff Hausschwamm gefallen war. Im
Kaufvertrag ist aber eine Sanierung
entsprechend eines Holzschutzgutachtens
erwaehnt. Die uebliche Erklaerung des
Verkaeufers, dass ihm kein gegenwaertiger
oder frueherer Befall bekannt sei, ist
nicht aufgenommen, was auch dazu beigetragen
hat, dass der Hausschwamm nie thematisiert
wurde. So konnten wir auch diesem Gutachten
vorab nicht seine eminente Bedeutung
beimessen.

Hat der Verkaeufer seine Aufklaerungspflicht
bezueglich des Hausschwamms verletzt? Ist
es dadurch eventuell moeglich, vom Vertrag
zurueckzutreten oder Minderung zu verlangen?

Danke im Voraus
01.11.2005 | 13:33

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

Generell ist natürlich ein Befall mit einem Hausschwamm ein klarer Sachmangel des Hauses. Leider ist in Ihrer Frage so nicht ersichtlich, ob der Mangel noch vorliegt.
Natürlich hätte der Verkäufer Sie über den Sachverhalt aufklären müssen. Tatfrage ist natürlich, inwieweit Sie anhand des bekannten Gutachtens erkennen konnten (oder ggf. grob fahrlässig nicht erkannt haben), dass ein Schwammbefall vorlag.

Allerdings ist ein Rücktritt/ Minderung nur dann möglich, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass nach wie vor Schäden vorliegen. Sollte der Schwamm aber ohne Minderung des Wertes des Hauses oder Einschränkungen der Gebrauchsfähigkeit bzw. ohne verbleibende Schäden zu hinterlassen, endgültig entfernt worden sein, was sich ohne Prüfung der vorhandenen oder Anfertigung neuer Gutachten nicht beurteilen lässt, würden entsprechende vertragliche Rechte aber ausscheiden.

Sie sollten daher den Verkäufer zur Rede stellen bzw. bis zur endgültigen Klärung auch erwägen, ein Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreis geltend zu machen. Abschließend sollten Sie aber einen Anwalt Ihres Vertrauens gründlich prüfen lassen, ob die o. g. Mängel vorliegen bzw. dann über diesen die weiteren Schritte ergreifen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link! Sollten noch Verständnisprobleme bestehen, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2005 | 14:51

Vielen Dank fuer Ihre schnelle Antwort.

Besagtes Gutachten wurde uns nie uebergeben,
oder auch nur angeboten. Da wir von seiner
Brisanz nichts wussten, haben wir auch beim
Notartermin nicht nachgefragt. So gibt es
z.B. auch keine Erklaerung unsererseits, dass
wir ein solches Gutachten erhalten, geschweige
denn von seinem Inhalt Kenntnis genommen
haetten. Fuer einen Laien beim Wohnungskauf
ist vieles neu und es ist nicht einfach,
Wesentliches von routinemaessigen juristischen
Aussagen zu unterscheiden, die starke berufliche
Belastung nur so nebenher. Ob das nun grobe
Fahrlaessigkeit von unserer Seite ist?

Der unmittelbare Schaden duerfte inzwischen
fachmaennisch behoben sein, zumal er ja auch
in diesem Bundesland meldepflichtig ist.
Es geht uns in erster Linie um den Wiederverkaufswert
der Wohnung, zumal wir ja den eventuellen
spaeteren Kaeufer werden darauf hinweisen muessen,
dass einmal ein Hausschwammbefall vorhanden war. Wir
denken, ein Haus mit einem ´frueheren´ Schwammbefall
ist nicht mehr viel wert.

Moeglicherweise ergeben sich durch diese Ergaenzungen
noch neue Aspekte. In jeden Fall nochmals vielen Dank
fuer Ihre Stellungnahme.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2005 | 15:29

Ich denke schon, dass sich neue Aspekte ergeben.

1.
Eine grobe Fahrlässigkeit würde ich bei den beschriebenen Umständen wirklich nicht annehmen. So sind ja aus Laiensicht durchaus keinerlei Anhaltspunkte für das Gutachten vorhanden gewesen und zudem sind Sie als Privatkäufer insoweit nicht zur Nachfrage verpflichtet.

2.
Unproblematisch liegt ein Mangel vor, wenn Eigenschaften der Kaufsache tatsächlich in Mitleidenschaft gezogen wurden bzw. noch werden (Bsp.: nachhaltige Beschädigungen aufgrund des Schwamms). Ein lediglich entstehender „merkantiler Minderwert“ fällt nicht darunter. Ich sehe aber dann ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers, der Sie zum Schadensersatz berechtigt (§§ 276, 280 BGB)

Denkbar wäre aber noch eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) wegen des evident arglistigen Verschweigens des Gutachtens. Sie sollten daher unbedingt weitere Schritte mit einem Anwalt Ihres Vertrauens ergreifen. Insbesondere für die Minderung bietet die Möglichkeit der Anfechtung einen guten Verhandlungsspielraum.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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