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Aufklärung des Eigentumsverhältniss zu Keller Nr. 4

21.06.2010 21:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Wir haben uns im Oktober 2008 eine Wohnung incl. Sondereigentum an einem Kelleraum gekauft. Wir sind die 3. Eigentümer dieses Gewerkes. Die Wohnung ist laut Aufteilungsplan mit Wo4 gekennzeichnet, der Kellerraum mit Nr.4. Als wir die Wohnung besichtigten wurde uns ein Keller gezeigt, welcher nach unserem Glauben zu dieser Wohnung gehörte. Preisverhandlung,Notarvertrag, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag beziehen sich ebenfalls auf Wohnung WO4 und Kellerraum Nr. 4.

Ein 1/2 Jahr später, April 2009 machte uns der Voreigentümer 2. aufmerksam, dass wir Keller Nr. 2 mit 12m² nutzen, jedoch Keller Nr. 4 mit 60m² nach neuen Erkenntnissen uns zusteht. Dies überprüften wir unverzüglich aufgrund des Aufteilungsplans, welchen wir uns am Grundbuchamt besorgten, welcher uns jedoch zum Zeitpunkt des Kaufs von den Kellerräumen nicht vorlag. Zum Zeitpunkt des Kaufs gab es auch keinerlei Hinweis darauf, dass uns ein falscher Keller gezeigt wurde, da die Kellerräume nicht nummeriert sind. Wir stellten fest, dass wir tatsächlich Keller Nr. 2 nutzen, jedoch Keller Nr. 4 laut Grundbuch und Aufteilungsplan, Notarvertrag von uns erworben wurde.

Keller Nr. 2 wurde jedoch seit 2002 von einem anderen Eigentümer (Wohnung unter uns= WO2) seit 7 Jahren genutzt, welcher bei Eigentümerwechsel 1. auf 2. von WO4 (2002) den Kellerraum Nr. 4 erwarb. Der Kaufpreis von 12.0000 € wurde jedoch von Ihm nur zur 1/2 bezahlt. Es gab keine Auflassungsvormerkung und somit ist bis 2009 aufgrund der fehlenden Kaufpreiszahlung keine Grundbuchumschreibung des Kellerraum Nr. 4 zu WO2 erfolgt.

Unser Voreigentümer (bezeichnet mit 2.) hat laut Notarvertrag in 2002 WO4 mit Kellerraum Nr. 2 gekauft. Aufgrund der fehlenden Grundbuchumschreibung beim Kellertausch in 2002 (gehlende Kaufpreiszahlung des Eigentümers WO2 unter uns) hat sich Keller Nr. 4 im Grundbuch bis zu unserem Eigentumswerb (3. Eigentümer) fortgezogen. Der damalige Notar, welcher beim Eigentümerwechsel 1. auf 2. den Kellertausch abgewickelt hat, hat aufgrund der fehlenden Kaufpreiszahlung unseres Nachbarn im Januar 2009 die Akte geschlossen, mit dem Vermerk "der Kellertausch kam nicht zustande". Der 1. Eigentümer hat somit 7 Jahre die Restzahlung des Kellers vom Nachbarn in WO2 nicht offiziell eingefordert, da sie Freunde waren.

Wir haben somit den Nachbarn bewogen aus Keller Nr. 4 auszuziehen, da sich Keller Nr. 4 laut Grundbuch in unserem Eigentum befindet. Der Kellertausch mit unserem Nachbarn wurde dann im Oktober 2009 im gegenseitigen einvernehmen vollzogen.

Nun hat der Nachbar seine WO2 mit rechtmäßigem Keller Nr. 2 laut Grundbuch und Teilungserklärung im Dez. 2009 verkauft. Der Nachbar möchte jedoch trotz 7 jähriger Nutzung des Kellers seine komplette Anzahlung (6000.-€) vom 1. Eigentümer zurück. Der 1. Eigentümer ist bereit, die Anzahlung welche in 2002 vom Nachbarn geleistet wurde zurückzugeben. Da der 1. Eigentümer natürlich von irgendjemand nun den vollen Kaufpreis des Kellers Nr. 4 erstattet haben möchte, verlangt er nun von uns die Zahlung des 2002 gültigen Verkehrswertes in Höhe von 12.000 €. (Erst wenn wir bezahlen, erhält der ehem. Nachbar der WO2 seine Anzahlung zurück) Die Kaufpreisfälligkeit hat uns der 1. Eigentümer bis dato nur mündlich angezeigt. Nun werden wir sowohl vom ehem. Nachbarn als auch vom 1. Eigentümer telefonisch belästigt.

Es ist zu bemerken, dass der 1. Eigentümer bereits schon im März 2010 per Gerichtsverhandlung versucht hat vom 2. Eigentümer (unsere Voreigentümer) die 12.000 € einzuklagen. Die Klage wurde jedoch vom Richter abgewiesen mit der Begründung der Keller gehört zum 1. Eigentümer. Bei der Verhandlung waren wir als Zeugen geladen.

Wir verstehen jedoch nicht, warum laut Urteil der Keller Nr. 4 dem 1. Eigentümer zugesprochen werden kann, wenn doch wir als 3. Eigentümer laut o. g. Eintragungen seit 2008 rechtmäßige Eigentümer sind!? Da wir nur Zeugen waren, hat den Richter unser Eigentum an Keller Nr.4 laut Grundbuch wenig interessiert, da scheinbar Schwerpunkt der Verhandlung die Abwicklung des Vorgangs 2002 war.

Wie ist nun die Rechtslage zwecks Eigentum und wie sollen wir reagieren, wenn der 1. Eigentümer die Begleichung des Kaufpreises von 12.000 € von uns als 3. Eigentümer per Anwalt fordert?
Es ist zu bemerken, wir können nicht mehr in Keller Nr. 2 zurück, da sich dieser mittlerweile im Eigentum des neuen Nachbarn WO2 befindet, desto weniger sehen wir uns in der Lage 12.000 € im nach hinein an den 1. Eigentümer zu bezahlen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Da Sie im Grundbuch als Eigentümer des Kellers 4 eingetragen sind, scheinen Sie das Eigentum an diesem Kellerraum erworben zu haben. Grundlage der Eintragung im Grundbuch ist der Notarvertrag betreffend die Wohnung 4 mit dem Keller 4.

Allerdings könnte das Grundbuch falsch sein, da der Voreigentümer Ihrer Wohnung zu keinem Zeitpunkt Eigentümer des Kellers 4 gewesen ist. Da er nicht Eigentümer war, konnte er Ihnen den Kellner 4 nicht rechtmäßig verkaufen.

Als der Verkäufer Ihrer Wohnung seinerzeit die Wohnung erworben hatte, stand der Keller im Eigentum vom ursprünglichen Eigentümer, also von Eigentümer 1. Damit stellt sich die Frage, ob Eigentümer 1 das Eigentum an dem Keller verloren hat. Das könnte nur dann eingetreten sein, wenn Sie gutgläubig Eigentum an dem Keller 4 erlangt hätten.

Gutgläubiger Erwerb käme in Betracht, wenn Sie den Keller vom im Grundbuch eingetragenen Verkäufer erworben hätten, obwohl dieser niemals Eigentümer gewesen ist. Das ist hier indes nicht der Fall, da Eigentümer 2 nicht als Eigentümer des Kellers im Grundbuch eingetragen gewesen ist.

Mangels gutgläubigen Erwerbs ist deshalb Eigentümer 1 nach wie vor Eigentümer des Kellers geblieben.


2.

Indem Sie den Keller erhalten haben, sind Sie auf Kosten des Eigentümers 1 bereichert. Der Eigentümer 1 könnte daher Herausgabe des Kellers 4 verlangen. Wenn Sie sich allerdings über einen angemessenen Kaufpreis einigen, könnte Ihnen das Eigentum an Keller 4 übertragen werden.


3.

Die Sach- und Rechtslage ist jedoch nicht ganz einfach gelagert und erfordert zur weiteren Prüfung Einblick in die Kaufverträge sowie in das Grundbuch. Deshalb kann von dieser Seite nur eine erste Einschätzung erfolgen. Ich empfehle daher dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2010 | 22:31

Guten Abend,

zu Punkt 1 möchte ich folgendes nochmal hervorheben, da möglicherweise in meiner Anfrage nicht klar kommuniziert.

Sie schrieben bei 1.:
"Gutgläubiger Erwerb käme in Betracht, wenn Sie den Keller vom im Grundbuch eingetragenen Verkäufer erworben hätten, obwohl dieser niemals Eigentümer gewesen ist. Das ist hier indes nicht der Fall, da Eigentümer 2 nicht als Eigentümer des Kellers im Grundbuch eingetragen gewesen ist. Mangels gutgläubigen Erwerbs ist deshalb Eigentümer 1 nach wie vor Eigentümer des Kellers geblieben"


Meine Anmerkung:
Von Eigentümer 1 bis Eigentümer 3 (wir) steht zu Wohnung WO4 Keller Nr. 4 im Grundbuch (also der große Keller). Eigentümer 2 hatte auch bis Verkauf an uns im Grundbuch Keller Nr. 4, jedoch in seinem Notarvertrag war Keller Nr. 2 vermerkt, da ja bei seinem Kauf parallel der Kellertausch mit einem anderen Nachbarn der WO2 vollzogen werden sollte (Es gab bzgl. Kellertausch keine Auflassungsvormerkung). Da der Nachbar schließlich innerhalb von 8 Jahren nur die 1/2 des Kaufpreises bezahlte, wurde nie eine Grundbuchumschreibung durchgeführt und der Notar hat letztes Jahr seine Akten zum Kellertausch geschlossen. Somit hat sich im Grundbuch der Keller Nr. 4 zugehörig zu unserer WO4 vom 1. Eigentümer bis zum 3. Eigentümer (wir) durchgezogen, obwohl der Keller hätte verkauft werden sollen.

Liegt nun doch "Gutgläubiger Erwerb" in unserem Fall vor und Eigentümer 1 kann uns nicht mehr belangen?

PS: Ich versichere alle Angaben sehr detailiert und ohne Lücken gemacht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
S. R.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.06.2010 | 16:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Keller 4 ist, wie sich aus der Sachverhaltsergänzung ergibt, stets im Grundbuch als zur Wohnung 4 eingetragen gewesen. Damit hatte Eigentümer 1 dem Eigentümer 2, also Ihrem Vorgänger, zwar Keller 2 verkauft (lt. Notarvertrag), jedoch ist Keller 4 im Grundbuch eingetragen gewesen.

Damit wird man davon ausgehen dürfen, daß Eigentümer 2 auch Eigentümer des Kellers 4 geworden ist. Legt man diese Sachlage zugrunde hätten Sie vom rechtmäßigen Eigentümer des Kellers 4 selbst Eigentum an diesem Keller erworben ohne daß man auf die Grundsätze des gutgläubigen Erwerbs zurückgreifen müßte.


2.

Eigentümer 1 müßte folglich den offen stehenden Kaufpreis vom (ehemaligen) Eigentümer 2 verlangen, da zwischen Ihnen und dem Eigentümer 1 kein Vertragsverhältnis besteht. Eigentümer 2 hat nach Ihrer Schilderung Ihnen zu Recht den Keller 4 verkauft, der auch im Grundbuch steht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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