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Aufhebungsvertrag wg. Eigenbedarf

15.04.2008 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Das Mietverhältnis sollte wg. Eigenbedarf zum 31.12.2007 beendet werden. Wir gaben dem Vermieter gegenüber mehrfach die Zusage, dass wir kein Problem mit diesem Umstand und Termin haben, da wir ohnehin auf der Suche nach einer Eigentumswohnung waren.

Um auch ganz sicher zu gehen dass wir die Wohnung zum 31.12.2007 freigeben, bot der Vermieter uns einen Aufhebungsvertrag u.a. mit folgender Klausel an:

Die Vermieter erlassen den Mietern die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gem. § 3 Ziffern 4 und 5 des Mietvertrages

Diesen Aufhebungsvertrag wurde von beiden Vermietern (Frau/Mann) unterschrieben.
Wir unterschrieben diesen Aufhebungsvertrag und gaben in zurück. Eine unterschriebene Ausfertigung liegt glücklicherweise noch bei uns.
Der Aufhebungsvertrag beinhalte inges. 6 Klauseln, die allesamt von uns erfüllt wurden !

Kurz darauf kam ein Schreiben vom Rechtsanwalt, und uns wurde die Ordentliche Kündigung wg. Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BG mitgeteilt, da wir auf das Angebote zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages nicht reagiert hätten. Mit keinem Wort wird in diesem Schreiben die Klausel mit den Schönheitsreparaturen erwähnt. In diesem Schreiben wird darauf hingewiesen, dass wir 2 Monte Zeit hätten um Widerspruch einzulegen. Wir taten dies nicht, da wir ohnehin ausziehen wollten und auch nicht daran dachten, dass damit die Vereinbarung des Aufhebungsvertrages „ungültig?“ sein könnte.

Nun sind wir am 31.12.2007 wie vereinbart ausgezogen, und möchten unsere Kaution in Höhe von ca. € 970,-- zurückhaben.

In einem Schreiben des Vermieters teilt dieser uns mit: Da wir auf den Aufhebungsvertrag nicht reagiert haben, wurde uns per Anwalt die „Ordentliche Kündigung wg. Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BG“ zugestellt. Somit ist der Aufhebungsvertrag der zwischen Vermieter u. Mieter getroffen u. unterzeichnet wurde ungültig, und die Schönheitsreparaturen (die der Vermieter inzw. durchgeführt hat) sind von uns zu tragen.

Frage: Ist der Aufhebungsvertrag durch das Anwaltschreiben wirklich ungültig? Müssen wir die Schönheitsreparaturen (teilweise durch Handwerker gemacht) bezahlen?

Es wurde uns eine Mängelliste vom ehem. Vermieter überreicht, die separat noch zu klären wäre. Primär geht es uns um die o.g. Fragen.

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Der Vertrag wurde durch das Schreiben des Anwalts nicht ungültig. Denn auch hier gilt der Grundsatz, dass Verträge zu erfüllen sind. Denn auch ein Aufhebungsvertrag ist ein normaler Vertrag, aus dem sich niemand ohne weiteres lösen kann.
Der Vertrag ist auch nicht wegen Störung der Geschäftsgrundlage anzupassen. Zwar haben sich wesentliche Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, geändert. Jedoch ist es dem Vermieter zumutbar, an dem Vertrag festzuhalten. Denn er allein hat die Änderung der Geschäftsgrundlage herbeigeführt.
Meiner Meinung nach wäre die Klausel, dass Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, auch dann wirksam, wenn eine Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt hätte ausgesprochen werden konnte. Somit gilt das erst recht, wenn das Mietverhältnis zum selben Zeitpunkt sowohl durch die Kündigung als auch durch den Aufhebungsvertrag beendet wird.
Auch an der Beweisbarkeit, dass der Aufhebungsvertrag geschlossen wurde, wird es nicht scheitern. Denn nach Ihrer Aussage haben Sie eine vom Vermieter unterschriebene Vertragsurkunde des Aufhebungsvertrags.

Sollten Sie weitere Probleme diesbezüglich mit Ihrem ehemaligen Vermieter haben, stehe ich Ihnen für die Vertretung Ihrer Interessen gerne zu Verfügung.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2008 | 10:01

Hallo,
zunächst vielen Dank für Ihre Antwort!
folgender Satz ist mir nicht ganz klar:
........
Meiner Meinung nach wäre die Klausel, dass Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, auch dann wirksam, wenn eine Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt hätte ausgesprochen werden konnte. Somit gilt das erst recht, wenn das Mietverhältnis zum selben Zeitpunkt sowohl durch die Kündigung als auch durch den Aufhebungsvertrag beendet wird.
.........
>>hätten wir auch ohne die entspr. Klausel des Aufhebungsvertrages keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen?

und folgender Satz:
...........
Der Vertrag ist auch nicht wegen Störung der Geschäftsgrundlage anzupassen
...........
>>verstehe ich nicht, was damit gemeint ist.

PS. ich hätte noch 3-4 Fragen an Sie. Wie wollen wir weiter verfahren?

Vielen Dank


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.04.2008 | 12:02

Sehr geehrter Fragesteller,

vorausgesetzt, die Anforderungen an die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag sind erfüllt (bspw. keine starre Fristenregelung), hätten Sie ohne die Klausel im Aufhebungsvertrag die Schönheitsreparaturen vornehmen müssen.
Meiner Meinung nach hätten Sie aber aufgrund des Aufhebungsvertrages keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, auch wenn eine Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt wäre. Denn die Klauseln im Aufhebungsvertrag sind isoliert zu betrachten. Zum einen gibt es die Klausel, dass das Mietverhältnis am 31.12. endet. Zum anderen gibt es die Klausel, dass keine Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen.
Würde das Mietverhältnis nun aus irgendeinem Grund früher enden – bspw. durch Kündigung – so wäre die Klausel über die Schönheitsreparaturen trotzdem noch wirksam.
Dies ist aber nur ein hypothetisches Problem, da die Kündigung ja auch zum 31.12. erfolgte.

Das BGB kennt die Vorschrift, dass ein Vertrag dann angepasst werden muss, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag beiden Seiten nicht zugemutete werden kann.
Grundlage des Aufhebungsvertrags war, dass die Wohnung zum 31.12. unabhängig vom Ausspruch einer Kündigung frei werden sollte. Da aber danach eine Kündigung ausgesprochen wurde, ist diese Grundlage des Aufhebungsvertrages weggefallen. Somit kommt eine Anpassung in Betracht. Allerdings ist dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag zuzumuten. Denn er allein hat den Wegfall der Geschäftsgrundlage verursacht.
Somit muss der Aufhebungsvertrag auch nicht angepasst werden.

Weitere Fragen können Sie gerne direkt an mich unter der E-Mail-Adresse kanzlei@bgmp.de richten; über die Höhe der dafür anfallenden Gebühren können wir uns ebenfalls per mail einigen.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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