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Aufhebung Beschluss Sondereigentum von Fenstern

| 12.05.2009 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrter Anwalt,
1993 wurden die Fenster unserer WEGemeinschaft in einer Eigentümerversammlung durch einstimmigen Beschluss zu Sondereigentum erklärt. 2003 habe ich eine Wohnung in dieser Gemeinschaft erworben und später die Fenster erneuern lassen. Für die nächste Eigentümerversammlung habe ich kurzfristig eine erweiterte Tagesordnung erhalten, die folgende Punkte umfaßt:
- Aufhebung des Beschlusses, der die Teilungserklärung dahingehend ändert dass die Fenster Sondereigentum sind (analog Entscheidung BHG vom 20.9.2000) und Beschlussfassung, dass die Fenster ab sofort wieder Gemeinschaftseigentum sind
- Beschluss über die Erneuerung der Fenster in einer Wohneinheit
- Antrag auf Kostenübernahme für die Erneuerung der Fenster

Nun benötige ich einen Rat bezüglich des weiteren Verhaltens:
- ist es möglich, den Antrag auf "Rückwandlung" der Fenster in Gemeinschaftseigentum zu verhindern und wenn ja wie
- falls die "Rückwandlung" in Gemeinschaftseigentum nicht zu verhindern ist, wie verhalte ich mich, um die Kosten für die bereits erneuerten Fenster erstattet zu bekommen und wie setze ich die Kosten an?

Vielen Dank bereits im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Eine rechtsgeschäftliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum stellt einen sachenrechtlichen Vorgang dar, weil hierbei zivilrechtliches gemeinschaftliches Eigentum in Alleineigentum überführt wird. Dasselbe gilt für den umgekehrten Fall.

Die Änderung in der Aufteilung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kann daher nur durch Vertrag aller Wohnungseigentümer bewirkt werden, und zwar auf dem in § 4 WEG vorgeschriebenen Weg (Also: Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form der notariellen Beurkundung). Aus den gleichen Gründen kann auch eine Ermächtigung oder Vollmacht zum Abschluß des erforderlichen Vertrags nicht durch Eigentümerbeschluß erteilt werden.

Aufgrund des in der Tagesordnung erwähnten BGH-Beschlusses vom 20.9.2000, Az. V ZB 58/99 gilt folgendes:

Ein Sondernutzungsrecht (oder eben wie hier die Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt) kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz.

Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

Dieses gilt nach dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung und fand dann auch seinen Niederschlag in dem hier gegebenen Fall.

Weder darf dem gemeinschaftlichen Eigentum ohne das Einverständnis aller Miteigentümer etwas weggenommen werden, noch darf bestehendes Sondereigentum den Miteigentümern als gemeinschaftliches Eigentum aufgedrängt werden (BGH NJW 2003, 2165; BayObLG DNotZ 2002, 149).

Einer Beschlussfassung bedarf es meiner Meinung nach nicht, denn diese wäre sogar wie gesagt genau so nichtig wie die ehemals Getroffene über die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum, nur eben in umgekehrter Weise.

Gemeint ist wohl eher eine Klarstellung der Nichtigkeit des damaligen Beschlusses, also das wie zuvor die Fenster Gemeinschaftseigentum blieben.

Dagegen können Sie sich also leider nicht wehren.

2.
Die Kosten für die durch Sie selbst vorgenomme Erneuerung der Fenster müssen wegen der oben dargelegten Rechtsprechung und der daraus folgenden Konsequenz für das Sonder-/Gemeinschaftseigentum Ihnen angerechnet werden, da letztlich fälschlicherweise (wie sich erst nachträglich im Jahr 2000 aufgrund der BGH-Rechtsprechung herausgestellt hat) diese Kostentragung durch Sie erfolgt ist, aber eben dadurch eine Wertsteigerung des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist.

Hinsichtlich des Kostenansatzes müßte dann berücksichtigt werden, wann die Fenster und in welcher Form und Güte diese ausgetauscht worden sind. Notfalls müßte ein sachverständiger Rat eingeholt werden, wenn keine Einigung erzielt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen geholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit gegeben zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2009 | 21:22

Sehr geehrter Anwalt,
viielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Eine Nachfrage zum konkreten Verhalten habe ich noch:muss ich jetzt bereits im Vorfeld der Versammlung den Verwalter kontaktieren ggf. mit einem Antrag auf Kostenerstattung o.ä. oder kann ich das während der Versammlung klären?
Kann die nachträgliche Kostenübernahme durch die Gemeinschaft in dieser Situation überhaupt abgelehnt werden?
Herzlichen Dank für Ihre umfängliche Anwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2009 | 14:52

Sehr geehrter Fragesteller,

ich würde an Ihrer Stelle gleich im Vorfeld der WEG-Versammlung Ihre Ansprüche schriftlich geltend machen.

Ein Wohnungseigentümer hat, soweit ihm im Zusammenhang mit der Begleichung von Rechnungen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kosten entstanden sind (hier wegen des Gemeinschaftseigentums und Bezahlung derjenigen Kosten, die dieses in Form der Fenster betrafen), einen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Dieser richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil es sich um Kosten handelt, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. In diesem Rahmen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (teil-)rechtsfähig, da sie insoweit am Rechtsverkehr teilnimmt. (BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061). Der Anspruch ist auf Zahlung in Geld aus gemeinschaftlichen Mitteln gerichtet, wobei sich der antragstellende Wohnungseigentümer einen seinem nach der Gemeinschaftsordnung bzw. § 16 Abs. 2 WEG entsprechenden Anteil anrechnen lassen muss.

Dieses kann dann auch im Wege der Beschlussfassung berücksichtigt werden und sollte von Ihnen beantragt werden.

Selbst wenn sich der Rest der Wohnungseigentümer dagegen wehren sollte, kann dieser Anspruch auf zivilgerichtlichem Wege durchgesetzt werden. Damit wäre gegebenenfalls (und dann am Besten umgehend) ein Rechtsanwalt zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen die Rückfragen zu Ihrer Zufriedenheit geklärt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2009 | 23:45

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