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Aufhebung Architektenvertrag

| 13.09.2008 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Am 27. Juni 2008 haben wir einen Architektenvertrag geschlossen, interessanter Weise nachdem der Architekt schon ca. ¾-1 Jahr für uns gearbeitet hat. Zumindest liegt bereits die Baugenehmigung seit März 2008 vor. Die Bauanträge hat der Architekt in unserem Auftrag im Februar auf den Weg gebracht.

Bereits das ewige Warten auf den Vertrag, der letztlich ein Standardvertrag war, hätte uns stutzig werden lassen müssen.

Zur Zeit der Baubeantragung hatten wir z.B. noch keinerlei Kostenaufstellung, sondern nur das Wort des Architekten, dass wir dies in unserem Budget schon schaffen werden. Wir würden ja rechtzeitig vor Baubeginn alle Angebote auf dem Tisch haben, um dann noch kürzen zu können. Was vorlag war eine Angabe der erwarteten Kosten für die Baubehörde mit einem Faktor 270 für die m³, also 875 m³ x 270 Euro = 236.250 Euro

Nach vielem Drängen im Juni und dem Verlangen der Bank nach einer Kostenaufstellung, erhielten wir vom Architekt ebenfalls Ende Juni eine geschätzte Kostenaufstellung, mit der wir unsere Finanzierung (plus Puffer) klar machten. Die Kosten dort

reine Baukosten: 230.000
Außenanlagen: 22.500
Nebenkosten (Gebühren, Anschlusskosten, Architekt): 20.500

Danach passierte lange nichts, immer nur dann wenn wir wieder telefonisch oder persönlich Druck machten. Kleckerweise wurden Ausschreibungen angefertigt und rausgegeben. Inzwischen haben wir einen Teil und die Schätzung liegt voll daneben. Noch bevor alle Angebote vorliegen ist mindestens mit 60.000 Euro Mehraufwand bei den reinen Baukosten zu rechnen. Interessant: In der Kostenaufstellung (Schätzung) wurden z.B. Innen- und Außenputz vergessen.

Nun ist es soweit, dass wir das Vertrauen in den Architekten verloren haben und die Aufhebung bzw. Kündigung des Vertrages durchziehen möchten.

Dieser Vertrauensverlust erklärt sich wie folgt:

- Die von uns klar kommunizierte Kostenobergrenze ist zumindest Stand heute nahezu nicht erreichbar.
- Der Baubeginn war für Anfang August geplant und konnte nicht gehalten werden, weil der Architekt die Ausschreibungen nicht rechtzeitig erstellen konnte (eigene Aussage des Architekten)
- Die Angebote sollten gesamthaft über alle Gewerke vor August vorliegen (damals seine Aussage), so dass wir bei den Gewerken noch Zeit für die Abstimmung von Einsparungen und die Vereinbarung von Festpreisen mit den einzelnen Unternehmern haben sollten.
- Stand heute sind noch immer nicht alle Angebote vorliegend, wie gesagt fehlen auch noch Ausschreibungen.
- Zwischenzeitliche kleinere Änderungen, die sich durch Abklärungen bei einzelnen Gewerken ergaben, wurden bis heute nicht in den Planunterlagen nachgezogen.
- Nach letztem Kenntnisstand (Einschätzung eines Architekten einer anderen Firma) ist keine Drainage vorgesehen (ein Bodengutachten liegt nicht vor).
- Auf Seiten des Architekten gibt es ständige Zeitverzögerungen mit fadenscheinigen Begründungen, bevor wir überhaupt mit dem Bau loslegen.

Nach unserer Einschätzung hat der Architekt die Leistungsphase 1-6 gem. HOAI erbracht, allerdings mangelhaft und nicht vollständig. Zwischenzeitlich hatten wir (für gestern 12.09.08) schon den Start des Aushebens und Rohbaus geplant, weil wir nicht noch mehr Zeit verlieren wollten und nach den ersten Angeboten hofften, dass die weiteren noch ausstehenden Angebote nicht zu sehr über den Schätzungen liegen würden. Am Montag stellte sich dies jedoch genau anders heraus. So haben wir Dienstag alles gestoppt.

Derzeit müht sich der Architekt mit den einzelnen Unternehmern nach Einsparungen zu suchen, aber so richtig tatkräftig kommt schon wieder nichts. Lediglich für den Rohbau wurde uns eine neue Zahl vorgelegt. Zudem ist ja nicht abzusehen, ob bei den ausstehenden Angeboten Heizung, Sanitär und den noch nicht ausgeschriebenen Gewerken, wie Estrich, Treppe, Innentüren, Maler, Außenanlagen, Böden, Fliesen nicht noch weitere Überraschungen auftreten.

Lange Rede…. kurzes Fazit für uns: Wir möchten den Vertrag aufheben und fragen uns nun wie das gehen kann und auf was zu achten ist? Vor allem auch, wie wir die Kosten für die Aufhebung im Griff behalten können? Was ist dem Architekt zu zahlen? Müssen wir ggf. den Unternehmen etwas zahlen, z.B. hatte das Rohbauunternehmen ja eigentlich schon anfangen wollen?

Zur besseren Einschätzung hier ein paar Auszüge aus unserem Vertrag:

„… Der Leistungsumfang wird gemäß § 15 HOAI wie folgt festgelegt:
Leistungsphasen 1-9 = 100% des Pauschalhonorars

… Wenn erkennbar wird, dass die ermittelten Baukosten überschritten werden, ist der Architekt verpflichtet, den Bauherrn unverzüglich zu unterrichten.

§4. Honorarfestsetzung

In Abänderung der Honorarfestsetzung nach Kostenermittlungsverfahren vereinbaren die Vertragsparteien
Pauschalhonorar von 12.500 (inkl. MwSt)

Das Entgelt ist fällig und in Abschlägen zahlbar, soweit entsprechende Teilleistungen abgenommen worden sind:
bei Vergabe der ersten Bauleistung zu 1/3 = 4.500,00 Euro
bei Rohbaufertigstellung zu 1/3 = 4.000,00 Euro
bei Fertigstellung = 4.000,00 Euro

§5. Vorzeitige Auflösung des Vertrages
Dieser Vertrag kann einvernehmlich oder durch schriftliche Erklärung von beiden Parteien aufgelöst werden.
Im Falle der Auflösung des Vertrages erhält die xy-Gesellschaft das Entgelt gemäß § 15 HOAI für die bis dahin erbrachten Leistungen. …“

Wie empfehlen Sie uns vorzugehen?
Müssen wir irgendetwas beachten, um z.B. nicht die Haftung/Gewährleistung für die bisher erbrachten Leistungen zu verlieren?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Kündigt der Auftraggeber (Sie), was unter Umständen auch darin liegen kann, dass der Auftraggeber einen anderen Architekten mit der Weiterführung der Arbeiten beauftragt, so kommt es darauf an, ob er einen wichtigen Grund zur Kündigung hatte oder nicht.

Für den letzteren Fall ist zu vermerken, dass der Auftraggeber gemäß § 649 BGB jederzeit das Recht zur Kündigung eines Werkvertrages, demgemäß also auch eines als Werkvertrag anzusehenden Architektenvertrages hat.

Ist eine „grundlose“ Kündigung durch Sie möglich und machen Sie hiervon Gebrauch, so steht dem Architekten für den Normalfall des § 649 BGB, ausgerichtet nach dem Umfang des jeweils erteilten Auftrages (vgl. dazu für den Vorvertrag BGHZ 102, 384 = BGH BauR 1988, 234 = NJW 1988, 1261 = ZfBR 1988, 117), grundsätzlich die volle Vergütung zu (OLG Zweibrücken BauR 1989, 227), allerdings abzüglich ersparter Aufwendungen.

Eine grundlose Kündigung des Architektenvertrages ist auf Grund Ihrer bisher dargelegten Ausführungen möglich. Etwas anderes würde sich danach nur ergeben, wenn eine „grundlose“ Kündigung ausgeschlossen ist.

Auf Grund § 5 des Architektenvertrages wäre auch bei einer grundlosen Kündigung Ihrerseits nur die bis dahin erbrachten Leistungen dem Architekten zu vergüten.

Entsprechend § 4 des Vertrages wären dies allenfalls nur 4.500,00 Euro, da lediglich die ersten Bauleistungen vergeben wurden.

Eine Fertigstellung des Rohbaus liegt nicht vor.

Ich empfehle Ihnen aber in jedem Fall den Vertrag auf Grund des Vorliegens eines wichtigen Grundes zu kündigen.

Besondere Bedeutung erlangt beim Architektenvertrag die Kündigung wegen eines schuldhaften, den Vertragszweck gefährdenden Verhaltens des Architekten, denn zwischen diesem und dem Bauherrn besteht ein ausgeprägtes Vertrauensverhältnis.

Wird dieses Vertrauen in solcher Weise erschüttert, dass dem Bauherrn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann, ist diesem ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zuzubilligen, das ihn von der Verpflichtung entlastet, dem Architekten für die nicht erbrachte Leistung ein Honorar zu gewähren (BGH Schäfer/Finnern Z 3. 00, 134; Schäfer/Finnern Z 3. 00, 155; NJW 1974, 898; OLG Düsseldorf Schäfer/Finnern Z 3. 01, 73; Locher, Das private Baurecht, 6. Aufl. 1996, RdNr. 353).

Entsprechendes gilt, wenn der Vertrag einvernehmlich aufgehoben wird, ohne dass die Parteien eine abweichende Vereinbarung über die Vergütung getroffen haben.

Sie sollten sich bei der Kündigung auf die hier benannten Punkte beziehen. Die Vergütung ist nur für die erbrachten Leistungen zu zahlen.

Für die erbrachten Leistungen steht Ihnen auch weiterhin ein Gewährleistungsrecht zu.

Im Falle der Kündigung des Werkvertrages durch den Besteller gem. § 649 S. 1 BGB ist der Vergütungsanspruch des Architekten gem. § 649 S. 2 BGB zusätzlich von der Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung abhängig (§ 8 HOAI).

Die Anforderungen an die Prüffähigkeit der Schlussrechnung hängen von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von dem objektiv zu bewertenden - nicht dem subjektiv im Zeitpunkt der Rechnungsstellung erkennbar gemachten - Informations- und Kontrollinteresse des Auftraggebers ab.

Regelmäßig ist es erforderlich, dass die Leistungen im Einzelnen aufgegliedert, voneinander abgegrenzt und den einzelnen Honorarteilen zugeordnet werden.

Im Hinblick auf die Ersparnis von Aufwendungen ist die bloße Angabe eines Prozentsatzes ohne weitere Erläuterungen nicht ausreichend.

Unabhängig von der Kündigung des Architektenvertrages ist der Vergütungs- bzw. ggf. Schadensersatzanspruch des bauausführenden Unternehmens zu beurteilen.

Dies lässt sich aber zum derzeit nicht abschließend beurteilen. Sofern allerdings die Verzögerung auf die Pflichtverletzung aus dem Architektenvertrag beruht, wäre der Architekt Ihnen gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet, so dass Sie im Falle einer Forderung des Unternehmers ein Regressanspruch gegen den Architekten haben.

Inwiefern mit der Bauausführung durch das Unternehmen im Falle einer Beauftragung eines neuen Architekten begonnen werden kann, lässt sich ebenso derzeit nicht beurteilen.

Ich empfehle Ihnen auf Grund der Komplexität Ihrer Angelegenheit und der sich ggf. daraus ergebenden rechtlichen Schwierigkeiten sich einer anwaltlichen Beratung vor Ort zu unterziehen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2008 | 23:08

Vielen herzlichen Dank Herr Liebmann,

wir haben nur eine kurze Nachfrage bzgl. der Ansprüche des bauausführenden Unternehmens. Wir selbst haben bislang nicht mit dem Bauunternehmen gesprochen. Dies hat jeweils der Architekt übernommen. Eine schriftliche Beauftragung durch uns gibt es nicht, wohl die mündliche Aussage gegenüber dem Architekten, dass wir anfangen möchten, wenn davon auszugehen ist, dass die ausstehenden Zahlen im Rahmen bleiben würden. Direkt nachdem wir dann feststellen mussten, dass dies nicht gewährleistet ist (Montag), haben wir (Dienstag morgens) den Stopp angeordnet mit ebenjenen Gründen. Das Bauunternehmen hat nun ein günstigeres Angebot vorgelegt, das z.B. andere Steine (schlechterer Wärmedämmwert) vorsieht. Dieses Angebot ist um 10.000 Euro günstiger. Allerdings - wie bereits erwähnt - kennen wir ja noch viele Zahlen der ausstehenden Gewerke nicht und sind nun absolut mißtrauisch. Die 10.000 machen zudem ja auch nur 1/6 der zu erwartenden Mehrkosten aus. Aus diesem Grund gibt es von uns auch noch keine Reaktion auf das günstigere Angebot, vor allem auch keine Beauftragung.

Wir hätten die Möglichkeit mit einem Generalunternehmer zu bauen, dem wir am Anfang eine Absage erteilt hatten, weil wir der Zusammenarbeit mit dem Architekten mehr vertrauten. Würden wir nun zum Generalunternehmer wechseln, gäbe es natürlich keinen Auftrag mehr für den o.g. bausauführenden Unternehmer.

Jetzt die Nachfrage: Was würden Sie uns empfehlen? Sollen wir zum bauausführende Unternehmen direkt persönlichen Kontakt aufnehmen und die Sachlage schildern? Und auch dort um eine einvernehmliche Lösung bitten? Das würden wir zumindest auf Basis des "gesunden Menschenverstandes" nun tun wollen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2008 | 13:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist Ihnen eine einvernehmliche Lösung zu empfehlen, da eine solche Einigung in der Regel eine Streitigkeit eher und kostengünstiger beseitigt, als ein lang anhaltender Rechtsstreit, der zum einen die gesamten Bauausführungen verzögern kann und Sie mit zusätzlichen Kosten belastet.

Suchen Sie das Gespräch mit der bauausführenden Firma und versuchen Sie gemeinsam mit dieser eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden.

Zu bedenken ist jedoch, dass im Rahmen einer solchen Einigung immer von beiden Parteien Zugeständnisse gemacht werden, zumindest gemacht werden sollten.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


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