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Aufgrund neuer Heizung der ETW dem Mieter nach § 313 BGB Vertragsänderung aufzwingen

| 17.04.2011 20:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Anwälte,


ich bin Eigentümer einer ETW in einem Mehrfamilienhaus, wo es viele Eigentümer gibt und eine Hausverwaltung.

Ich als ein Eigentümer habe mit einem Mieter, der in meiner ETW wohnt, einen Vertrag gemacht.

Im Zuge der Energiewende und auch im Zuge der bisherigen Gesetze ist es ja für MFH, ab 2020 nicht mehr möglich eine Stromheizung im Form von Nachtstrom, der bei uns auch bald wegfällt, zu betreiben.
Eben deshalb möchte die Eigentümerversammlung nun auf TOP4 klären, welche Heizung eingebaut werden soll.
Bisher sind in allen Wohnungen sog. Fußbodenheizungen mit Nachtstrom verbaut, die wohl durch eine zentrale Gas Zentralheizung ersetzt werden sollen, wobei dann die Mieter oder Eigentümer der einzelnen Wohnungen nich tmehr direkte ihren Heizstrom mit der hier vorhandenen Versorger DEW abrechnen, sondern wird dies dann zentral unten im Keller mit einem Gaszähler durch die Verwaltung auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Soviel zur Vorgeschichte.:

Meine Frage ist nun, ob ich als Vermieter einer der ETWs nun das Recht habe, die Kosten also die Kosten des Gas, was ich ja vorstrecken muss, von dem Mieter zurüclverlangen kann oder bleibe ich, weil im Mietvertrag weder was von Stromheizung noch von Pflicht oder Recht zur Umlage einer Gasheizung geregelt ist, auf meine Kosten sitzen.
HEisst das also auch, dass ich dann jedes Jahr für den Mieter die Heizkosten tragen kann und in Ermangelung einer Verteilungsregelung im Mietvertrag diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen muss, da dies im Vorfeld ja per Vertrag weder der Stromheizung nicht gemacht wurde und auch nicht so absehbar war ?

Ich fand dazu zwar im Internet einen Paragraphen, nnämlich den § 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage , ich weiss aber nicht, ob dies auch für Mietverträge anwendbar ist bzw. zum allgemeinen Zivil und Vertragsrecht gehört.

Lt. dieser Vorschrift habe ich als Vermieter ja das Recht auch gerichtlich eine Änderung des Vertrages durchzusetzen, wenn sich die Grundlagen gehörig geändert haben


" (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann...."

http://dejure.org/gesetze/BGB/313.html

Ich bitte um Mitteilung ob dieses umsetzen bzw, klagen, wenn der Mieter meint, er habe mit den BEschlüssen der Eigentümerversammlung nichts zu tun bzw. Kündigungsrechte etc. dann der richtige Weg sind ?

Wie sieht es mit einer Mod. Zuschlag von gegenwärtig 11 % zudem aus ?
Es geht mir also darum, zu erfahren, ob einerseits der Mieter auch in Zukunft seine Heizung also den Verbrauch per Vertragsänderung selbst zahlen muss und wer die Kosten des Einbaus tragen muss..

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes lässt sich im Rahmen einer Erstberatung Folgendes sagen:

Sie werden auch nach dem Einbau der Heizung nicht die Verbrauchskosten für Ihren Mieter zahlen müssen.

Zunächst ist zu klären, ob nicht doch in dem geschlossenen Mietvertrag eine Zustimmung des Mieters auf eine entsprechende Änderung enthalten ist.

So hat der Bundesgerichtshof bereits in dem formularvertraglichen pauschalen Verweis auf die Anlage 3 zu <a href="http://dejure.org/gesetze/II._BV/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 II. BV: Betriebskosten">§ 27 II. BV</a> eine Zustimmung des Mieters gesehen, wenn in der Fassung dieser Anlage 3 zum Zeitpunkt des konkreten Vertragsschlusses auch die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorgesehen ist (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%203060" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.2007 - VIII ZR 202/06: Berechtigung des Vermieters zur Umstellung auf Fernwärme">NJW 2007, 3060</a>; BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=GE%202008,%20730" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.04.2008 - VIII ZR 75/07: Betriebskostenabrechnung: Kosten der Wärmelieferung nach Umste...">GE 2008, 730</a>).

Sie sollten also zunächst den Mietvertrag dahingehend lesen, ob eine Regelung enthalten ist, dass Betriebskosten, erläutert durch Anlage 3 zu <a href="http://dejure.org/gesetze/II._BV/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 II. BV: Betriebskosten">§ 27 II. BV</a>, vereinbart sind. Dasselbe dürfte auch gelten, wenn pauschal auf die BetrKV, auf die HeizKV oder konkreter auf § 7 HeizKV im jeweiligen Vertrag Bezug genommen wird.

Auch wenn eine solche Bezugnahme in Ihrem Mietvertrag nicht zu finden ist, so ergibt eine Auslegung dennoch, dass vereinbart ist, dass der Mieter die derzeitigen Heizkosten trägt, in dem er selbst einen Vertrag mit der DEW schließt. Bei einer Umstellung der Heizart kann er nun nicht besser gestellt werden, da sich ja nicht das "Ob" der Kostentragung, sondern nur das "Wie" ändert.

Auch die Heizkostenverordnung sieht Ähnliches vor. Die HeizkostenV regelt sowohl die Modalitäten des Umrechnungsmaßstabs für die Umlage der Heizungskosten als auch das Ob der Umlage dieser Kosten auf den Mieter. Sie geht grundsätzlich einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung vor.
Die HeizkostenV verpflichtet hierbei den Vermieter zur verbrauchsabhängigen Umlegung der genannten Kosten auf die Mieter. Damit berechtigt sie aber auch den Vermieter gemäß § 2 bei einer anderen Vertragsgestaltung, nach der der Mieter die Heizkosten nicht trägt, zur Änderung der Mietstruktur.

Hinsichtlich des Modernisierungszuschlags ist zu sagen, dass der Umfang der duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert wurde.

Die Ersetzung einer Nachtstromspeicherheizung durch eine Gaszentralheizung wird von der Rechtsprechung überwiegend als eine Maßnahme der Modernisierung und der Energieeinsparung angesehen, soweit damit eine nachhaltige Energieeinsparung verbunden ist (AG Rheine <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201987,%20127" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1987, 127 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1987, 127</a>; AG Siegburg WuM 1994, 612; AG Bergisch-Gladbach <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201997,%20498" target="_blank" class="djo_link" title="AG Münster, 15.07.1997 - 5 C 596/96">WuM 1997, 498</a>) und es sich nicht um rein technische Umstellungen der Heizungsart handelt, die den Wohnwert nicht erhöhen (wie z.B. Umstellung von Gas- auf Ölheizung).

Soweit Sie also konkret nachweisen können, dass durch die Umstellung eine nachhaltige Energieeinsparung erfolgt, so besteht ein gute Erfolgsaussicht für die Durchsetzung eines Modernisierungszuschlags.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Eva Feldmann

Rückfrage vom Fragesteller 17.04.2011 | 22:24

Vielen Dank

Um die Sache nochmals klarer zu verdeutlichen, habe ich als Eigentümer leider keinen Einfluss auf Mehrheitsentscheidungen der Eigentümerversammlung, d.h dass ich der jetzig geplanten Einbau der Heizung zustimmen muss und das dann nicht der Mieter direkt mit dem Versorger DEW abrechnen kann, sondern dass die Hausverwaltung an mich rantritt und ich dann einen Weg finden muss, über den bestehenden Mietvertrag die Kosten auf den Mieter umzulegen, von ihm also die Beträge seines Verbrauches zu velangen, die angefallen sind.

Daher war meine Frage nun, ob ich den Mieter zur Not verpflichten kann, anhand § 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage oder anderer Gesetze einer Mietvertragsänderung zuzustimmen, damit ich eben die Kosten auf den Mieter, also entweder nach QM oder Person umlegen kann und hier eine Warmmiete entsteht.

Es ist momentan leider so, dsss nichts weiter zur Verteilung der Heizkosten im Mietvertrag zu finden ist, da es ja eben damals NICHT nötig war so was aufzustellen, da die Heizung bislang der Mieter direkt über die Stromrechnung am Versorger zahlte.
Da sich dies nun ändert, um anhand einer sog. Gas Zentralheizung hier ich quasi die Kosten auch wie ein Versorger vom Mieter zurückholen muss, müsste ggfs. der Mietvertrag um den Bereich eines Verteilungsschlüssels der Umlagen erweitert werden, was gegenwärtig eben NICHT gegeben ist.

Daher muss, wenn ich nicht die Kosten des Verbrauchs in Zukunft tragn will, hier der Vertrag "umlagefähig" ausgestaltet werden.

Meine Frage war nun, ob ich als Vermieter in dem Fall das Recht habe, diese Änderung, also diese notwenidge Änderung des Mietvertrags zur Not gerichtlich durchsetzen kann ?

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.04.2011 | 22:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja, diese Möglichkeit werden Sie haben. § 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage ist aber nur anwendbar, wenn ansonsten keine spezielle Regelung vorhanden ist.

Diese könnte aber bereits durch einen Verweis in dem Mietvertrag, wie beschrieben, oder über die HeizkostenV erreicht werden, so dass der "Umweg" über § 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage nicht erforderlich sein dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Eva Feldmann

Bewertung des Fragestellers 17.04.2011 | 22:56

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Wie schon eingangs geschrieben, habe ich lt WEG Recht nun mal keinen anderen klaren Weg, so dass der Weg über die Heizkostenverordnung und dergleichen nicht geht.
Eine künstliches Drängen ist wegen der Ablehnung der DEW daher faktisch hinfällig
Ich bitte daher hier noch anzupassen, dann werde ich die Bewertung gerne abändern
Insgesamt bedanke ich mich für den Rest, allerdings geht es mir hier um eine Möglichkeit zur Vertragsänderung zu finden.
Etwa über Klagen oder Pflicht zur Änderung des Vertrages, Kündigungsrechte usw.

Liegt hier also dann ein Fall vor, den Vertrag anpassen zu lassen?
Ich bitte dies ggfs in einer Nachantwort zu klären
Ich fand zu dem Thema folgendes :
http://de.m.wikipedia.org/wiki/Geschäftsgrundlage

Sowie http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/r1/ruecktriit.htm

Ich bedanke mich

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