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Aufforderung zum Rückbau meiner Terassentüre (WEG)

| 06.09.2013 13:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich bin seit 2004 Eigentümer einer Etagenwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in München. Ende 2005 hat die Eigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen, dass die Erneuerung aller alten Fenster (60er Jahre) innerhalb der nächsten 2 Jahren von jeder Partei gemäß Abstimmung hinsichtlich Form und Farbe sowie Genehmigung durch das Denkmalschutzamt durchgeführt werden soll.

Im Mai 2006 habe ich meine 4 Fenster erneuert und dabei ein Fenster, welches zum terassenartigen Innenhof (Gemeinschaftseigentum, kein Sondernutzungsrecht, begehbar über 2m breiten Privatweg hinter dem Haus) gerichtet ist, in eine bodentiefe Türe „verwandelt" – mit Zustimmung des Denkmalschutzamtes. Somit war ein besserer Zugang zum Innenhof möglich – wobei festzustellen ist, dass ich diesen bereits vorher genutzt habe (übliche Nutzung, z.B. Kaffee trinken oder Lesen) und dies zugegeben häufiger als die anderen Parteien, da ich die einzige Wohnpartei im Erdgeschoss bin und die Mehrheit der anderen Bewohner über angebaute Balkone verfügt.
Ca. 1 Monat nach dem Einbau wurde seitens einer Partei A (ca 30% Eigentumsanteil) der Antrag gestellt, dass die Frage wie „mit dem ungenehmigten Einbau verfahren werden soll" auf die Tagesordnung der ordentlichen WEG-Sitzung gesetzt wird.

In der Sitzung selber wurde über einen Rückbau diskutiert, jedoch nichts derartiges beschlossen: Im Protokoll wurde lediglich festgehalten, dass die Nutzung des Innenhofs jederzeit allgemeinen Charakter haben soll (z.B. keine Lagerung individueller Gegenstände).

Auf Anregung der Hausverwaltung habe ich im Herbst 2006 ein vorformulierte Einverständniserklärung an alle 9 Parteien verschickt, wobei mir zwei unterschrieben vorliegen; eine weitere Partei verkaufte 2009 an einen neuen Eigentümer, somit sollte die neue Partei keine Möglichkeit haben, einen Rückbau zu fordern.
Darüber hinaus gibt es also KEINEN dokumentierten Beschluss oder eine Forderung auf Rückbau oder eine Erklärung zur Duldung – kurzum KEINE DOKUMENTATION, die meiner Einschätzung nach als verjährungshemmende Maßnahme nach § 204 BGB zu verstehen ist.

Zwei Parteien (eine ist Parteil A) stehen nun auf dem Standpunkt, dass für den rechtmäßigen Einbau eine „konkrete Zustimmung aller Eigentümer" erforderlich gewesen wäre, „was aber nie erfolgt ist". Es wird weiterhin argumentiert, dass die eingebaute Türe „geduldet" wurde und sie nun, da ich in Kürze ausziehen werde und die Wohnung vermieten werde, einen Anspruch auf fachgerechten Rückbau in ein Fenster zu meinen Kosten hätten.
Dazu wurde mir in einem förmlichen Schreiben der Parteil A (per Einschreiben/Rückschein) eine Frist bis zum 31.12. gesetzt, mit dem Zusatz, "sollte der Rückbau nicht bis zum Jahresende erfolgt sein, werden wir diesen auf Ihre Kosten durchführen lassen". (sic! Wäre das nicht für sich betrachtet -angekündigter- Hausfriedensbruch?)

Meine Frage:
Besteht aktuell ein Risiko, dass eine Aufforderung zum Rückbau nach über 7 Jahren rechtlich begründbar und auf dem Rechtsweg Bestand haben könnte bzw. was wäre im Zweifelfall angeraten, um einen Rückbau dauerhaft zu verhindern?

(Ich habe 3 Ideen dazu:
1. Verjährung eines Anspruches, nach 3 Jahren?
2. Läge bei einer Klage Rechtsmissbrauch vor, da kein objektives Interesse am Rückbau und keine Schädigung des Eigentums anderer vorliegt?
3. Steht dem Anspruch, da die Kosten eines Rückbaus in keinem angemessenen Verhältnis zu den Beeinträchtigungen stehen, der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegen? In diesem Fall kann ein Anspruch auf Ausgleich des durch die Beeinträchtigung verursachten Wertverlustes des betroffenen Wohnungseigentums in Betracht kommen BayObLG, Beschluss vom 30.01.2003 – 2Z BR 134/02 -, in: GE 2003, 465.)

Danke im Voraus für Ihre Einschätzung und ggf. Handlungsempfehlung!

Sehr geehrter Ratsuchender,


mit der Erweiterung des ehemaligen Fensters zur Terrassentür wurde Ihrerseits eine bauliche Veränderung geschaffen, ohne dass die entsprechende genehmigung der Gemeinschaft vorgelegen hat (BayObLG, Beschl. v. 10.03.1994, Az.: 2Z BR 125/93).

Die Zustimmung des Denkmalschutzes spielt dabei - für Sie leider - keine Rolle, da dieser nicht die Aufgaben innerhalb der WEG regelt.


Ist eine bauliche Veränderung ohne erforderliche Zustimmung durchgeführt worden, kann die Eigentümergemeinschaft Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen.


Und die Eigentümergemeinschaft handelt auch nicht treuwidrig, wenn sie von einem Wohnungseigentümer den Rückbau einer ohne Zustimmung angebrachten und nicht dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechenden Fensteranlage verlangt (OLG Köln, Beschl. v. 03.07.2008, Az.: 16 Wx 51/08).


Der Austausch eines Fensters gegen eine Tür ist grundsätzlich geeignet, das optische Erscheinungsbild der Anlage zu verändern. Ob die bauliche Veränderung vorliegend jedoch so erheblich ist, dass sie das nach § 14 Abs. 1 WEG zu duldende Maß übersteigt, könnte in der Tat fraglich sein, wobei ich es allerdings - zu Ihren Lasten - allein nach der bisherigen Sachverhaltsdarstellung bejahen würde, da Sie eben einen weiteren Zugang zum Gemeinschaftseigentum geschaffen haben.

Aber das wäre dann anhand aller Einzelheiten und der Örtlichkeiten sicherlich Tatfrage.



Auch kann jeder Wohnungseigentümer gem. §§ 1004 BGB, 22 WEG die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem oder den Wohnungseigentümern verlangen, die diese vorgenommen haben, so dass tatsächlich Partei A den Anspruch dem Grunde nach geltend machen könnte.



Aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird es auf all dieses nicht mehr ankommen, wenn Sie die Einrede der Verjährung erheben.

Denn diese Ansprüche unterliegen der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren, die nach ihrer Darstellung abgelaufen sind, ohne dass des zu einer Hemmung oder einem Neubeginn gekommen ist - zumindest ist dafür rein gar nichts Ihrer Darstellung zu entnehmen.


Die Verjährung stellt aber eine Einrede dar, muss also von Ihnen ausdrücklich erhoben werden. Das sollten Sie dann im Antwortschreiben an A tun.


Die Höhe der Kosten des Rückbaues werden aber keine Rolle spielen, da Sie mit Ihrem Umbau diese Kosten allein verursacht hätten - aber auch darauf wird es bei Erhebung der Verjährungseinrede nicht mehr ankommen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/


Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2013 | 14:41

Sehr geehrter Herr RA Bohle,
danke für Ihre ausführliche und erfreuliche Einschätzung und bitte entschuldigen Sie die Verzögerung bei meiner Nachfrage!
Selbstverständlich werde ich nun die Einrede der Verjährung erheben. Dazu hätte ich noch folgende Nachfrage:

1) Wäre die folgende Formulierung dazu ausreichend:
(…) haben Sie vielen Dank für Ihr Schreiben vom…
Nach geltendem Recht unterliegt der von Ihnen dargestellte Anspruch der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie werden sicher verstehen, dass ich Ihrem Ansinnen daher nicht nachkommen werde. (…)

2) Die andere Partei B hat uns ein ähnlich lautendes Schreiben geschickt, allerdings nur als Briefkasteneinwurf. Würden Sie dies ignorieren (da nicht rechtskräftig zugestellt und erst durch unsere Antwort „nachweisbar"; außerdem ist Austausch der Parteien untereinander zu erwarten) oder B mit dem gleichen Schreiben antworten wie A (prophylaktisch und um evtl. Appetit auf weitere rechtliche Schritte nicht aufkommen zu lassen)?

3) In diesem Sinne möglichst bald antworten oder reicht unmittelbar vor der Frist? Wie sollte die Einrede(n) zugesandt werden (ebenfalls mit Einschreiben oder gar mit Gerichtsvollzieher)?

4) Tatsache ist, dass in den Jahren 2007-2012 niemand über das Thema gesprochen hat bzw. dies in jedweder Form dokumentiert wurde. Insbesondere da mir das juristische Konzept „Hemmung" nicht geläufig ist, möchte diesen Appetit zu juristischen Aktivitäten von A und B möglichst eingrenzen, denn meine Sorge ist, je genauer ggf. ein Richter hinsieht, desto eher könnte etwas erkannt werden, das zur Hemmung geführt haben könnte. Z.B. könnten sich Eigentümer an „meine Zusicherung zum Rückbau bei meinem Auszug" bei der WEG-Versammlung im Juni 2006 erinnern (welche ich nach bestem Wissen und Gewissen nicht gegeben habe). Wäre das als kritisch einzuschätzen?

Herzlichen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.09.2013 | 14:57

Sehr geehrter Ratsuchender,



Sie sollten auch das Schreiben B beantworten, da Sie es ja nun einmal bekommen (und auch hier öffentlich manifestiert) haben.


Wenn Sie den Zugang der Verjährungseinrede ganz sicher dokumentieren wollen, müssten Sie beide Schreiben über Gerichtsvollzieher zustellen lassen.


Der Zeitpunkt dafür ist egal, d.h. Sie können auch warten, bis die Gegenseite reagiert. Ich persönlich würde aber zur Schaffung von Fakten eine jetzige Antwort anraten.


Dabei sollten Sie nur schreiben, dass Sie die Einrede der Verjährung erheben. Mehr würde ich überhaupt nicht mitteilen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 18.09.2013 | 15:52

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Vielen Dank für die freundliche Bewertung und viel Glück bei der weiteren Auseinandersetzung. .... MfG RA Thomas Bohle
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