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Außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund von Wasserschaden

15.06.2021 15:17 |
Preis: 70,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,
es geht in diesem Fall um einen komplizierten Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund einer Gefährdung der Bausubstanz infolge eines Wasserschadens durch einen psychisch kranken Mieter.
Der Fall verhält sich wie folgt: Mieter X bewohnt seit 1998 eine 1-Zimmer-Wohnung im Hinterhaus eines Berliner Altbaus. Mieter X entwickelt eine Schizophrenie und beginnt seine gesamte Wohnung über Jahre zunehmend und zuletzt bis zur Unbewohnbarkeit hin zu vermüllen (Der Unrat reichte einer durchschnittlich großen Person bis zur Hüfte).
Im Sommer 2019 dann bricht dann ein Teil der Badezimmerdecke in der Wohnung unter der Wohnung von Mieter X herunter und fortan ist ein Loch in der Badezimmerdecke.
Mieter X weigert sich daraufhin weiter beständig dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren.
Im Dezember 2019 wird die Wohnung von Mieter X dann veranlasst durch das Sozialamt entrümpelt und es fällt auf, dass der Syphon unter dem Badezimmerwaschbecken von Mieter X tropft und dieses tropfende Ventil wurde daraufhin ausgetauscht. Vorher war das Badezimmer von Mieter X wie der gesamte Rest der Wohnung komplett zugestellt, sodass dieses gar nicht hätte auffallen können.
Die Schwere des Schadens war zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt und wir als Vermieter gingen davon aus, dass es genug sein würde das Loch in der Rigipsdecke in der Wohnung darunter zu reparieren, um das Problem zu lösen.
Im Dezember 2020 zogen dann jedoch die Mieter aus der Wohnung unter der Wohnung von Mieter X aus und ich beauftragte daraufhin einen staatlich anerkannten Holzgutachter den Schaden zu begutachten.
Dieser stellte daraufhin fest, dass die tragenden Balken des Badezimmers durch längerandauernde Feuchtigkeitseinwirkung durch einen Nassfäulepilz der Art Gelber
Porenschwamm [Antrodia xantha] so substantiell beschädigt worden waren, dass das Badezimmer des Mieters X fortan als akut einsturzgefährdet eingestuft werden musste und die Reparatur des Schadens durch eine Fachfirma ca. 30000€ kosten würde.
Die rechtliche Betreuerin des Mieters X (X war seit Ende 2019 in rechtlicher Betreuung und längere Zeit in der Psychatrie, er steht jedoch nicht unter Einwilligungsvorbehalt) uns daraufhin, dass das Amt den Schaden übernehmen würde und sie sich intern über den Ablauf der Kostenübernahme informieren würde.
Erst im März 2021 bekam ich dann die Rückmeldung von der Betreuerin, dass das Sozialamt nicht gewillt ist die Reparatur des Schadens zu finanzieren und überhaupt der Meinung ist, der Schaden sei ganz die Schuld des Vermieters, da der Mieter aufgrund seiner Schizophrenie schuldunfähig sei und dass wir deshalb den Schaden zu bezahlen hätten.
Ich übermittelte der Betreuerin daraufhin am 14.04.21 per Einschreiben mit Rückschein die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund einer erheblichen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht als Mieter gemäß § 543 Abs.2 S. 2 BGB und setzte ihm eine zweiwöchige Frist zum Auszug, nämlich den 30.04.21.
Weder der Mieter noch seine Betreuerin widersprachen dieser Kündigung schriftlich.
Da ich mir nicht sicher war, welche Erfolgschancen eine Räumungsklage in dem Fall haben würde, suchte ich zudem eine außergerichtliche Einigung mit dem Mieter und seiner Betreuerin.
Da die Betreuerin der Ansicht war, es sei besser für Mieter X, wenn er in einer Einrichtung für betreutes Wohnen wohnen würde und der Mieter X dieser Idee auch nicht abgeneigt war, machten sie mir die mündliche Zusage nach einem Platz in einer Einrichtung für betreutes Wohnen für Mieter X zu suchen.
Ich erklärte im Gegenzug, dass ich auf alle Ansprüche ihm gegenüber verzichten würde, wenn er denn nur engültig ausziehen würde und so der Mietvertrag mit ihm endgültig enden würde.
Der Mieter fand daraufhin einen Platz im Betreuten Wohnen und der Auszugstermin wurde auf den 31. Mai 2021 festgelegt.
Einen Tag vor dem 31. Mai entgegnete mir die Betreuerin dann, dass sich der Auszug um eine Woche verzögern würde und dass der neue Auszugstermin nun der 08. Juni sein würde.
Dem stimmte ich zu.
Am Tag vor dem Auszug, dem 07. Juni, ging ich dann nochmal zum Mieter um mit ihm die letzten Details der Schlüsselübergabe zu besprechen.
Zu meinem verwundern entgegnete mir nun der Mieter, dass er doch nicht endgültig, sondern nur vorübergehend ausziehen wollen würde und mir deshalb den Schlüssel nicht übergibt, gleichzeitig aber doch in die neue Einrichtung für Betreutes Wohnen umziehen würde, aber seine alte Wohnung wieder beziehen wollen würde, sobald diese fertig renoviert sei.
Die Betreuerin entgegnete mir daraufhin, dass sie nun doch gewillt sei das ganze gerichtlich zu klären und sie nicht einsieht, dass der Schaden die Schuld des Mieters sei und dass wir deshalb die Kosten der Sanierung tragen sollten und den Mieter nach Abschluss der Arbeiten wieder in seiner Wohnung wohnen lassen sollten.

Nun meine Frage:
Wie stehen die Chancen in diesem Fall, den Mieter über eine Räumungsklage endgültig aus der Wohnung zu bekommen?
Er ist ja de facto aus der Wohnung ausgezogen und hat dort keine Sachen mehr, jedoch haben wir keinen Schlüssel von ihm erhalten. Ein Mietvertrag mit dem Mieter ist auch nicht mehr vorhanden, da er seinen eigenen verloren hat und die Vermieterversion vor den Augen des Vermieter zerrissen hat.
Wie verhält es sich dabei mit der Schuldunfähigkeit aufgrund seiner psychischen Krankheit? An dem tropfenden Syphon kann er wohl nur begrenzt Schuld gehabt haben, jedoch konnte der Schaden wegen der Vermüllung der Wohnung und wegen der Weigerung des Mieters den Vermieter in die Wohnung zu lassen nicht festgestellt und behoben werden.

15.06.2021 | 16:07

Antwort

von


(745)
Wrangelstrasse 16
24105 Kiel
Tel: 0431-895990
Web: http://www.kanzlei-steidel.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Umstände, dass kein Mietvertragsexemplar mehr vorhanden ist und der Mieter seine Sache aus der Wohnung geräumt hat, werden der Räumungsklage allein zum Erfolgt verhelfen. Für eine Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses ist allein entscheidend, ob der Mieter den Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben hat. Zu einer solchen Besitzaufgabe gehört in jedem Fall die Rückgabe der Schlüssel. Da diese nicht zurückgegeben wurden, liegt eine Rückgabe der Wohnung im Rechtssinne - § 546 BGB - nicht vor.

Sofern kein Mietvertragsexemplar exitiert, würden im Zweifel die gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht - §§ 535 ff. BGB- greifen, so dass eine Beendigung des Mietverhältnisses auch daraus nicht hergeleitet werden kann.

Sie müssen also den normalen Weg der Räumungsklage mit Darlegung der Kündigungsgründe gehen.
Eine außerordentliche Kündigung wurde bereits erklärt. Da die Anforderungen des $ 543 BGB aber deutlich über die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB hinausgehen, ist es wichtig, dass Sie zusätzlich und hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der Kündigungsfrist erklären. Dies sollten Sie umgehend noch in diesem Monat tun, damit die Frist zu laufen beginnt. Sie können dann die Räumungsklage zunächst nur auf die fristlose und später nach Ablauf der Kündigungsfrist auch auf die ordentliche Kündigung stützen.

Die Kündigung muss begründet werden, um das berechtigte Interesse im Sinne der Vorschrift § 573 Abs.1 BGB zu darzulegen.

Die Chancen einer Räumungsklage ist aufgrund Ihrer Schilderungen zur "Vermüllung" der Wohnung - sofern diese nachweisbar- und aufgrund der Verweigerung des Zutritts zwecks weiterer Gefahrenabwehr als durchaus gut einzuschätzen. Der Wohnraumschutz zugunsten der Mieter muss aber natürlich ebenfalls stets in die Abwägung mit eingestellt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

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