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Außerordentliches Kündigungsrecht bei Baufinanzierung


| 28.11.2006 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Sehr geehrte Damen und Herren,
im BGB §490 Abs.2 heißt es:
"(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester
Zinssatz vereinbart und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung
der Fristen des § 489 Abs. 1 Nr. 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Ein
solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen
Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem
Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht
(Vorfälligkeitsentschädigung)."

Ich habe dazu zwei Fragen:
Was muss ich unter meinen berechtigten Interessen verstehen?
Bedeutet dies im weitesten Sinne, dass ich die Grundschuld für die Besicherung eines anderen Darlehens im ersten Rang nutzen kann und die Bank mich gegen Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vetrag lassen muss.
Meinem konkreter Fall sieht so aus, dass unserer Anuitätendarlehen mit nominaler Verzinsung von 5,6% noch 6 Jahre festgeschrieben ist. Wir möchten gern eine weiter Modernisierungsmaßname durchführen und benötigen dafür zusätzliche Mittel in Höhe von 15.000 €. Eine zusätzliche, höhere Belastung wollen wir aber nicht eingehen. Wir haben eine Bank gefunden, die uns diese Mittel für 4,5 % nominal finanziert. Diese Bank will aber, verständlicher Weise, eine Grundschuld im 1. Rang. Sie wäre auch bereit das erste Darlehen zum selben Zinssatz mit zu finanzieren. Die Vorfälligkeitsentschädigung würde sehr moderat ausfallen. Damit wären wir in der Lage die zusätzlichen Mittel ohne finanziellen Mehraufwand zu finanzieren. Stellt dieser Umstand ein berechtigtes Interesse und damit einen Grund für ein außerordentliches Kündigungsrecht dar.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Zu dem berechtigten Interesse gehört es, wenn ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der Sicherheit deshalb besteht, von einem Dritten für diese Sicherheit einen dringend benötigten Kredit zu erhalten. Nicht genügt, dass der Darlehensnehmer von einem Dritte einen billigeren Zins bekäme (Putzo in Palandt, BGB, § 490 Rn. 13, 63. Auflage).

Wenn Sie Ihre Kündigung verfassen, müssen Sie auf die dringende Notwendigkeit des höheren Kredits verweisen. Darstellen müssen Sie, dass die Modernisierungsmaßnahme dringen erforderlich ist (z. B. um größeren wirtschaftlichen Schaden abzuwenden, etc.).
Ich suche noch nach Ihrer zweiten Frage… Als Vorfälligkeitsentschädigung ist jedenfalls der Zinsschaden des Darlehensgebers zu ersetzen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion und zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2006 | 11:21

Sehr geehrter Herr Timm,
vielen Dank für Ihre schnelle und kompetende Antwort.
Die Darstellung der dringenden Modernisierungsmaßnahme stellt kein Problem dar, da das Dach saniert werden soll und die Nichtsanierung durchaus zu höheren Schäden führen würde.
Kann ich unter diesen Umständen die Auflösung des Vertrages verlangen, oder müßte ich bei der derzeitigen Bank bleiben, wenn sie uns ebenfalls die 15.000 € zu den alten Konditionen von 5,6% anbieten würde.
Entschuldigen Sie, dass ich so nachbohre, aber ich glaube, wir haben nur eine Chance bei der Kündigung und ich möchte keine Formfehler machen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2006 | 14:17

Ein solcher Einwand der Bank kann Ihre Kündigung nicht zu Fall bringen. Es kommt alleine darauf an, dass Sie die Möglichkeit haben, von einem Dritten einen (natürlich dringend benötigten – aber das stellt nach Ihrer Schilderung kein Problem dar) höheren Kredit zu erhalten. Hiervon kann nach Ihrer Schilderung ausgegangen werden: Zu dem zu gewährenden neuen Kredit übernimmt die „neue“ Bank ja auch den alten Kredit. Damit ist der Kredit insgesamt höher. Hinzu kommt, dass Sie ein mögliches Angebot Ihrer Bank, das Darlehen in Höhe von 15.000,00 EUR zu 5,6 % anzunehmen, aus wirtschaftlichen Gründen schon nicht annehmen könnten. Darstellen sollten Sie also, dass die finanzielle Belastung des neuen, höheren Kredits gerade an der Grenze des für Sie wirtschaftlich Machbaren liegt.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

RA Timm

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