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Außerordentlicher Kündigungsgrund - Pachtvertrag

11.10.2014 08:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,
wir haben vor einem Monat ein Erholungsgrundstück (980qm) mit direktem Seezugang gepachtet für zunächst 250,00 Euro/Monat. Auf diesem Grundstück befindet sich ein gemauertes Haus mit einer Wohnfläche von 50qm. Das Haus wird nicht mutverpachtet, kann aber laut Pachtvertrag mit genutzt werden. Nun ist es so, dass wir das Grundstück nur mit dem (hohen) Pachtzins gepachtet haben, da uns von den Vordächern gesagt wurde, dass die Renovierungs- bzw. Sanierungsarbeiten überschaubar wären. Der Verpächter hatte sich anfangs gar nicht zu dem Zustand des Hauses geäußert. Nun hat sich aber herausgestellt, dass das Haus in einem absolut maroden Zustand ist und laut der Einschätzung von einem Handwerkerteam, dass sich das Haus vor Ort angeguckt hat, eigentlich nur abgerissen werden kann, da die Renovierungen in keinem Verhältnis stünden und evtl. ohnehin ein hoher Schimmelsporenbefall da sei, der andere Lösungen möglicherweise gar nicht zulasse. Der vordere, später angebaute, Teil des Hauses (vermutlich ohne Fundament) ist stark abgesackt, sodass man das verfaulte Dach gar nicht erneuten kann, ohne den abgesackten Teil abzureißen usw.
Kurz um: das Haus können wir zur Nutzung abschreiben. Nun möchte der Verpächter das Haus nicht abreißen. Wir können als junge Familie das Erholungsgrundstück nicht richtig nutzen, ohne dort auch übernachten zu können. Daher möchten wir nun gerne raus aus dem Pachtvertrag. Da wir den Pachtvertrag auf 15 Jahre Pachtdauer festgelegt haben, geht wie ich recherchiert habe, keine "ordentliche Kündigung". Nun meine Frage: kommt in unserem geschilderten Fall ein außerordentlicher Kündigungsgrund in Betracht? das Haus ist zwar nicht Gegenstand der Pacht, aber die Nutzungsmöglichkeit rechtfertigt ja stillschweigend überhaupt erst die Höhe des Pachtzinses. Das führt zu der zweiten Frage: Kann alternativ eine deutliche Senkung des Pachtzinses erwirkt werden?

Danke und mit besten Grüßen, Springer

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung, wobei ich darum bitte zu bedenken, dass ich keine Einsicht in den Pachtvertrag nehmen konnte und mithin dessen genauen Wortlaut nicht kenne.

Zwar ist die fristlose Kündigung eines Pachtvertrages gemäß § 314 BGB bzw. gemäß § 543 BGB grundsätzlich mögelich.

Dies setzt allerdings voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt, welcher es dem Kündigenden unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar macht, das Vertragsverhältnisses bis zu dem vereinbarten Beendigungszeitraum fortzusetzen.

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung gehe ich davon aus, dass ein solch gewichtiger Grund leider nicht vorliegt. Für Sie ist der Zustand des Hauses natürlich überaus wichtig. Berücksichtigt werden müssen allerdings auch die Belange des Verpächtes.

Wenn ich richtig verstanden habe wurde das Haus nicht mitverpachtet, sondern Ihnen lediglich die Nutzung gestattet. Das Haus gehört also nicht zur Pachtsache. Somit ist nach meiner ersten Einschätzung durch das desolate Haus kein wichtiger Grund gegeben, welcher eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Zumal normalerweise auch die Besichtigung des Hauses wohl möglich gewesen sein dürfte.

Unter Umständen kann sich aus der Formulierung des Vertrages allerdings auch das Gegenteil ergeben; dies kann ich ohne Einsicht in den Vertrag genommen zu haben, allerdings nicht rechtssicher beurteilen.

Demzufolge sieht es auch mit einer deutlichen Senkung des Pachtzinses leider erst einmal schlicht aus.

Denkbar wäre allerdings eine Einigung mit dem Pächter.

Ich bedaure, dass ich Ihnen keine positivere Antwort geben kann, hoffe aber Ihnen dennoch für das Erste weiterhelfen konnte!

Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus Mainz,

Nino Jakovac
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2014 | 11:58

Es ist also richtig, dass bei einem befristeten Pachtvertrag keine ordentliche, also "normale" Kündigung wie bei einem Mietverhältnis möglich ist? Ich komme da nicht raus, es sei denn, ich einige mich mit dem Verpächter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2014 | 12:17

So ist es leider.

Viele Grüße nochmals,

Nino Jakovac


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