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Außerordentliche und/oder fristlose Kündigung durch den Mieter

| 04.01.2014 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Familie und ich sind kürzlich aus dem Ausland zurück nach Berlin gezogen. Wir haben zwei kleine Kinder; unser Sohn ist knapp drei Jahre alt, unsere Tochter 8 Monate. Nach der Geburt meiner Tochter hatte ich eine starke Gebärmutter- und Beckenbodensenkung.

Da unsere Wohnungssuche sehr kurzfristig und vom Ausland aus erfolgen musste, haben wir bei der ersten sich bietende Gelegenheit bzw. Wohnung zugeschlagen und einen Untermietvertrag für ein Jahr geschlossen, dem seitens der Hausverwaltung auch zugestimmt wurde. Die Wohnung befindet sich im 4. Stock eines typisch Berliner Altbaus, ohne Aufzug und mit sehr großen Geschosshöhen. Ich wusste, dass es in meinen gesundheitlichen Zustand nicht unbedingt ratsam ist, mein Baby täglich 4 Etagen runter- und hochzutragen, doch da sich meine Situation durch entsprechende Maßnahmen erheblich gebessert hatte, nahm ich an, mich für einen überschaubarer Zeitraum der Strapaze des Treppensteigens unter Belastung aussetzen zu können. Hinzukommend tut sich auch mein Sohn sehr schwer mit dem Treppensteigen, es dauert ewig, bis er unten oder oben angelangt ist.
Nun ist doch eine Verschlechterung meines Zustandes eingetreten, so dass wir, um einen Therapieerfolg zu gewährleisten, eine Wohnung beziehen sollten,die über einen Aufzug zu erreichen ist oder in einem unteren Geschoss liegt. Ein entsprechendes Attest eines Gynäkologen wäre sicherlich zu erhalten. Meine Frage ist daher: können wir außerordentlich und/oder fristlos kündigen, oder sind wir der Kulanz und dem Wohlwollen von Hauptmieterin und Hausverwaltung ausgeliefert? Würde der § 543 BGB oder § 569 BGB in meinem Fall zur Anwendung kommen können? Falls ja, wie müsste ich vorgehen bzw. mich verhalten? Gibt es Besonderheiten bei Untermietverträgen zu berücksichtigen?

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Hilfe und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Sie haben es bereits erkannt. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich, da die Kündigung für ein Jahr ausgeschlossen ist.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Mietverhältnis wirksam befristet ist.
Zeitmietverträge sind nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig (§ 575 BGB).
Liegt kein Grund für eine Befristung vor und ist dieser Grund auch nicht im Mietvertrag angegeben, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlosseen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

Jedoch ist die Regelung in einen beiderseitigen Ausschluss der Kündigungsfrist für ein Jahr umzudeuten (BGH, Urt. v. 10.07.2013 - VIII ZR 388/12). Es kommt hier auf das gewollte an.

Damit bleibt nur eine außerordentliche Kündigung oder ein Aufhebungsvertrag.

Der Aufhebungsvertrag setzt Einigungsbereitschaft des Vermieters voraus. Dazu kann der Vermeiter eher geneigt sein, wenn Sie einen Ersatzmieter stellen können.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist gemäß §§ 543, 569 BGB nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Ein wichtiger Grund (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB) liegt vor "wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Eine der in § 543 Abs. 2 und § 569 Abs. 2 und 3 BGB beispielhaft aufgezählten Pflichtverletzungen liegt nicht vor, ebenso auch keine sonstige Verletzung von Vermieterpflichten.

Für den Mieter sieht § 569 Abs. 1 BGB aber einen weiteren wichtigen Grund vor, "wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist."
Das gilt auch, wenn Sie die Beschaffenheit (4. Stock) kannten.

Sie schildern, dass bei Ihnen ein gesundheitliche Verschlechterung eingetreten ist.
Durch das Treppensteigen ist eine erhebliche Gefährdung Ihrer Gesundheit zu sehen. Das sollten Sie sich von Ihrem Gynäkologen bestätigen lassen.

Leider kommt dieser Kündigungsgrund nur in Betracht, wenn die Gesundheitsgefährdung objektiv und nicht nur Sie betreffend besteht (LG Berlin NZM 1999, 614).
Viele Treppenstufen sind für sich genommen keine gefährliche Beschaffenheit der Wohnung.

Dennoch sollten Sie sich auch auf § 569 Abs. 1 S. 1 BGB berufen, wenn eine Einigung nicht möglich ist.

Es blieb nun noch eine Kündigung gemäß § 543 BGB unter Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter. Jedoch rechtfertigt eine schwere Erkrankung des Mieters nicht zur außerordentlichen Kündigung (OLG Düsseldorf NZM 2008, 807) Grundsätzlich gilt, dass Gründe im Risikobereich des Mieters keine außerordentliche Kündigung rechtfertigen (BGH Urt. v. 30.9.2009 - XII ZR 39/08 Rdnr. 14).

§ 569 BGB gilt für Wohnraummietverträge generell. Es gibt keine Besonderheiten für Untermietverträge.

Letztlich haben Sie kein Kündigungsrecht. Sie sind auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen.

Suchen auf jeden Fall das Gespräch mit dem Vermieter, verweisen Sie auf § 569 Abs. 1 BGB und kommen Sie dem Vermieter entgegen und kümmern sich um einen Ersatzmieter.

Vielleicht können Sie ja auch die Wohnung untervermieten.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2014 | 22:32

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre ausführlich Antwort. Dazu habe ich noch eine Anmerkung and eine Frage: die Gefährdung meiner Gesundheit besteht ja nicht in den Treppen an sich, sondern vielmehr im Hinauf- und Herabtragen meines 8 Monate alten Babies, das aufgrund seines Alters auf keine andere Art und Weise durch das Treppenhaus transportiert werden kann. Für diesen Punkt existiert gegenwärtig beim besten Willen keine Alternative. Wenn mein knapp dreijähriger Sohn nach zwei Etagen ebenfalls schlappmacht, kommt ein weiteres und deutlich schweres Kind hinzu, das ich irgendwie auf die Straße oder aber in die Wohnung befördern MUSS. Mit anderen Worten: die Treppen allein hätten zu keiner Verschlimmerung meiner Gesundheit geführt, das geschah erst im Zusammenspiel mit dem unerlässlichen Tragen meines Kindes (ganz zu schweigen von Einkäufen etc.). Es ist doch aber weder zumutbar, jeden Tag aufs Neue das Risiko einer ernsthaften gesundheitlichen Schädigung in Kauf zu nehmen, noch, die Kinder dauerhaft in der Wohnung zu belassen, um Risiken für die eigene Gesundheit zu minimieren. Nun ja.

Meine Frage bezieht sich auf Ihren Vorschlag, die Wohnung unsererseits untervermieten. Könnte, da unser Mietvertrag bereits ein Untermietvertrag, der mit der Hauptmieterin geschlossen und von der Hausverwaltung abgesegnet wurde, ist, tatsächlich ein weiterer Untermietvertrag geschlossen werden? Von einer solchen Möglichkeit habe ich noch nie gehört, was jedoch nichts heißen muss.

Herzlichen Dank und beste Grüße,


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2014 | 23:39

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich verstehe Ihre Problematik.

Es ist wie gesagt abzuwägen. Das müsste letztlich ein Richter. Bei den Beschwerden handelt es sich um Gründe aus Ihrer Risikosphäre, nicht aus der des Vermieters.

Die weitere Untervermietung bedarf natürlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB).

Wird die Erlaubnis versagt, können Sie mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2, § 573d Abs. 1 und 2 BGB. Dieses Sonderkündigunsrecht gilt auch bei einem Zeitmietvertrag oder einem Kündigungsauschluss.

Es gibt also einige Möglichkeiten um aus der Wohnung zeitnah rauszukommen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.01.2014 | 11:48

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