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Außerordentliche Kündigung/Abberufung des WEG-Verwalters aus wichtigem Grund

31.10.2009 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Vorbemerkung:

Größere WEG-Gemeinschaft bestehend aus insgesamt 193 Wohneinheiten, Baujahr ca. 1970
Bedingt durch die gestiegenen Energiekosten werden in der Gemeinschaft verstärkt seit ca. zwei/drei Jahren Diskussionen zur Verbesserung des energetischen Verbrauchs in der Wohnanlage geführt. Von der allgemeinen Stimmungslage in den Eigentümerversammlungen her gesehen, ist dazu durchaus eine gewollte Bereitschaft vorhanden, entsprechend geeignete Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.
Größere Unzufriedenheit mit der Umsetzungs- bzw. Vorgehensweise des Verwalters

Ausgangslage - Zeitschema:

I. Ordentliche Eigentümerversammlung im Juni 2009

Auszug aus dem Versammlungsprotokoll zu Tagesordnungspunkt Nr. 11:

Ursprünglicher Beschlussantrag:

„Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizungspumpen in den Unterstationen zu einem Gesamtpreis in Höhe von € 307.000,00 inkl. 19 % MwSt., zzgl. Honorar des Ing. Büro L. zum Gesamtpreis in Höhe von 43.308,53 inkl. 19 % MwSt. – somit Gesamt: 350.308,53 inkl. 19 % MwSt. Die Finanzierung erfolgt zu 60 % über die Instandhaltungsrücklage und zu 40 % über Sonderumlage (fällig zum 30.07.2009 - die Verteilung erfolgt nach m² Wohnfläche).“

Herr L. (Ing. L.) erläutert, dass folgende Maßnahmen in den oben genannten Kosten geplant sind: Unterstationen (Erneuerung der Trinkwasserleitungen innerhalb der Unterstation, Einbau einer Enthärtungsanlage, Warmwasserbereitung, Heizmobil, Erneuerung der Umwälzpumpen durch drehzahlregelbare Pumpen, Erneuerung der Zirkulationspumpe durch drehzahlregelbare Pumpe, Elektroarbeiten, Erneuerung der Regelung – MSR-Technik, Erneuerung der Kesselkreispumpen mit Leitungen und Zubehör innerhalb der Zentrale, Elektroarbeiten – Verkabelung zu den Unterstationen, Erneuerung der zentralen Technik.
Herr L. teilt mit, dass oben genannter Preis noch nicht nachverhandelt ist, da es sich um eine Kostenschätzung handelt. Die Eigentümer besprechen diese Punkt eingehend.


Es wird um folgenden geänderten Beschlussantrag abgestimmt:

„Beschlussfassung über die Fortführung des von Herrn L. vorgetragenen Konzeptes zur Energieeinsparung durch Ausschreibung der Maßnahmen mit geeigneten Alternativen, ggfs. mehreren Bauabschnitten. Die Höhe der möglichen Energieeinsparungen sind durch Herr L. auszuweisen. Im Oktober wird in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung über die Maßnahmen Beschluss gefasst. Die Verwaltung informiert die Eigentümer vorab ausreichend mit Informationsmaterial zu dieser Versammlung.“

Ergebnis der Abstimmung: Einstimmig ohne Gegenstimme genehmigt.

Zwischenbemerkung: Ein erstes Versammlungsprotokoll musste zu diesem TOP berichtigt werden. Verwalter hatte darin den Beschlussantrag nicht korrekt wiedergegeben.


II. Außerordentliche Eigentümerversammlung im Oktober 2009

Mit der Einladung zur außerordentlichen Versammlung wurden der WEG folgende TOP´s bekannt gemacht:
Auszug aus der Tagesordnung:
1. Feststellung der Beschlussfähigkeit; Eröffnung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter.

2. Beschlussfassung über

2.1 das grundsätzliche Einverständnis, eine Photovoltaikanlage auf den Flachdächern den einzelnen Häusern zu installieren.

2.2 den Energieberater Herrn Dipl. Ing. H. Z. zu beauftragen, eine Planung und Ausschreibung für die Montage einer Photovoltaikanlage durchzuführen. Das Ergebnis dieser Ausschreibung wird der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung in der nächsten Eigentümerversammlung im Jahr 2010 vorgelegt. Die Kosten betragen € 1.125,00 zzgl. der gesetzlichen MwSt. die Finanzierung erfolgt über die Instandhaltungsrücklage.

2.3 die Übernahme der Kosten die dem Energieberater Herrn Dipl. Ing. H. Z. für die Teilnahme an der Eigentümerversammlung entstehen. Die Kosten betragen pro Stunde € 75,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Finanzierung erfolgt über das laufende Wohngeld; Konto: Allgemeine Verwaltungskosten.

3. Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizungspumpen in den Unterstationen zum Gesamtpreis in Höhe von € 459.668,49 inkl. 19 % MwSt. zzgl. Honorar des Ing. Büro L. zum Gesamtpreis in Höhe von € 43.308,53 inkl. 19 % MwSt. – somit Gesamt 502.977,02 inkl. 19 % MwSt. Die Finanzierung erfolgt zu 60 % über die Instandhaltungsrücklage und zu 40 % per Sonderumlage (fällig zum 30.11.2009 die Verteilung erfolgt nach m² Wohnfläche).

Gemäß dem Beschluss der ordentlichen Eigentümerversammlung 2009 wurde das Ingenieurbüro L. beauftragt, eine Ausschreibung für die Erneuerung der Heizungsanlage samt Unterstationen durchzuführen. In der Anlage zur Einladung erhalten Sie den Preisspiegel, der von dem Ingenieurbüro L. auf Basis der Ausschreibung angefertigt wurde.

4. Beschlussfassung über eine jährliche Beiratsvergütung für jeden Verwaltungsbeirat in Höhe von € 250,00 ab dem Wirtschaftsjahr 2009.

5. Beschlussfassung über die Erhebung einer Umzugs- bzw. Nutzerwechselpauschale ab dem 01.01.2010 in Höhe von € 50.00 pro Ein- und Auszug. Die Abrechnung erfolgt über die jeweilige Jahresabrechnung.

- Ende Auszug Einladungsschreiben/Tagesordnung.



Meine Anmerkungen zu vorgenannten Tagesordnungspunkten, zu

TOP 2. gesamt: In keinster Weise wurde im Vorfeld bzw. vorangegangen ET-Versammlungen darüber gesprochen, diskutiert, geschweige denn ein Antrag gestellt.

TOP 3: Meiner Auffassung nach wurde ja wegen diesem TOP in der vorausgegangen, ordentlichen ETV (Juni 2009) eine außerordentliche ETV (Oktober 2009) beschlossen. Man beachte nun auch die massive Kostenabweichung zu diesem TOP der außerordentlichen ETV im Vergleich zur ordentlichen ETV!

TOP 4 + 5: War für die ET ein überraschender TOP für die außerordentliche ETV.


Was geschah nun in der außerordentlichen ETV im Oktober 2009 (ein Verwalter-EVP liegt noch nicht vor)?

Zu TOP 1 – Feststellung Beschlussfähigkeit, etc.:

Der Verwalter stellt fest, dass durch die anwesenden Eigentümer bzw. deren Stimmanteile nur eine einfache Beschlussfähigkeit vorliegt. Der TOP Nr. 2 und Nr. 3 können nicht beschlossen werden, diese sind nur mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlussfähig, bei TOP Nr. 2 und Nr. 3 handelt es sich um eine sog. modernisierende Instandhaltungsmaßnahme.


Anmerkungen von mir dazu:

Über die erforderliche qualifizierte Beschlussfähigkeit zu TOP Nr. 2 und Nr. 3 hatte der Verwalter vorher nie darüber informiert, obwohl dies aus der Sicht der anwesenden Eigentümer von entscheidender Bedeutung gewesen wäre. Den anwesenden Eigentümern war klar, dass bei einem rechtzeitig vorherigen Hinweis seitens des Verwalters, spätestens mit dem Einladungsschreiben zur außerordentlichen ETV, sich dementsprechend mehr Eigentümer mobilisieren hätten lassen, um eben diese qualifizierte Beschlussfähigkeit zu erreichen.

Ich empfand die außerordentliche Eigentümerversammlung milde formuliert als eine einzige Katastrophe.

Noch vor Versammlungsbeginn sprach ich mit dem Dipl. Ing. L., dieser sollte ja gemäß Beschlussfassung zu TOP Nr. 11 der ordentlichen ETV im Juni 2009, auch in diesem Zusammenhang die mögliche Energieeinsparung ausweisen. Herr L. hatte aber gar keine nachweisbaren Berechnungen angestellt. Schließlich hätte ihn der Verwalter damit nicht beauftragt, was er mir mit der Vorlage seiner schriftlichen Beauftragung seitens des Verwalters belegen konnte.

Vor Versammlungsbeginn sprach ich daraufhin noch den Verwalter an und bat um seine Stellungnahme, leider ohne Erfolg.

Während der Versammlung nochmals den Verwalter damit konfrontiert, sagte dieser vor allen Eigentümern, dies spiele jetzt keine Rolle, denn die erforderliche Beschlussfähigkeit (qualifizierte Mehrheit) sei zu diesen TOP sowieso nicht gegeben.

Ein anderer ET beanstandete, dass seiner Auffassung nach bereits der Beschluss zu TOP Nr. 11 (siehe ordentliche ETV) anfechtbar ist. Die Beauftragung des Herrn Dipl. Ing. L. gehört als Planungsleistung mit Ausschreibungserstellung bereits zu einer baulichen Modernisierungsmaßnahme. TOP Nr. 11 ist damals auch nicht mit der doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen worden. Der Verwalter vertrat diese Ansicht nicht, die Leistungen des Herrn L. zählen noch nicht zu einer modernisierenden Instandhaltungsmaßnahme.

Abschließende Bemerkungen von mir - Kosten für außerordentliche ETV:
Saalmiete ca. 500,00 €, Honorar für Verwalter für außerordentliche ETV ebenfalls 500,00 €
Honorar für Herrn L. geschätzte 15.000,00 € (will erbrachte Leistungen nach HOAI abrechnen)
Nicht berücksichtigt Anreisekosten und zusätzlicher Zeitaufwand der Eigentümer

Verwaltervertrag läuft noch bis 31.12.2012, Verwalterhonorar brutto gesamt jährlich ca. 50.000,-- €


Nun meine Fragen:

Ich wäre den Verwalter (GmbH) gerne los und zwar sofort! Einen geeigneten Nachfolger könnte ich der WEG auch vorschlagen.

Wie schätzen Sie als Anwalt/in die Situation ein?

Wer kann den Verwalter und sicherheitshalber auch gleich den Verwaltervertrag außerordentlich kündigen, könnte ich das als einzelner Wohnungseigentümer tun?

Welchen Risiken würden bei einer außerordentlichen Kündigung für den Kündigenden bestehen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich halte das Vorgehen der Verwaltung für wenig nachvollziehbar:

Im Juni 2009 wurde nämlich beschlossen, dass das Konzept fortgeführt und dieses Konzept ggfs. beschlossen werden sollte, wenn die Höhe der möglichen Energieeinsparungen ausgewiesen werden.

In der Einladung und ETV ist aber schon von der Durchführung der Maßnahmen die Rede gewesen und diese auch beschlossen worden.

Nur, diese nicht nachvollziehbare Abweichung wurde offenbar auf der ETV im Oktober 2009 nicht bemängelt, so dass mögliche Fehlerhaftigkeiten hinsichtlich des Beschlusses vom Juni 2009 und der Einladung/TOP zur ETV Oktober 2009 dann stillschweigend geheilt worden sind.

Allein aus dieser Abweichung werden Sie also keine Rechte ableiten können.


Dieses gilt dann auch, wenn auf der ETV nicht widersprochen worden ist, für die TOP 4+5


Aber Sie haben insoweit Recht, als das Verhalten der Verwalters insgesamt nicht hinnehmbar ist und diese so grob Ihre Elementarpflichten verletzt hat, dass eine außerordentliche Kündigung dem Grunde nach möglich wäre:

Denn die Verwaltung hätte natürlich ebenso über die erforderlichen Mehrheiten vorab hinweisen müssen, wie auch die genaue Auftragsvergabe an L. zu prüfen und bekannt zu geben.

Es kann nicht angehen, dass als TOP Punkte zur Beschlussvorlage genannt werden, wenn L. die Aufträge nicht nicht einmal erhalten hat, die für diese TOP notwendig gewesen wären.

Es hätte der Verwaltung also klar sein müssen, dass eine Beschlussfähigkeit nicht erreicht werden kann, bzw. dann die Beschlüsse erfolgreich anfechtbar gewesen wären. Dann aber hätte die Verwaltung die ETV gar nicht durchführen können. Ihr Hinweis auf die nutzlosen Aufwendungen ist daher vollkommen richtig.

Erst Recht kann die Verwaltung Ihren Fragen nicht damit ausweichen, dass sowieso keine erforderliche Mehrheit vorliegt. Dieses ist zwar im ergenbis richtig, ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die Verwaltung hier ohne Abstimmung und ordnungsgemäße Wirtschaftlichkeit vorgegangen ist.

Diese Mindestaufgaben hat die Verwaltung nicht erfüllt. Und offenbar ist dieses nach Ihren Angaben absichtlich geschehen, oder aber aufgrund von Ignoranz oder Unfähigkeit. Beides wäre auch nicht zu akzeptieren.

Daher liegt hier ein wichtiger Grund vor.


Über die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Da die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann, sollte vorsoglich der Vertrag dazu noch durchgeshen werden. Aber hier liegt ein wichtiger Grund nach meiner Auffassung vor.

Für die Abberufung ist aber eine Eigentümerversammlung erforderlich. Weigert sich die Verwaltung pflichtwidrig zu einer solchen Versammlung einzuladen, obwohl ein Viertel der Wohnungseigentümer dies verlangt, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine entsprechende Einberufung vornehmen.

Daher werden Sie ein Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer benötigen - auszuweisen durch eine namentliche Liste - um dann die Versammlung einberufen zu lassen.

Ohne die Einberufung einer Versammlung wäre es nur wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer der Abberufung des Verwalters schriftlich zustimmen (in der Praxis kaum zu erreichen, wei einer solchen Anlage).

Daher werden Sie nun diese Liste erstellen müssen.


Erreichen Sie die erforderliche Mehrheit nicht, müssten Sie es als TOP auf die nächste ETV aufnehmen und dann die Abstimmung vornehmen lassen.

Andere Möglichkeiten hätten Sie sonst nicht.


Das Risiko bei einer außerordentlichen Kündigung liegt letztlich "nur" darin, dass in einem gerichtlichen Verfahren der wichtige Grund verneint und dann diese Art der Kündigung als unwirksam festgestellt wird. Keineswegs sind andere Repressialien zu erwarten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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Herr Wilking hat sehr detailliert, freundlich und hilfreich geantwortet. Ich empfehle ihn weiter. ...
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