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Außerordentliche Kündigung von gewerblichen Räumen wegen Rattenbefall


| 08.08.2005 22:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Rattengestank in Agenturräumen – wie vorgehen um so schnell wie möglich aus dem Vertrag zu kommen?

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Mai 2004 bezogen mein Ehemann (und Geschäftspartner) und ich unsere jetzigen Agenturräume in einer Altbauvilla gegenüber unserem Wohnhauses. In letzterem haben wir weiterhin unser Home Office. Das neue Altbaubüro hat ca. 101 qm, davon ca. 40 % im Souterrain, der Rest im Erdgeschoss. Ausserdem haben wir noch eine kleine Einheit von 19 qm als Besprechungsraum hinzugemietet, die in einem anderen Gebäudeflügel liegen.

Es ist vielleicht wichtig zu erwähnen, dass das Gebäude unseren Nachbarn gehört, zu denen wir ein recht einvernehmliches Verhältnis pflegen.

Ca. zwei Monate nach Bezug der Gewerberäume begann es in den Souterrainräumen unangenehm „animalisch“ zu riechen. Zunächst roch es nach Verwesung, so dass ein befragter Kammerjäger sicher war, dass ein Tier in Hohlräumen des historischen Gebäudes verwest. Bis zum Dezember 2004 hatte sich der Geruch eher in Richtung Uringestank verändert. Eine Nutzung der Souterrainräume war nicht möglich, auch nicht wegen der durch den Vermieter angeordneten sich lang hinziehenden Gegenmaßnahmen (Verkleidungen von Leitungen anbohren, Wandverkleidungen teilweise abnehmen, Prüfbohrungen, Entfernung von sehr viel Rattenkot etc., teilweise Neuverkleidung und Neuverputzung.)

Wir reduzierten einige Monate lang die Miete in mündlicher Absprache (sogar nach Aufforderung der Vermieter). Von Dezember bis März 2005 schien der Spuk vorbei zu sein, bzw. der Geruch beeinträchtigte die von uns genutzten Räume im Erdgeschoss nicht mehr. Den Souterrain brauchten wir zu dem Zeitraum nicht, aber wir empfanden den Geruch als nicht mehr belästigend und waren hoffnungsvoll, dass die Rattenschlupflöcher hinter den Wänden nun endgültig versiegelt worden waren. Einen gewissen muffigen Geruch billigten wir – schließlich riecht das ganze Gebäude ein wenig muffig...
Zu der Zeit zahlten wir den vollständigen vereinbarten Mietpreis.

Seit Mai 2005 riecht es wieder sehr stark nach Rattenkot und -urin. Wir forderten die Vermieter sofort mündlich auf, weiterhin für die Beseitigung zu sorgen und kürzten wiederum die Miete um 40 %. Allerdings sind die getroffenen Maßnahmen seit Mai nicht überzeugend. Der eingesetzte Handwerker (Hausmeister und recht redselig) erzählte uns von einer finanziellen Schieflage der Vermieter die auch andere Mietaussenstände im Haus hätten.
Seit Mai ist auch das Erdgeschoss vom Geruch betroffen. Lange Lüftungszyklen sorgen dafür, dass sich der scharfe Geruch in allen Räumen verteilt. Als Architekten glauben wir, dass nur eine größere umfangreiche Sanierungsmassnahme durch Experten den Rattenbefall in diesem Gebäudeteil beheben kann. Dies hat der Vermieter aus Kostengründen nicht vor.

Daher haben wir uns entschlossen, keine weitere Hoffnung in die Behebung des Rattenbefalls durch den Vermieter zu setzen und wollen so schnell es geht unseren Gewerbemietvertrag kündigen. Dieser ist ein Standardgewerbemietvertrag ohne Sondervereinbarungen, der als Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde, der sich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten jeweils um ein Jahr verlängert.
Meine Frage ist nun: Nachdem alle bisherigen Absprachen, Maßnahmen und Mietminderungen nach mündlicher Absprache mit unterschiedlichen Zeugen liefen, möchten wir nun einen offiziellen Weg bei der Kündigung beschreiten und keine Fehler zu unseren Ungunsten machen.
1. Wie sollten wir korrekt vorgehen, um so schnell wie möglich die außerordentliche Kündigung (wegen verhinderter Nutzungsmöglichkeit der Räume oder wegen Unzumutbarkeit) durchsetzen zu können und so bald wie möglich auszuziehen? (unsere Mitarbeiter und auch wir halten es nicht mehr aus, der Sommer ist sehr kalt und wir sind vom vielen Lüften ständig erkältet. Der Gestank geht einem nicht mehr aus der Nase, Kunden können dort nicht mehr empfangen werden.)

2. Ist es problemlos möglich, in die außerordentliche Kündigung auch den kleineren (vom Gestank unbeteiligten) Besprechungsraum einzubeziehen, den wir später hinzugemietet haben?

3. Gibt es die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern? Wir haben die Räume renoviert, auf unsere Kosten verkabelt, wir hatten eine Menge weiterer Ausgaben, z.B. 10.000 Euro für eine nunmehr nicht mehr zu verwendende Funkstrecke zu unserem Haus.
Es ist eine wirtschaftlich schwierige Lage, war bis jetzt sehr unangenehm und auch geschäftsschädigend für unser Unternehmen. Es ist ein Glück im Unglück, dass wir kurzfristig und vorrübergehend jederzeit in unser voll ausgestattetes Homebüro zurückziehen können, was uns wenigstens in dieser Hinsicht die sehr notwendige Flexibilität ermöglicht. Trotzdem wird ein weiterer Bürowechsel in absehbarer Zeit notwendig sein. All dies ist mit ungeplanten Kosten verbunden.
Ich danke im voraus für eine Beantwortung meiner Fragen zum genauen Vorgehen bzw. zu unserer Rechtslage in dem Fall!
Mit freundlichen Grüßen
P.B.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage und die detaillierte Sachverhaltsschilderung.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

ad 1)

Ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages kann Ihnen aus § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zustehen, weil Ihnen der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht ermöglicht bzw. durch einen nachträglich auftretenden Mangel wieder entzogen wurde.

Die Rechtsprechung hat ein Kündigungsrechtn in Fällen bejaht, in denen die Mietsache von Kakerlaken befallen war (LG Freiburg WuM 1986, 246) oder die Benutzung der Räume wegen erheblicher Geruchsbelästigung durch eine städtische Kläranlage eingeschränkt war (LG Augsburg WuM 1986, 137).

Wenn Sie die Räume im Souterrain wegen des Rattengestankes nicht nutzen können, dürfte dies eine so erhebliche Beeinträchtigung darstellen, daß Sie das Mietverhältnis kündigen werden können.

Wichtig ist allerdings, daß Sie zunächst den Vermietern eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, da eine fristlose Kündigung ohne vorherige fruchtlose Fristsetzung nicht zulässig ist.

Wichtig ist auch, daß Sie vor dem Ausspruch einer Kündigung sich möglichst durch Zeugen oder am besten durch einen entsprechenden Gutachter die Erheblichkeit der Geruchsbelästigung bestätigen lassen. Bestreitet nämlich die Vermieterseite die Wirksamkeit der Kündigung, und geht die Angelegenheit dann vor Gericht, müssten Sie nachweisen, daß durch den Gestank die Nutzung der Räume zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nicht mehr möglich war. Gerüche lassen sich aber nicht durch Fotos beschreiben, und eine Ortsbesichtigung oder ein späteres Gutachten können nur noch die Zustände zu dem späteren Zeitpunkt belegen, sagen aber nichts aus, über den jetzigen Zustand. Also müssen die später ggf. notwendigen Beweise jetzt gesichert werden, um später nicht in Beweisnot zu kommen, wenn die Vermieter vor Gericht behaupten sollten "so schlimm war das alles gar nicht."

ad 2)

Was den kleineren Raum angeht, wird es darauf ankommen, ob Sie diesen für sich genommen, noch nutzen können bzw. ob die Anmietung dieses Raumes den bestehenden Mietvertrag nicht nur ergänzen sollte. Im letzteren Fall wäre er von der Kündigung umfasst, im ersten Fall, wenn es sich um ein separates Mietverhältnis handelt, werden Sie diesen Raum im Zweifel auch nur separat kündigen können. Sofern hier kein fristloser Kündigungsgrund vorliegt, weil Sie in der Nutzung dieses Raumes nicht beeinträchtigt sind, werden Sie diesen zweiten Vertrag nur fristgerecht kündigen können.

Allerdings wird man die Auffassung vertreten können, daß Sie diesen Raum nicht mehr nutzen können, wenn Sie Ihre übrigen Geschäftsräume mangelbedingt an einen anderen Ort verlegen müssen. Das wird aber im einzelnen zu prüfen sein und kann nicht pauschal gesagt werden.

ad 3)

Schadensersatz können Sie nur geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (fahrlässig oder vorsätzlich) oder aber mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerät. Wenn Sie nicht nachweisen können, daß der Vermieter den Gestank zu vertreten hat, etwa weil er notwendige bauliche Maßnahmen unterlassen hat, wird er nur haften, wenn Sie ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben, diese ungenutzt verstrichen ist und Ihnen wegen des Verzuges ein Schaden entstanden ist. So werden beispielsweise die bei der Kündigung nach Fristablauf anfallenden Umzugskosten einen verzugsbedingten Schaden darstellen. Auch hier müsste aber im Einzelfall abgeklärt werden, welche Positionen einen Schaden darstellen und ob dieser durch den Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung begründet ist.

Grundsätzlich erscheint es sinnvoll, den Vermieter bereits vor Ausspruch einer Kündigung anwaltlich über die bestehende Rechtslage zu informieren, um so die Gefahr einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung, mit den dargestellten Beweisproblemen, zu vermeiden.

Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen zu vertreten und schlage vor, daß Sie sich in diesem Fall einfach einmal mit mir in Verbindung setzen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich ebenfalls zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de


Bewertung des Fragestellers 27.10.2010 | 11:29


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