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Außerordentliche Kündigung eines Landpachtvertrages und Einforderung Pachtpreis

| 12.03.2012 10:55 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,
vorab zur Erläuterung:
meine Ackerfläche ist seit 2004 für 10 Jahre verpachtet, wobei der Pachtvertrag den Zusatz enthält, dass nach 3 Jahren der Pachtpreis neu verhandelt werden kann. Der Pachtpreis war seit 2004 unverändert und schon erheblich unter dem Marktüblichen.

Nun habe ich 09.2010 dem Pächter im pers. Gespräch zum 01.01.2011 eine Pachtpreiserhöhung angekündigt und ihn um ein Angebot gebeten.

Dies ist trotz mehrmaligem persönlichen und schriftlichen Nachhaken nicht geschehen, und somit habe ich im 05.11 den neuen Pachtpreis rückwirkend zum 01.01.11 in Anlehnung an die hier üblichen Preise festgesetzt.

Hierauf habe ich bis heute keinen schriftlichen Widerspruch oder andere Reaktionen erhalten. Zum
10.11 war die Pachtzahlung fällig, die bis heute nicht bei mir eingegangen ist. Im 11.11 habe ich nochmals (per mail) zur Pachtzahlung aufgefordert.

Im 01.12 habe ich dann den Pachtvertrag schriftlich außerordentlich gekündigt wegen Zahlungsverzug (>3 Monate) und den von mir im letzten Jahr festgelegten Preis für 2011 gefordert mit der Begründung, dass ich keinen Widerspruch erhalten habe und daher von einer stillschweigenden Annahme des neuen Pachtpreises augehe.

Nun meine Fragen:
1. Ist die außerordentliche Kündigung rechtens oder hätte ich noch mehrmals per Brief mahnen müssen?
2. Kann ich den neuen Pachtpreis rückwirkend einfordern mit der o.g. Begründung, dass es keinen Widerspruch gab und auch nie ein Preisangebot seitens des Pächters?

Vielen Dank für eine klärende Antwort!

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ich gehe zunächst davon aus, dass im Pachtvertrag tatsächlich nur eine Klausel vorhanden ist, die angibt, dass nach 3 Jahren der Pachtzins neu VERHANDLT WERDEN KANN.

Eine Möglichkeit die Pacht auch ohne Verhandlung und auch rückwirkend zu erhöhen haben Sie nur mit einer sogenannten Wertsicherungsklausel. Dabei handelt es sich um eine Klausel, nach der sich der Pachtzins automatisch anpasst, wenn sich zum Beispiel der Verbraucherkostenindex in bestimmter weise verändert.

Bei Ihrer Vertragsklausel ist eine automatische Anpassung nicht anzunehmen.

Es ist also erforderlich, dass sich der Pächter mit Ihnen über eine Erhöhung des Pachtzinses einigt. Eine Einigung ist nur dann anzunehmen, wenn der Pächter Ihrem Angebot zustimmt.

Stimmt er nicht ausdrücklich zu, so kommt eine Vereinbarung über den erhöhten Pachtzins nur durch schlüssiges Verhalten zustande, also wenn der Pächter auf Ihre Aufforderung hin einfach den höheren Zins bezahlt.

Wenn er dies nicht getan hat und auch Ihrem Vorschlag nicht zugestimmt hat, so ist der von Ihnen vorgeschlagene höhere Pachtzins nicht geschuldet.

Es gilt leider der Grundsatz: "Wer schweigt erklärt nichts"

Ich bedaure daher, aber Sie können aufgrund der von Ihnen genannten (recht unverbindlichen) Vertragsformulierung keinen einen erhöhten Pachtzins verlangen.

Hinsichtlich der Kündigung gilt § 594e BGB,also, wie sich richtig gesehen haben Zahlungsverzug von mehr als 3 Monaten.

Da die Pacht eine regelmäßig wiederkehrende Leistung ist und die Pacht daher monatlich fällig ist, ist der Pächter auch ohne gesondertes Mahnschreiben in Verzug geraten.

Eine gesondertes Mahnschreiben war daher nicht erforderlich.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2012 | 11:57

Sehr geehrter Herr Schiessl,
vielen Dank für Ihre ausführlichen Antworten!

Hier nochmal der genaue Vertragstext hins. der Pachtpreisänderung:
"Der bei Vertragsabschluss vereinbarte Pachtzins gilt 3 Jahre. Im dreijährigen Zeitabstand wird er neu vereinbart."

Ergibt sich daraus eine Änderung Ihrer Bewertung bzw. welche Möglichkeit habe ich, wenn der Pächter einfach nicht mit mir verhandelt???

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2012 | 12:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Leider muss es bei meinen Ausführungen verbleiben.

Die Klausel ist unbestimmt und wirkungslos, da Sie Ihnen kein Druckmittel in die Hand gibt, wenn der Pächter die Verhandlungen verweigert.

Aus diesem Grund werden Zinsanpassungen entweder durch eine Wertsicherungsklausel oder aber im Rahmen der Verlängerung des Pachtverhältnisses nach Laufzeitende geregelt.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.03.2012 | 12:22

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 12.03.2012 5/5,0
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