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Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages / Nachmieter suchen?

03.12.2020 20:37 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


22:28
Guten Tag,
wir beabsichtigen eine Wohnung zu mieten und der Vermieter hat folgenden Passus im Mietvertrag:

"Die Mietvertragsparteien verzichten für die Dauer von 5 Jahren ab Abschluss des Mietvertrages auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. [...] Vom dem Verzicht bleibt das Recht der Mietvertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt"

Meine Frage: Befreit uns die Vorstellung eines solventen Nachmieters von dieser Klausel? D.h. könnten wir, falls wir aus wichtigem Grund doch ausziehen müssten, einen Nachmieter präsentieren und wären somit entlassen?

Mir ist bewusst, dass weitere wichtige Gründe (bspw Vermieter betritt die Wohnung ungefragt etc) eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, darum soll es aber nicht gehen. Es geht explizit darum, was vorfallen würde, wenn wir bspw wegen eines Jobwechsels in eine andere Stadt ziehen müssten oder ähnliches.
03.12.2020 | 21:36

Antwort

von


(605)
Reinhäuser Landstraße 80
37083 Göttingen
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

die von Ihnen zitierte Klausel ist in einem Formularmietvertrag unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2023/16" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.08.2016 - VIII ZR 23/16: Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Kündigu...">VIII ZR 23/16</a> m. w. N.).

Wenn Ihnen also die Klausel ohne Verhandlungsmöglichkeit zur Unterschrift vorgelegt wurde, ist sie unwirksam. Es gilt das gesetzliche Kündigungsrecht (mit 3-Monats-Frist).

Individuell verhandelt und vereinbart wäre ein solcher Kündigungsverzicht für 5 Jahre allerdings zulässig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.12.2003 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2081/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.2003 - VIII ZR 81/03: Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsr...">VIII ZR 81/03</a> ).

Ich gehe davon aus, dass es sich in Ihrem Fall um einen Formularmietvertrag handelt und empfehle daher, die Klausel nicht zu problematisieren mit der Folge, dass sie unwirksam ist und Ihnen das gesetzliche Kündigungsrecht zusteht.

Wenn die Klausel wirksam wäre, kämen Sie auch durch Stellung eines Nachmieters nur bei Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag heraus. Alle Gründe aus Ihrer Sphäre (notwendiger Umzug wegen Jobwechsel o. ä.) gelten nicht als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Nur wenn in dem Mietvertrag die Anwendung von <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB</a> nicht ausgeschlossen ist, könnten Sie den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung der ganzen Wohnung bitten und, wenn er die Erlaubnis verweigert, die Wohnung in gesetzlicher Frist kündigen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie bei Rückfragen gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt<!--dejureok-->


Rückfrage vom Fragesteller 03.12.2020 | 22:20

Guten Tag Herr Vasel,
vielen Dank für die ausführliche Beantwortung der Frage.
es handelt sich in der Tat um einen Formular-Mietvertrag von Haus & Grund.
Ich habe allerdings gesehen, dass ich einen (vielleicht?) entscheidenden Tippfehler begangen habe: Im Vertrag steht 4, nicht 5 Jahre.

Aus dem von Ihnen zitierten Urteil des BGH (Beschluss vom 23.08.2016 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2023/16" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.08.2016 - VIII ZR 23/16: Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Kündigu...">VIII ZR 23/16</a>) ist für mich allerdings nicht sichtbar, warum die Klausel unwirksam sein sollte? Ich lese, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB</a> unwirksam sei, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet - nochmals Entschuldigung für den Zahlendreher.
<!--dejureok-->

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.12.2020 | 22:28

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ja, Ihr Tippfehler ist entscheidend. Ein Kündigungsausschluss von 4 Jahren ist zulässig (siehe nur Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2023/16" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.08.2016 - VIII ZR 23/16: Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Kündigu...">VIII ZR 23/16</a> m. w. N.).

Es gilt also das bereits Gesagte: Sie kommen auch durch Stellung eines Nachmieters nur bei Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag heraus. Alle Gründe aus Ihrer Sphäre (notwendiger Umzug wegen Jobwechsel o. ä.) gelten nicht als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Nur wenn in dem Mietvertrag die Anwendung von <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB</a> nicht ausgeschlossen ist, könnten Sie den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung der ganzen Wohnung bitten und, wenn er die Erlaubnis verweigert, die Wohnung in gesetzlicher Frist kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt
<!--dejureok-->

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