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Außerordentliche Kündigung aus gesundheitlichen Gründen rechtens?

| 04.12.2019 21:55 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Hallo,

meine Partnerin und ich haben folgendes Problem: In unserer aktuellen Wohnung wurde vor einigen Jahren von einem unserer Vormieter von außen ein Satellitenkabel nach innen gelegt. Hierdurch wurde die Fensterdichtung beschädigt und Feuchtigkeit gelangt in den Putz, ein Teil der Wand ist also nun voller Schimmel. Diesen Schimmel habe ich schon im Dezember 2018 telefonisch, im Februar 2019 erneut schriftlich angezeigt, leider auch ohne eine Frist zu setzen. Bei mir kam jetzt heraus, dass ich aufgrund der permanenten Schimmelbelastung eine Schimmelallergie entwickelt habe. Ein Schreiben vom Arzt mit den Ergebnissen meines Bluttests liegt dem Vermieter vor. Unser Vermieter weigert sich, die Kündigungsfrist von 3 Monaten aufzuweichen. Wir haben per Einschreiben am 02.12.2019 "Außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum 29.02.2020" gekündigt. Leider kam das Einschreiben heute (am 3. Werktag des Monats..) nicht an.

Nun zur Frage:
Ist unsere außerordentliche Kündigung aus meinen gesundheitlichen Gründen rechtens? Können wir vor Ablauf der 3 Monate aus der Wohnung raus ohne weiter Zahlen zu müssen? Wir haben zwar keine Frist gesetzt, in der der Schimmel beseitigt werden muss, allerdings die Vermieter schon vor einiger Zeit in Kenntnis gesetzt. Wir wurden leider immer wieder vertröstet mit Aussagen wie "Momentan finden sich keine Handwerker".

Ein Gutachter war bisher nicht vor Ort, wir haben auch die Miete nicht gemindert. Seit ich Allergietabletten nehme geht es mir besser, allerdings bekomme ich die Nebenwirkungen zu spüren (Müdigkeit & Kopfschmerzen). Dauerhaft ist das nicht zumutubar.

Wir hoffen auf baldige Antwort!

Vielen Dank und beste Grüße!

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Eine außerordentliche Kündigung ist dann begründet, wenn ein wichtiger Grund für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist.

Auch Schimmelbildung oder Feuchtigkeit in den Wänden, sowie eine Gesundheitsbeinträchtigung können eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Der Mieter kann zum Beispiel fristlos kündigen, wenn er es nachweisen kann, dass der in der Raumluft vorhandene Schimmel nachweislich zu Erkrankungen der Bewohner geführt hat. Dann hat der Mieter nach Auffassung des AG Charlottenburg (Aktenzeichen 203 C 607/06 ) ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Mieter darf das Mietverhältnis ggf. auch dann fristlos kündigen, wenn lediglich Verdachtsmomente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen. Die Benutzung der Wohnung muss wegen des Schimmelbefalls mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein. Eine Gesundheitsgefährdung ist gegeben, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Frage kommt. Eine Erkrankung von Bewohnern oder Mietern ist nicht notwendig. Diese Gesundheitsgefährdung kann regelmäßig nur mit einem toxikologischen Gutachten nachgewiesen werden. Es muss nachgewiesen sein, dass in wichtigen Funktionsräumen und/oder den Haupträumen ein toxischer Schimmel (in toxischer Menge) auftritt.

In den meisten Fällen ist es unbedingt erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung erfolglos eine Abmahnung erteilt. In der Abmahnung muss der Mieter den Zustand genau bezeichnen und den Vermieter auffordern, den Schimmelbefall zu beseitigen. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 182/06 , Amtsgericht Duisburg-Hamborn, Urteil vom 17.2.2009, Aktenzeichen: 6 C 414/08 ).

Ausnahmsweise braucht man für eine fristlose Kündigung wegen Schimmelbefalls keine Abmahnung, wenn durch den Schimmel in der Wohnung Mieter lebensbedrohlich erkrankt sind (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.1.2009, Aktenzeichen: 65 S 345/07 ).

Die Begründetheit der fristlosen Kündigung hängt daher maßgeblich davon ab, dass Sie zumindest eine abstrakte bishin konkrete Gesundheitsgefahr nachweisen können, denn Sie als Kündigender sind für die die Kündigung rechtfertigenden Gründe darlegungs- und beweispflichtig.

Insoweit wäre anzuraten, ungeachtet der erfolgten ordentlichen Kündigung den Vermieter ggf. nochmals vorsorglich abzumahnen und währenddessen ausreichend Beweismaterial für die toxische Schimmelbildung zu sichten. Nur der Arztbereicht/Attest reicht hier im Zweifel nicht aus, denn salopp gesagt könnte der Vermieter behaupten, die "vergiftung" / Allergie hätten Sie sich von woanders her zugeholt, sodass dann die "Beweisuhr" wieder auf Null stünde und Sie weiterhin die Umstände beweisen müssten.

Des Weiteren müsste das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar sein, was eben den Nachweis der vorgenannten Gründe voraussetzt.

Wichtig ist daher die Beweise vor Auszug zu sichten und zu sichern, da ansonsten der Vermieter den Mangel schnellsmöglich beseitigen wird und damit die Beweismöglichkeiten stark ausdünnt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2019 | 06:01

Sehr geehrter Herr Lembcke,

Vielen Dank für die schnelle Bearbeitung unserer Frage. Allerdings haben wir noch immer ein paar Fragezeichen. Wir möchten die Wohnung gar nicht fristlos kündigen, sondern wollen in die neue Wohnung zum 01.02.2020 einziehen und somit eigentlich nur die Kündigungsfrist verkürzen. Reicht unsere aktuelle Lage dafür, die Kündigungsfrist 1-2 Monate zu verkürzen?

Bereits vor Einzug in die Wohnung erfolgte bei mir ein Allergietest, auf dem die Schimmelallergie noch nicht da war. Dies kann ich auch Nachweisen.

Wie gehen wir jetzt weiter vor? Kann ich trotz bereits erfolgter Kündigung sagen, dass ich den Schimmel sowie die Ursache bis Zeitraum X behoben haben möchte, ansonsten fristlos raus kann? Was wäre ein hierfür angemessener Zeitraum? Und genügt nicht schon die Tatsache, dass wir den Schimmel im Dezember 18 telefonisch und Februar 19 schriftlich angezeigt und um Beseitigung gebeten haben? Wir haben hier zwar keine Frist gesetzt aber wie gesagt darum gebeten diesen schnellstmöglich zu entfernen.

Die Kündigung wird auch erst heute am 04. Werktag des Monats ankommen, somit könnte man sagen, dass die Kündigungsfrist erst ab Januar zählt. Ändert es etwas daran, dass ich vorab per Mail die Kündigung angekündigt habe (am 02.12.) und dass ich es bereits per Einschreiben am 02.12. Auf den Weg gebracht habe? Beziehungsweise, ist unsere außerordentliche Kündigung rechtens?

Falls es so weit kommt dass ein Gutachter den Schimmel betrachtet, wer käme für die Kosten auf?

Heute möchte der Vermieter mit mir telefonieren. Ich möchte hier nur möglichst gut vorbereitet sein.

Vielen Dank für Ihre baldige Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2019 | 10:24

Vielen Dank für die Nachfrage.

Ein Anspruch auf Verkürzung der Kündigungsfrist gibt es rechtlich nicht. Es gilt entweder die ordentliche Kündigung (im Zweifel immer) oder aber eine sog. außerordentliche Kündigung. Letzteres muss grundsätzlich nicht fristlos erfolgen. Insoweit können Sie auch außerordentlich mit Frist kündigen.

Dies wäre faktisch eine fristlose Kündigung mit Frist. Daher ist auch bei dieser Variante ein wichtiger Grund, wie bereits geschildert, notwendig. Daher wäre grundlegend eine außerordentliche Kündigung mit Frist zum 01.02. grundsätzlich denkbar. Es gelten aber die gleiche Maßstäbe, wie bei einer fristlosen Kündigung.

Wenn bereits zuvor ein Allergietest gemacht worden ist, wäre dies ev. ein weiteres Indiz, dennoch bleibt die Rechtslage unsicher, da man immer noch beweisen müsste, dass das Allergen nunmehr direkt aus der Wohnung stammt, sprich die Allergieentwicklung ausschließlich auf die Wohnung zurück zu führen ist.

Ja auch trotz Kündigung können Sie den Vermieter auffordern den Schimmel zu beseitigen und diesen mit Blick auf die Voranzeigen abmahnen. Dies sollten Sie in der Gesamtheit auch dringend tun. Es sollte zudem schriftlich und niemals mündlich erfolgen.

Wenn die Kündigung zum 4. zugestellt wird, dann gilt sie auch erst ab dann als zugegangen, sodass ab dann erst die 3 Monatsfrist läuft, sprich Februar, März, April. Die Vorankündigung mittels Email ändert an der tatsächlich rechtlichen Zugangsvoraussetzung leider nichts.

Die Kosten eines Gutachters trägt zunächst einmal derjenige der diesen beauftragt. Ob die Kosten anschließend erstattungsfähig sind, darüber entscheidet meist das Gericht sofern sich die Parteien nicht einig werden. Privatgutachten werden in einem gerichtlichen Verfahren meist nicht berücksichtigt, können aber Indizwirkung haben. Daher bestellt das Gericht i.d.R. selbst einen Gutachter, dessen Kosten dann zunächst die beweisbelastet Partei verauslagen muss und nach Obsiegen im Rechtsstreit erstattet verlangen kann.

Dass Sie die Mängel angezeigt haben, müssen Sie darlegen und beweisen. Ob Sie eine Beseitigungsfrist gesetzt haben, ist dabei zunächst irrelvant. Jedoch sollte dies nachgeholt werden (siehe oben) um damit ggf. die außerordentliche Kündigung zu begründen.

Daher sollten Sie im Gespräch mit dem Vermieter nochmals alle Tatsachen klarstellen, insbesondere mit blick auf den Schimmelbefall, die Allergie und Ihrem zeitnahen Auszugswunsch, sodass sich möglicherweise eine einvernehmliche Regelung im Sinne eines Aufhebungsvertrages finden lässt. Darüber hinaus sollten Sie den Zustand der Wohnung umfangreich dokumentieren und ggf. auch einem Rücksprache mit dem Gesundheitsamt halten, insbesondere mit Blick auf die Möglichkeit der Dokumentation des Schimmels. Diesbezüglich können Sie dann auch den Vermieter auf das Gesundheitsproblem und die Einschaltung der Behörden als "Druckmittel" offerieren.

MfG
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 05.12.2019 | 11:20

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