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Außerordentliche Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses


30.01.2006 12:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich stehe seit dem 01.08.2001 in einem Mietverhältnis, welches mir wie folgt gekündigt wurde.

Ich befand mich bis zur 3. Kalenderwoche nicht in Deutschland und eine Freundin und mein Bruder habe für mich daher meinen Briefkasten gelehrt (letztmalig am 22.01.2006). In der 4. KW war ich wieder zu Hause und habe die selbst getan.

Am 25.01.2006 leerte ich meine Briefkasten und fand darin die außerordentliche fristlose Kündigung meines Vermieters. In diesem Schreiben steht zwar, das mir der Vermieter kündigt, aber nicht genau zu welchem Termin, sondern er fordert mich nur auf die Wohnung bis zum 31.01.2006 zu räumen. In einem weiteren Schreiben, auch datiert auf den 16.01.2006 teilt er mir mit, daß ich am 31.01.2006 um 14.30 Uhr die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückzugeben haben.

Diese Schreiben war datiert auf den 16.01.2006 und angeblich(laut des Schreibens) durch einen Boten zugestellt wurden (es befand sich auch kein Poststempel auf dem Umschlag). Aber wie ich oben schon schilderte, lag das Schreiben erst am 25.01.2006 in meinem Briefkasten.

Nun meine Frage:
Ist es Rechtens, daß mir selbst bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mitverhältnisses nur eine Zeit von 14 Tagen zur Räumung meiner Wohnung bleibt (laut dem Datum auf der Kündigung)?
Ich muß noch sagen, das diese Kündigung berechtigt ist und ich sie auch akzeptiere und sofort (allerdings innerhalbe eines Monats) ausziehen muß. Wie soll ich mich jetzt gegenüber dem Vermieter verhalten. Ich möchte doch lediglich eine Verlängerung des Zeitraums in dem ich die Wohnung räumen kann.

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihnen stehen hier durchaus Möglichkeiten offen, eine Verlängerung der Räumungsfrist zu erreichen, die Sie bitte umgehend Ihrem Vermieter gegenüber geltend machen (schriftlich per Einschreiben/Rückschein und gleichzeitig in Anbetracht der Eile auch fernmündlich):

1.
Vor einer fristloser Kündigung wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten muss der Mieter gemäß § 543 Abs. 3 BGB zuvor abgemahnt oder es muss ihm eine Frist zur Abhilfe gesetzt werden, damit diesem die Möglichkeit gegeben wird, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Erst nach Ablauf der Frist kann gekündigt werden.
In Ihrem Fall kann die aus diesem Grund möglicherweise unwirksame Kündigung in eine Abmahnung umgedeutet werden.
Eine Abmahnung bzw. Fristsetzung ist nach dieser Vorschrift allerdings entbehrlich, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

2.
Die Räumungsfrist ist schon deshalb nicht angemessen, weil Ihnen das Kündigungsschreiben nachweislich erst am 25.01.2006 zugegangen ist, Ihnen also effektiv nur eine Frist von 6 Tagen zur Verfügung steht.

Mit der Übermittlung des Schreibens durch den Boten kann der Vermieter im Streitfall lediglich den Einwurf in den Briefkasten beweisen.
Gemäß § 130 Abs. 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, aber erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem anderen tatsächlich zugeht.

Zwar wird von den Gerichten oftmals der Einwurf in den Briefkasten als Anscheinsbeweis dafür herangezogen, dass das Schreiben auch in die Hand des Empfängers gelangt ist.
Diesen Anscheinsbeweis dürften Sie aber anhand Ihrer Angaben (Aufenthalt im Ausland) entkräften können.
Auch sind Ihr Bruder und Ihre Freundin zwar als Empfangsboten von Ihnen eingeschaltet worden, haben aber das gegenständliche Schreiben gerade nicht für Sie entgegengenommen.

3.
Dabei ist zu beachten, dass erst im Rahmen eines gerichtlichen Räumungsprozesses eine angemessene Frist (von Amts wegen) gewährt werden kann (§ 721 Abs. 1 ZPO).
Der Vermieter ist also zunächst nicht von sich aus verpflichtet, eine solche Frist einzuräumen.

Er riskiert aber, dass er – wenn Sie nicht zum 31.01.2006 ausziehen – seine Rechte einklagen muss und dann auf Ihren Antrag hin eine angemessene Räumungsfrist von bis zu maximal einem Jahr festgesetzt wird (§ 721 Abs. 5 ZPO).
Hinzu kommt noch der Zeitraum, bis gegebenenfalls eine mündliche Verhandlung stattfindet.

Und das ist genau der wunde Punkt, auf den Sie Ihren Vermieter jetzt ansprechen müssen. Hierbei erweist sich ein Angebot, die Wohnung zum 28.02.2006 oder auch erst zum 31.03.2006 zu räumen, je nach den Umständen des Einzelfalles als Entgegenkommen.

Wenn sich Ihr Vermieter darauf einlässt (das ist auch aus seiner Sicht durchaus ratsam – allerdings kenne ich hier die Vorgeschichte nicht, aus der sich theoretisch eine völlige Unzumutbarkeit weiteren Abwartens für Ihren Vermieter ergeben kann), lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen!


Sollten im Verlauf dieser Angelegenheit noch Probleme auftauchen, stehe ich Ihnen gerne für eine weitere Beratung oder Vertretung zur Verfügung.
Zunächst haben Sie aber die Möglichkeit, im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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