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Außerordentliche Eigentümerversammlung WEG

| 01.02.2020 20:58 |
Preis: 53,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte/r Anwältin/Anwalt

Ich bin einer von 14 stimmberechtigten Eigentümern einer WEG. Zugleich bin ich Mitglied des dreiköpfigen Verwaltungsbeirats. Eine Hausverwaltung ist vorhanden.

Während der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung in Juli 2019 wurde von den anwesenden Eigentümern im Hinblick einer eventuellen Baumaßnahme einstimmig Folgendes beschlossen (Originaltext aus dem Versammlungsprotokoll l):

"Die Wohnungseigetümergemeinschaft bevollmächtigt die Verwaltung drei Angebote einzuholen in Bezug auf die Drainierung und zur nächsten Eigentümerversammlung (eventuelle a. o. Versammlung bis April 2020) vorzulegen."

Nun hat der Verwalter am 30.01.2020 um 16:48 Uhr eine Email an die 3 Mitglieder des Verwaltungsbeirats geschickt und zwei Terminvorschläge für eine Außerordentliche Eigentümerversammlung unterbreitet:

17.02.2020 oder 20.02.2020

In seiner Email hat er zusätzlich angegeben, dass die Beiräte sich spätestens bis zum 31.01.2020 12:00 Uhr zu entscheiden haben (also innerhalb von ca 19 Stunden) welchen Termin sie bevorzugten. Zwei von drei Beiräten haben diese Email nicht rechtzeitig lesen können und mit den sonstigen Terminen (Beruf, Familie, Arzt,...) abstimmen können. Zwei von drei Beiräte konnten also nicht bis zum 31.01.2020 um 12 Uhr sich zu diesen Terminvorschlägen äußern.

Daraufhin hat der Verwalter sich eigenmächtig für den 17.02.2020 entschieden. Somit können zwei von 3 Beiräten nicht diesen Versammlungstermin wahrnehmen.

Vor diesem Hintergrund bitte ich um Antworten auf folgende Fragen:

1. Darf der Verwalter die Beiräte derart kurzfristig zunächst um eine Stellungnahme bitten und anschließend ohne auf deren Antwort abzuwarten selber über den Termin einer Außerordentlichen Eigentümerversammlung entscheiden?

2. Kann der Verwalter ohne die vorherige Zustimmung (mehr als 25% aller stimmberechtigten Eigentümer) der Eigentümer eine Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen?
Er beruft sich dabei auf das Protokoll der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung von Juli 2019 mit dem oben genannten Text:

"Die Wohnungseigetümergemeinschaft bevollmächtigt die Verwaltung drei Angebote einzuholen in Bezug auf die Drainierung und zur nächsten Eigentümerversammlung (eventuelle a. o. Versammlung bis April 2020) vorzulegen."

Deshalb ist der Verwalter der Ansicht nicht an eine zusätzliche Zustimmung (mehr als 25% aller Eigentümer) der Eigentümer gebunden zu sein. Aus dem o. g. Beschluss geht jedoch ausdrücklich hervor, dass "EVENTUELLE" eine Außerordentliche Eigentümerversammlung eiberufen werden wird. Lt. Worterbuch Duden bedeutet "eventuell" Folgendes: möglicherweise, unter Umständen, vielleicht. Das heißt etwas nicht 100% Beschlossenes.

3. Kann der Verwalter ohne die Zustimmung der Eigentümer einen Anwalt an der außerordentlichen Eigentümerversammlung teilnehmen lassen, der sich zur möglichen Baumaßnahme äußern soll? Der Anwalt wurde usprünglich von der Mehrheit der Eigentümer zur Interessenvertretung beauftragt.

Wie schätzen Sie diese Rechtslage ein?

Bitte um Beantwortung dieser Fragen von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht!!!
01.02.2020 | 22:04

Antwort

von


(37)
Königsweg 30-32
13507 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Unter der Voraussetzung, dass in der Teilungserklärung nichts anderes steht und durch eine frühere Eigentümerversammlung auch kein entgegenstehender Beschluss gefasst wurde, gilt:

Zu 1. Nach § 24 Absatz 1 WEG wird die Eigentümerversammlung von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
Mindestens bedeutet, dass er es auch öfter machen darf.

In § 29 WEG sind die Aufgaben des Beirats geregelt. Dieser lautet:

(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.


Die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gehört nicht zu den ausdrücklich genannten Sachen, die dem Beirat vorher vorgelegt werden müssen. Der Verwalter kann diese einberufen und über den Termin entscheiden, ohne dies dem Beirat vorher mitzuteilen. Da die Mitteilung freiwillig war, ist diese auch an keine Fristen gebunden. Er darf den Beirat so kurzfristig
um eine Stellungnahme bitten und dann selbst über den Termin entscheiden.

Zu 2. Die 25% sind in § 24 Absatz 2 WEG geregelt. Danach muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich und unter Angabe des Zweckes und der Gründe verlangt wird.
Solange dieses Quorum nicht erreicht ist, ist er nicht dazu verpflichtet. Es ist ihm aber auch nicht verboten. Er darf die außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.

Zu 3. Der Anwalt wäre auf der Eigentümerversammlung Gast. Hier kann die Versammlung durch Stimmenmehrheit entscheiden, ob er den Versammlungsraum verlassen muss oder an der Versammlung teilnehmen darf.
Wenn der Anwalt ursprünglich von der Mehrheit mit der Interessenvertretung beauftragt wurde, kennt er den Sachverhalt. Daher wäre es aus meiner Sicht durchaus sinnvoll, wenn die Eigentümer sich dessen Bericht anhören würden, bevor sie weitere Entscheidungen treffen. Zusätzliche Informationen zu erhalten, bevor über größere Ausgaben entschieden wird ist immer gut. Die Eigentümerversammlung hat jedoch die Möglichkeit gleich zu Beginn zu beschließen, dass er die Versammlung verlassen muss.

Zu allen aufgezählten Punkten kann eine Eigentümerversammlung jedoch für zukünftige vergleichbare Fälle anders lautende Beschlüsse fassen. Wenn solche Beschlüsse gefasst wurden, darf der Verwalter nicht dagegen verstoßen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Bewertung des Fragestellers 06.02.2020 | 21:29

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