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Arglistige Täuschung vor Abschluß des Mietvertrags


12.04.2005 16:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Bei der Wohnungsbesichtigung stellten wir (Paar) unserem jetzigen Vermieter im Beisein der Vormieter (ebenfalls ein Paar) mehrmals (!) die Frage, wie hoch nach seinem Wissen zur Zeit die tatsächlichen Nebenkosten sind, da wir uns bei der Wohnungssuche ein bestimmtes Limit für die Gesamtmietkosten gesetzt hätten, was auch aus unserem Aushang hervorging.
Unser Vermieter gab auch auf Nachfragen hin mehrmals an, daß die Nebenkosten momentan "auf keinen Fall mehr" als 100 Euro/Monat betragen würden. Zuzüglich der nach Angaben der Vormieter aktuellen 30 € hohen Strom-Abschläge, stellten wir fest, daß damit unsere finanzielle Obergrenze um 30 Euro überschritten war und kündigten an, wir wollten weitersuchen. Daraufhin reduzierte der Vermieter vor der Haustür seine Kaltmieteforderung an uns um die besagten 30 Euro.
Also unterschrieben wir den Mietvertrag, da uns die Vorauszahlungen für die Nebenkosten von 100 € nach seinen Zusicherungen realistisch erschienen.
Jetzt haben wir unsere Nebenkostenabrechnung erhalten:
51 €/Monat (559 €/11 Monate) sollen wir nachzahlen, gleichzeitig fordert der Vermieter eine Vorauszahlungserhöhung ab Mai um eben diese 50 €.
Als wir bei den Vormietern/dem Vorvormieter deshalb nachgefragt haben, zeigte sich, daß die tatsächlichen Mietnebenkosten vor 3 Jahren 143 € und zuletzt bei unseren Vormietern für das letzte Jahr und die paar Monate davor stete 150 €/Monat betrugen (- sie hatten nach Leistung der gleichen Vorauszahlung ebenso eine hohe Nachzahlungsforderung, die Betriebskosten sind also nicht gestiegen), d. h. unser Vermieter hat uns, nett formuliert, wissentlich falsch informiert, damit wir den Mietvertrag unterschreiben, wofür wir als Zeugen die Vormieter haben.
Die Vormieter dachten damals noch, ihre hohe Nachzahlung für ihre ersten 3 Wohnmonate käme dadurch zustande, daß es Wintermonate waren, in denen naturgemäß höhere Heizkosten entstehen, weswegen sie nichts gesagt haben, als der Vermieter uns gegenüber die Angaben gemacht hat.
Was muß man jetzt unternehmen? Irgend so etwas wie den Vertrag anfechten wegen arglistiger Täuschung? Da die Nachforderung auf den 21.03. datiert ist, zunächst unter Vorbehalt zahlen, oder akzeptiert man sie dann? Müssen/Können wir (kurzfristig)kündigen? In welcher Form kann man sich außergerichtlich einigen?
Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage.


Eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung wird ausscheiden. Voraussetzung dafür wäre, daß der Vermieter Sie bewusst mit falschen Angaben über die voraussichtlichen Nebenkosten getäuscht hat, um Sie zum Abschluß des Mietvertrages zu bewegen. Diese Voraussetzung kann problematisch sein, aber vor allem wird es nicht Ihr Ziel sein, den Mietvertrag komplett rückabzuwickeln. Auch ein Sonderkündigungsrecht besteht deswegen nicht.

Es dürfte aber ausreichend sein, wenn Sie die Nachzahlungsforderung nicht begleichen müssen, weil Sie einen auf Freistellung gerichteten Schadensersatzanspruch haben.

Die Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatzanspruch könnten bei Ihnen nämlich vorliegen:

Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Freistellungsanspruch bejaht werden, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (so Börstinghaus, NZM 2004, 804 mwN).

Allerdings wird der Vermieter sich darauf berufen, daß er niemals die Angemessenheit der Vorauszahlungen ausdrücklich zugesichert hat, sondern Ihnen lediglich bei der Höhe der Vorauszahlungen entgegenkommen wollte. Insofern wird es also darauf ankommen, was genau gesagt wurde und ob Sie dies beweisen können.

Zum Zwecke einer genaueren Prüfung des Sachverhaltes sollten Sie einen Anwalt aufsuchen, der dann auch den entsprechenden Schriftverkehr für Sie führt und nach konkreter Prüfung die Forderung des Vermieters für Sie zurückweist. Gerne dürfen Sie sich dazu auch an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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