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Arglistige Täuschung durch Verschweigen großflächiger Bambusverästelung bei Hauskauf

| 22.05.2013 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo!

Wir haben im Januar ein in großen Teilen saniertes Haus (Bj. 1900) erworben. Zum Grundstück gehört ein Garten, ca. 200 m² mit Koi-Teich, der an das rechte Nachbargrundstück grenzt. Zwischen Teich und Grenze stehen zwei oder drei große Bambuspflanzen. Das zurzeit unbewohnte Nachbargrundstück ist im hinteren Teil, der an unseren Teich grenzt, ebenfalls voller Bambus (offenbar von meinem Grundstück dort rübergewachsen).
Der linke hintere Gartenteil ist eine Sandlandschaft, in der vier Strauchbäume (bambusähnlich) stehen. Als der Winter vorbei war, stellten wir fest, dass der Bambus den kompletten Teichbereich unterwandert hat. Mit der Hand spürt man dessen Wurzeln, und zum Teil sieht man sie unter der Teichabdeckung (keine Wanne, sondern eine Plane) verschwinden. Nachdem das von einer Pumpe in den Filter geleitete und wieder in den Teich zurückgeführte Wasser immer weniger wurde, haben wir die Steine entfernt und festgestellt, dass der gesamte Boden von Bambuswurzeln durchsetzt ist. Die Wurzeln haben sogar den Waserschlauch durchbohrt (daher zu wenig Wasserrücklauf).

Auch in anderen Gartenbereichen kommt inzwischen Bambus durch!

Noch größer war unser Entsetzen, als wir aus dem Boden unseres "Sandstrandes" überall Wurzeln herauswachsen sahen. Als wir sie entfernen wollten, sahen wir, dass der gesamte Boden unter dem Sand mit einem dünnen weißen Stoff bedeckt ist, unter dem sich komplett(!) große Wurzeln befinden. Die scheinbare Idylle ist in Wahrheit eine geschickt verdeckte Katastrophe.

Ein Gärtner hat uns erklärt, wir müssten den gesamten Garten ausheben, den Teich (zunächst) entfernen und alles Wurzelwerk beseitigen lassen. Auch Teile des rechten Nachbargrundstückes müssten auf diese Weise "behandelt" werden! Ich vermute, das ganze dürfte wohl sehr teuer werden.

Wir haben das Haus ab September 2012 mehrfach besichtigt vor dem Kauf, den Garten allerdings nur beim ersten Mal. Von Bambus hatten wir keine Ahnung, und sicherlich hatten wir keinen Grund gesehen, unter dem Sand nachzuschauen. Wir waren geblendet von allem, und Wurzeln haben wir nirgendwo herauskommen sehen. Auch haben wir den Bambus auf dem Nachbargrundstück nicht bemerkt.

Ich möchte den Verkäufer gern auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Er hat dort jahrelang gelebt und weiß mit Sicherheit von all dem.

Stellt der Bambus einen Schaden dar? Hätten wir das ganze Ausmaß erkennen können/müssen? Liegt ein arglistiges pflichtwidriges Unterlassen vor?

Im Internet sind wir auf einen wohl gleichen Parallelfall beim LD Düsseldorf gestoßen. Die angekündigte Entscheidung im Mai 2011 hat es aber nicht gegeben (es dürfte wohl zu einem Vergleich gekommen sein).

Ich bin sehr gepannt auf eine Antwort. Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Es gibt bestimmte Bambusarten, die die Eigenschaft haben, daß sie unterirdisch Wurzeln bilden, die dann irgendwo nach oben wachsen, so daß an zahllosen Stellen neue Bambusse aus der Erde schießen können. Eindämmen kann man diesen Wuchs nur durch eine sogenannte Rhizomsperre. Hierbei handelt es sich um Kunststoffummantellungen, die in der Erde mit dem Pflanzen der Bambusse eingesetzt werden, um das Ausdehnen der Wurzeln zu verhindern.

Eine derartige Maßnahme können Sie heute aber wohl nicht mehr ergreifen, da Rhizomsperren direkt mit der Einpflanzung der Bambusse ins Erdreich gesetzt werden müssen.

2.

Die Auswirkungen, wenn Rhizomsperren fehlen, sind in der Tat fatal. Durch das Wuchern der Wurzeln ist kein Teil Ihres Gartens davor „sicher", daß an beliebigen Stellen neue Bambusse wachsen. Für den Gartenteich bedeutet das, daß die Wurzeln die Folie durchbohren werden, und daß der Teich undicht wird.

3.

Soweit die Sachlage. In rechtlicher Hinsicht ist folgendes zu beachten:

Beim Kauf des Hauses wird im Notarvertrag der Passus stehen, daß der Käufer keine Haftung für Mängel übernimmt. Ausgenommen sind solche Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind und die er dennoch verschweigt.

Meiner Auffassung nach sind Pflanzen, die völlig unkontrolliert, wie diese bestimmten Bambussorten, wachsen und sich ausbreiten, ein Mangel, der nicht mit beispielsweise Unkrautbildung vergleichbar ist. Sie werden nämlich dieses Ausbreiten der Bambusse niemals unter Kontrolle bekommen. D. h., es bleibt Ihnen keine Möglichkeit, als sämtliche Bambusse auszugraben und zu entfernen. Rechtlich gesehen halte ich das für einen Sachmangel, d. h. also für einen Mangel des Grundstücks.

4.

Da Sie das Hausgrundstück im September 2012 gekauft haben wird man davon ausgehen können, daß der Käufer den Bambuswuchs und die Ausbreitung der Bambusse gekannt hat. In dem der Verkäufer Ihnen diese Situation verschwiegen hat, hat er Sie - meiner Meinung nach - über einen Mangel des Grundstücks nicht informiert. Das ist eine Täuschungshandlung im Sinne des § 123 BGB. In dem Glauben, ein mangelfreies Grundstück zu erwerben, haben Sie den Kaufvertrag geschlossen.

In § 123 BGB ist die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung geregelt. Anfechtung bedeutet, daß der Vertrag von Anfang an nichtig wäre mit der Folge, daß die Leistungen rückabgewickelt werden müßten. D. h., Sie erhielten den Kaufpreis und der Verkäufer würde wiederum das Grundstück erhalten.

Das ist aber nicht Ihr Interesse, vielmehr wollen Sie Schadenersatz.

Ein Schadenersatzanspruch kann sich aus § 823 Abs. 1 und § 823 Abs. 2 i. V. m. § 263 StGB ergeben.

Wenn ein Mangel, wie er hier vorliegt, verschwiegen wird, besteht der dringende Verdacht, daß es sich um einen Betrug handelt. Wenn sich aber der Verkäufer eines Betruges schuldig macht, haben Sie Schadenersatzansprüche gem. § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB.

Daß Sie das Ausmaß des Schadens hätten erkennen müssen, ergibt sich aus der Sachverhaltsschilderung nicht. Wenn man sich mit Pflanzen und insbesondere mit der hier in Rede stehenden Art von Bambussen nicht auskennt, hat man keine Kenntnis davon, welchen Schaden diese Bambusse anrichten können.

Aus diesen Gründen sehe ich schon gute Aussichten, Schadenersatzansprüche durchzusetzen.

5.

Allerdings werden Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Zunächst sollte man versuchen, außergerichtlich eine Einigung zu erzielen. Das setzt voraus, daß Ihnen die Höhe des Schadens bekannt ist und Sie den Schaden beziffern können. Hier könnte ggf. ein Kostenvoranschlag einer Gartenbaufirma hilfreich sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.05.2013 | 09:52

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FRAGESTELLER 24.05.2013 5/5,0
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