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Arglistige Täuschung bei Hauskauf/Rückabwicklung

11.09.2011 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Hallo,
ich habe eine Frage zur Rückabwicklung des Kaufvertrages, wenn man arglistig getäuscht wurde.
Wir haben 3,5 Jahre gegen die Vorbesitzer geklagt und am Ende einen Vergleich abgeschlossen (arglistige Täuschung wurde zweifelsfrei festgestellt). Sie sollten uns eine Summe x als Entschädigung für verschwiegene Mängel zahlen. Am liebsten hätten wir das Haus zurückgegeben, aber dann haben die Vorbesitzer noch im Gerichtssaal gesagt, dass sie dann Insolvenz anmelden müssten. Deshalb haben wir uns auf den Vergleich eingelassen (nach dem Motto "besser als nichts". Die vereinbarte Summe haben wir nicht erhalten und die Vorbesitzer haben Insolvenz angemeldet. Das Haus ist eine einzige Bauruine (wofür wir 110 000 Euro ausgegeben haben), die für weitere 125 000 Euro (laut Gutachten) saniert werden muss. Das Geld haben wir nicht und können das Haus nicht sanieren.
Uns interessiert vor allem die Frage, was nach einer Rückabwicklung passiert. 75 000 vom Kaufpreis gingen an die Banken, bei denen die Vorbesitzer Schulden hatten. Müssten die Banken dieses Geld zurückgeben? Was ist mit unserer finanzierenden Bank und unserem Darlehen? Bleibt der Darlehensvertrag trotz Rückabwicklung bestehen? Die Vorbesitzter sind pleite und können uns das Geld nicht zurückzahlen und da wir der Vertragspartner der Bank sind, werden sie sich doch an uns halten?! Müssten wir dann für nichts und wieder nichts zahlen?
Und besteht die Möglichkeit, dass wir (nach dem Vergleich) erneut vor Gericht gehen und den Kaufvertrag rückabwickeln?
Wir hoffen sehr, dass Sie uns helfen können.
Vielen Dank!
Freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Wenn Sie einen Kaufvertrag rückabwickeln möchten, muss zunächst vom Vertrag entweder zurückgetreten werden oder aber dieser angefochten.

Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung käme zwar hier in Betracht, da diese festgstellt worden ist, jedoch erfolgte wohl keine Anfechtung, da Sie am Vertrag festhielten und einen Vergleich darüber schlossen.
Eine Anfechtung kann jedoch nur binnen einer Jahresfrist nach der Kenntnis der Täuschung erklärt werden (§ 124 BGB).

Fraglich bleibt, ob Sie vom Vertrag zurücktreten können. Die Rücktrittsregelungen setzen einen Vertrag voraus. Diesen Vertrag stellt hierbei nicht der geschlossene Vergleich, sondern der Kaufvertrag dar, der eine Forderung begründen muss, die der Schuldner nicht erbringen kann.

Die Pflichten aus dem Kaufvertrag war die Eigentumsverschaffung, die jedoch erfolgte.

Die Zahlungsverpflichtung aus dem geschlossenen Vergleich betrifft jedoch nicht den Vertrag, sodass Sie wegen der Insolvenz nicht vom Hausvertrag zurücktreten können.

Einen Rücktritt vom Vertrag hätten Sie bereits damals gleich im Wege der Anfechtung machen müssen, da Sie durch den Vergleichsabschluss nunmehr an diesen Vertrag weiter gebunden sind.

Sie sollten aber auf jeden Fall zunächst noch Srtafanzeige gegen die Vorbesitzer stellen, wenn diese bereits zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses gewusst haben, dass sie die Summe nicht aufbringen können.

Auch könnte in diesem Fall der Vergleich zwar angefochten werden und der Prozess würde weiter gehen, jedoch wäre dann die Anfechtungserklärung nicht mehr rechtzeitig und es würde weiter nur auf eine Schadensersatzklage hinauslaufen, ohne dass der Vertrag rückabgewickelt werden könnte.

Bei einer Rückabwicklung müssten Sie sich jedoch auch vollständig an den Schuldner halten. Von den Banken selbst könnte die Kaufpreissumme nicht zurückgefordert werden, da die Zahlung nicht ohne REchtsgrund erfolgte. Der REchtsgrund bestand in dem, Darlehensvertrag, der zum damaligen Zeitpunkt in der Höhe auch Bestand hatte.

Hinsichtlich Ihres Kreditvertrages würde dieser jedoch weiter Bestand haben, sofern dieser nicht abgelöst würde. Auch könnten heirbei nur Schadensersatzansprüche gegen die andere insolvente Partei gestellt werden, da die Bank nicht das Risiko einer arglistigen Täuschung des Verkäufers zu tragen hat.

Ich würde Ihnen empfehlen, dass Sie zunöchst Strafanzeige wegen des abgeschlossenen Vergleiches stellen und auch Akteineinsicht, um aufgrund der polizeilichen Ermittlungen einen besseren zivilrechtlichen Überblick über die derzeitigen Vermögensverhältnisse zu bekommen.

Eine Anfechtung des Vergleiches schlage ich jedoch nicht vor, da dies zwar den gewünschten Rücktritt durch die Weideraufnahme des Prozesses beeinhalten könnte, Sie jedoch den Kaufpreis aufgrund der Insolvenz auch nicht zurückbekämen und am Ende auch das Eigentumsrecht verlieren würden.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen diesbezüglich derzeit keine hoffnunfsvolleren Auskünfte geben kann.

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