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Arglistige Täuschung als Kündigungsgrund nachweisen.

| 08.01.2010 22:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich vermiete mein Einfamilienhaus seit April 2004 an drei Personen (eine ca. 60 Jahre alte Frau, ihr erwachsener Sohn und ihre Schwester). Meine Mieter sind Gelegenheitsjober und während den Wintermonaten vorwiegend arbeitslos. Mietausfälle, arglistige Täuschung oder einfach "Bettelei" stehen dann an der Tagesordnung. Die Mietausfälle während der gesamten Mietdauer betragen momentan mehr als 1200 Euro bei einer Monatsmiete 360 Euro plus 70 Euro Nebenkosten. Vor einem Jahr habe ich die Mieter diesbezüglich schriftlich ermahnt, die Zahlungen sind jedoch weiterhin unvollständig. Mehrere Schäden oder erzwungene Anleihen betragen mittlerweile wie nachfolgend geschildert mehrere tausend Euro.

Der alte Heizkessel musste 2006 repariert werden, da er undicht geworden war. 2008 war dieser wieder undicht und 2009 wurde er verschrottet. Ich gehe von Frostschäden aus, da die Heizungsanlage mangels Heizöl im Winter mehrfach über einen längeren Zeiträumen außer Betrieb war. Die Heizenergiekosten tragen nach eigenem Wunsch die Mieter - diese Vereinbarung war so von Beginn an im Mietvertrag festgehalten. Es ist anzumerken, dass die Mieter weitgehend mit Holzöfen heizen. Bin ich berechtigt unter diesen Umständen Nachweise über die betankten Ölmengen in der Vergangenheit zu fordern/zu erzwingen? Wenn ja - über welchem Zeitraum?

Ende November 2009 haben mir meine Mieter zeitgleich mit Fertigstellung des neuen Heizkessels mitgeteilt, dass sie kein Geld für Heizöl haben und dass der Öltank leer ist. Ich habe trotz der Tatsache dass die Mieter die Heizenergiekosten zu tragen haben, der Bitte der Mieter entsprochen und am 26.11.2009 leihweise 300 Euro für Heizöl überwiesen. Daraufhin versicherte mir mein Mieter telefonisch, dass er mit etwas Zuzahlung 450 Liter Heizöl getankt hat. Am 04.01.2010 wurde mir dann um 18:00 mitgeteilt, dass der Öltank seit 03.01. wieder leer ist und dass wieder kein Geld für Heizöl verfügbar ist. Die Aussage bezüglich der oben erwähnten Heizölmenge wurde seitens meiner Mieter sowohl gegenüber dem von mir sofort um 19:00 Uhr bestellten Notdienst-Heizungstechniker, als auch mir gegenüber mehrfach wiederholt. Um Frostschäden an der neuen Heizungsanlage zu vermeiden, habe ich eine Betankung (1200 Liter) veranlasst und vor Ort kontrolliert und bezahlt. Der Lieferant hat mir bei der Bestellung auf Nachfrage telefonisch mitgeteilt, dass meine Mieter Ende November lediglich 295 Liter (für ca. 200 Euro) Heizöl bestellt und bekommen haben. Mit Hinweis auf den Datenschutz wurde mir jedoch eine schriftliche Auskunft vorerst verweigert. Der Mieter behauptet, dass er die Belege an mich gesendet hätte und er über keine Belege verfügt. Die Belege habe ich allerdings bisher nicht bekommen.

Ab diesem Zeitpunkt habe ich mich endgültig entschieden, das Mietverhältnis schnellstmöglichst zu beenden. Wie würden Sie mir raten vorzugehen um eine möglichst fristlose Kündigung zu erreichen?
Würde dieser Fall bei vorhandenenen Nachweisen den Tatbestand der arglistigen Täuschung oder der Erpressung darstellen?
Besteht die Möglichkeit eine schriftliche Information vom Lieferanten einzuholen?
Bin ich in Anbetracht der Tatsache, dass ich Ende November leihweise Geld mit dem nachweislichen Verwendungszweck für die Betankung überwiesen habe, berechtigt einen Nachweis über die betankte Heizölmenge vom Mieter zu fordern/zu erzwingen?
Wie lange sind die Verjährungsfristen für Schadensersatzansprüche bei ähnlichen Fällen?

Ich danke Ihnen im Vorab für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Ab diesem Zeitpunkt habe ich mich endgültig entschieden, das Mietverhältnis schnellstmöglichst zu beenden. Wie würden Sie mir raten vorzugehen um eine möglichst fristlose Kündigung zu erreichen?

Nach § 543 BGB können Sie fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund liegt unter anderem auch dann vor, wenn der Mieter mit mindestens 2 aufeinander folgenden Mieten oder einem gleich hohen Betrag in Rückstand ist.

Hier können Sie also schon aufgrund der Mietrückstände die fristlose Kündigung erklären.

Die Aktion mit dem Heizöl stellt einen weiteren Grund dar.

Von daher sind Sie hier absolut im Recht und können das Mietverhältnis kündigen.

Setzen Sie dazu ein Schreiben auf und kündigen das Mietverhältnis. Lassen Sie den Mietern eine angemessene Frist zum Auszug.


Frage 2: Würde dieser Fall bei vorhandenen Nachweisen den Tatbestand der arglistigen Täuschung oder der Erpressung darstellen?

Der Ausspruch der Kündigung stellt hier kein strafbares Verhalten in diesem Rahmen dar.

Das Vorgehen der Mieter hinsichtlich des Heizöls stellt keine Erpressung oder arglistige Täuschung aber ggf. einen Betrug dar.

Dies wäre im Einzelnen zu prüfen. Im Rahmen der Kündigung können Sie dies aber erwähnen und mit Strafanzeige drohen.


Frage 3: Besteht die Möglichkeit eine schriftliche Information vom Lieferanten einzuholen?

Soweit der Lieferant hier keine weiteren Informationen herausgibt, sind Sie auch nicht berechtigt, diese zu verlangen.

Hier kann ggf. im Rahmen einer Strafanzeige und anschließenden Ermittlung der Lieferant zur Auskunft herangezogen werden.


Frage 4: Bin ich in Anbetracht der Tatsache, dass ich Ende November leihweise Geld mit dem nachweislichen Verwendungszweck für die Betankung überwiesen habe, berechtigt einen Nachweis über die betankte Heizölmenge vom Mieter zu fordern/zu erzwingen?

Das können und sollten Sie unbedingt tun. Als Vermieter haben Sie das Recht, vom Mieter insoweit Auskunft zu verlangen.

Daher können Sie auch vom Mieter solche Nachweise verlangen.


Frage 5: Wie lange sind die Verjährungsfristen für Schadensersatzansprüche bei ähnlichen Fällen?

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem die Mietsache zurückgegeben wurde.

Soweit Sie die Mieter hier aus der Wohnung raus haben, beginnt die 6-monatige Frist für die Verjährung des Schadensersatzansprüche.

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2010 | 12:01

Sehr geehrter Herr Schwerin,

vielen Dank für Ihre klare, ausführliche und schnelle Antwort.

Eine Nachfrage zum Thema Verjährung würde ich noch gern stellen:

Erstreckt sich die Berechtigung auf Schadenersatzansprüche uneingeschränkt auf die gesamte Mietdauer zuzüglich sechs Monate nach Beendigung? Konkret - kann ich Mietausfälle und Schäden aus 2004 bis heute binnen 6 Monate nach Übergabe und Auszug geltend machen?

Ich danke Ihnen vorab für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2010 | 12:28

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Solche Schadensersatzansprüche unterliegen einer 30-jährigen absoluten Verjährungsfrist, sind also nach 30 Jahren endgültig weg.

Ansonsten verjähren Schadensersatzansprüche meist 3 Jahre nach Kenntnis. Wenn Sie also 2004 von einem Schaden Kenntnis nehmen, beginnt die Verjährung dafür am 01.01.2005 und endet am 31.12.2007.

Speziell im Mietrecht ist in § 548 BGB geregelt, dass Schadensersatzansprüche wegen Schäden an der Mietsache in 6 Monaten verjähren und die Verjährung mit Rückgabe der Mietsache beginnt.

Für bisher bekannte Schäden sollten Sie also dennoch schon Schadensersatzansprüche geltend machen.

Alle anderen Schäden, die jetzt noch sichtbar sind, verjähren dann 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache.

Sie können ansonsten sämtliche Schäden bis 6 Monate nach Rückgabe geltend machen. Mietrückstände verjähren erst in 3 Jahren ab Kenntnisnahme, sid also unabhängig von der 6-Monats-Frist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.01.2010 | 13:33

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