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Arglistige Täuschung/ Verschweigen eines Mangels bei Wohnungskauf

| 13.07.2012 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Meine Mutter hat im Jahr 2009 eine Erdgeschosswohnung in einer Wohnanlage von 1983 gekauft. Verkauft wurde diese direkt von der Hausverwaltung im Auftrag des damaligen Eigentümers. Die Wohnung hat eine Grundfläche von 67 m². Das Wohngeld wurde damals mit 221,- Euro angegeben. Wir ließen uns die letzte Wohngeldabrechnung samt Anlagen vorlegen. Unserer Aufforderung, noch die zwei Wohngeldabrechnungen davor vorzulegen, kam die Hausverwaltung nicht nach, stattdessen wurden wir extrem unter Druck gesetzt, dass andere Kaufinteressenten einen Notartermin vereinbaren wollten. Das Wohngeld erschien uns im Vergleich zu vielen anderen Eigentumsobjekten angemessen. Im Jahr 2010 erhielt meine Mutter dann die neue Wohngeldabrechnung/Heizkostenabrechnung. Plötzlich betrug das Wohngeld 301,- Euro, in diesem Jahr 323,- Euro. Im ersten Winter in der Wohnung 2009/2010 stellte meine Mutter fest, dass in der Wohnung kaum eine wirklich angenehme Raumtemperatur zu erzeugen war. Im Wohnzimmer sind bei Minusgraden bei der Heizung auf höchster Stufe 18 Grad zu erzielen. Im Höchstfall kann man im Wohnzimmer bei normaler Außentemperatur 20 Grad erzeugen. Im Schlafzimmer sind auf vorletzter Stufe der Heizung regelmäßig 17 Grad. Ihr wurde auf der Eigentümerversammlung seitens der Hausverwaltung und anderer Eigentümer falsches Heizverhalten vorgeworfen, sie würde wohl gerne in der Wohnung "saunieren". Meine Mutter hat inzwischen das Schlafzimmer von innen dämmen lassen, was keine Wirkung hat. Inzwischen wurde ein Gutachten im Auftrag der WEG erstellt, indem zu Tage tritt, dass unbedingt für das Erdgeschoss aufgrund besonders hoher Wärmeverluste (natürlich auch für den Rest) eine Dämmung anzubringen sei. Die Kosten für eine Dämmmaßnahme wurden aktuell von den anderen Eigentümern abgelehnt. Die zahlen für größere Wohnungen auch nicht soviel Wohngeld und sehen deshalb die Notwendigkeit nicht ein. Von Leuten aus den anderen Wohngebäuden der Straße wurde meine Mutter mehrfach angesprochen, dass die Wohnungen wohl lange leerstanden bzw. die Mieter immer wieder schnell ausgezogen sind, da die Wohnung nicht warm zu bekommen war und die Nebenkosten so hoch waren. Davon muss meine Meinung nach also die Hausverwaltung gewusst haben. Meine Mutter zahlt jetzt für eine abbezahlte Wohnung immer noch 323,- Euro und kann sich nicht mal darin wohlfühlen. Vermieten würde auch nicht viel bringen, die Mieter würden dann wohl auch nicht lange bleiben bzw. bei dem Ansatz der NK gleich kehrt machen. Hat man irgendwie eine Aussicht auf Erfolg, gegen die Hausverwaltung vorzugehen?
Mein Vater hat die andere Erdgeschosswohnung gekauft, dasselbe Problem, hat aber von einer Maklerin gekauft, deshalb sehe ich selbst hier keine Chance. Beide zahlen jetzt über 600,- Euro(trotz abgezahlter Wohnungen), was bei der Rente meines Vaters sehr viel Geld ist.
Zudem ist noch meine Frage, wie lange darf die Hausverwaltung mit Guthaben aus der Wohngeldabrechnung arbeiten, bis wann muss sie diese auszahlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Die Hausverwaltung können Sie nicht in Anspruch nehmen, da diese lediglich beim Verkauf als Vertreter des Eigentümers der Eigentumswohnung gehandelt hat. Jedoch muss sich der Verkäufer, also der Eigentümer der Eigentumswohnung, ein etwaiges arglistiges Handeln der Hausverwaltung beim Verkauf der Wohnung zurechnen lassen.

Ich nehme an, dass im notariellen Kaufvertrag sämtliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen wurde, so dass ein Vorgehen gegen den ehemaligen Eigentümer nur noch im Wege der Anfechtung des Kaufvertrages gem. § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung möglich ist.

Eine Arglisthaftung des Verkäufers bzw. der Hausverwaltung als Vertreter durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel der Eigentumswohnung wegen unzureichender Dämmung setzt voraus, dass dem Verkäufer bzw. der Hausverwaltung dieser Mangel der Eigentumswohnung bekannt war. Dies müssen Sie im Streitfall beweisen, hierin liegt in der Praxis die größte Schwierigkeit. Zwar hat die Wohnung über längere Zeit vor dem Verkauf an Ihre Mutter leer gestanden bzw. die Mieter sind immer wieder schnell ausgezogen sind, da die Wohnung nicht warm zu bekommen war und die Nebenkosten so hoch waren. Hieraus lässt sich allerdings nicht beweisen, dass der Hausverwaltung der Mangel bezüglich der unzureichenden Dämmung konkret bekannt war, obwohl einiges hierfür auf jeden Fall spricht. Wenn der Hausverwaltung der Mangel der unzureichenden Dämmung bekannt war, dann hätte diesbezüglich Ihre Mutter bei den Kaufverhandlung insoweit aufgeklärt werden müssen.

In solchen Fällen bleibt Ihnen bzw. Ihrer Mutter nichts anders übrig, als zu recherchieren, inwieweit der Hausverwaltung die mangelhafte Dämmung der Wohnung vor dem Verkauf an Ihre Mutter bekannt war, denn wie gesagt, die arglistige Täuschung , die letztlich nichts anders als ein strafrechtlich relevanter Betrug ist, wird auf jeden Fall von der Hausverwaltung bestritten werden.

Weiter muss die Anfechtung des Kaufvertrages innerhalb der Frist von einem Jahr bei der arglistigen Täuschung erfolgen. Die Frist läuft ab Entdeckung der arglistigen Täuschung. Da die Wohnung bereits 2009 verkauft wurde, ist der Zeitpunkt, ab wann die mangelhafte Dämmung positiv bekannt wurde (Gutachten der WEG) insoweit ausschlaggebend.

Ich würde Ihnen bzw. Ihrer Mutter empfehlen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein anwaltliches Schreiben bewirkt in solchen Sachen einiges. Insoweit würde ich Ihnen bzw. Ihrer Mutter gerne zur Verfügung stehen.

Bezüglich Ihrer Frage hinsichtlich der Auszahlung des Guthabens aus der Wohngeldabrechnung ist daraufhin zu weisen, dass die Auszahlung grundsätzlich vom Verwalter dann vorzunehmen ist, wenn die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Abrechnungen beschlossen und fällig gestellt hat. Gem. Beschluss des OLG Hamm vom 15.02.2010 Az: 15 Wx 222/10 kann der begünstigte Wohnungseigentümer ein Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung sofort gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Also, arbeiten kann der Verwalter mit dem Guthaben nicht, er hat es unverzüglich nach Beschlussfassung auszuzahlen.

Gerne stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2012 | 21:23

Sehr geehrter Herr Dratwa,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Mich würde interessieren, mit welcher Zielrichtung dieses anwaltliche Schreiben aufgesetzt werden soll. Was könnte es denn Ihrer Meinung nach bewirken?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.07.2012 | 11:31

Sehr geehrter Fragesteller,

die Zielsetzung wäre, wenn eine arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann und die Frist zur Anfechtung von einem Jahr ab Kenntnis noch nicht abgelaufen ist, die Rückgängigmachung des Kaufvertrages, also Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung der Wohnung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.07.2012 | 12:24

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