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Arglistige Täuschung, Gefährdung von Gesundheit, falsche Anschuldigung

| 03.09.2021 09:43 |
Preis: 67,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von


Ich plante zusammen mit meinen Eltern den Kauf eines Grundstückes. Da es sich um ein Gelände eines wäschereibetriebes handelte stellte sich die Frage nach möglichen altlasten, welche vom Besitzer abgewunken wurden mit der vagen Aussage, dass es solche mal gab aber nunalles gut sei und man nichts zu befürchten brauche. Im laufe der Verhandlung gingen wir erheblich in vorleistung. Leiteten Baumaßnahmen ein, kauften Materialien, investierten Zeit und Arbeit. Alles lässt sich mittels Rechnungen belegen. Die Arbeiten verliefen im Einvernehmen mit dem Besitzer. Mit der Zeit entwickelte sich sogar ein recht familiäres Verhältnis zu einander. Innerhalb dieser Zeit bildete sich in unserer damaligen Wohnung stärker schimmelbefall. Aus Angst vor Gefährdungen der Gesundheit unserer Tochter ( zu dem Zeitpunkt ein halbes Jahr alt) zog meine Partnerin einvernehmlich mit dem Besitzer mit unserem Kind in ein Zimmer der hoffentlich baldige künftigen Wohneinheit, welche bis auf dieses Zimmer (Küche) sich im bauzustand befand. Ich selber verblieb in der alten Wohnung um den dortigen Verpflichtungen nachzukommen und pendelt zum Arbeiten. Ein Mietverhältnis wurde nicht schriftlich festgelegt, mehrmalige Vorschläge auf Beteiligung von Nebenkosten unsererseits liebmeinent abgelehnt. Kurz vor dem notartermin erschien die Notwendigkeit der genauen Prüfung nach altlasten unabdingbar. Ein vom Besitzer uns überreichte Schreiben der unteren bodenschurzbehörde informierte uns über 1992 festgestellte Kontamination, welche 1994 bei dem Bau eines neuen hauses auf dem Grundstück ausgeräumt wurden , was man auf vollzogen Sanierungsmaßnahmen zurückführte. Das Resultat lautete kein akuter Handlungsbedarf. Allerdings ergaben sich bei genauer Betrachtubg der Schilderung Unstimmigkeiten. Die bohrpunkte waren nicht identisch, die Sanierungsmaßnahme auf einen unmöglichen Zeitpunkt datiert. Daraufhin verlangten wir neue beprobungen. Ab diesem Zeitpunkt veränderte sich das Verhältnis zum Vermieter dramatisch. Vorwürfe und Druck waren die übliche kommunikationsart. Im Zuge vieler Gespräche willigte der Besitzer doch in neue Überprüfungen ein. Geplant war die gemeinsame Finanzierung der prüfung. Dies umging der Besitzer trickreich mit einem Vorwurf, sodass ich alleinig die Kosten trug. Das Resultat der Ergebnisse offenbarte Höhe bis extreme Kontamination des erbodens und des Oberflächenahen Grundwasser mit lhkws (leichtflüchtige Kohlenwasserstoffen, in hohem Maße karzinogen). Nun ergaben auch die vielen Krankheits und Todesfälle durch Krebs auf dem Gelände Sinn (Frau des Besitzer verstorben an Brustkrebs, Sohn an lymphdrüsenkrebs, der Besitzer selbst litt an hautkrebs, die dortige Anwohnerin an Brustkrebs. Darauf hin scheiterten natürlich die Verhandlungen. Im Zuge des selben Monats fuhren wir die Sachen aus und meine Partnerin bezoge eine Wohneinheit in der Nähe. Nach vielen Überlegungen entschlossen wir dem Besitzer ein Ultimatum zu stellen: er hatte die Möglichkeit bei Ablöse unserer Investitionen, reine Ausgaben ohne eigene Arbeitsstunden, die prüfergebnisse zu ersteigern und über sie zu verfügen. Sollte er dies ablehnen so würde ich in meiner verfügungsgewalt die Ergebnisse bei den zuständigen Behörden einreichen. Unter Drohung von Klage lehnte er meine Forderungen ab, sodass ich mein Vorhaben in die Tat umsetzte. Dass es sich um eine erheblich Gefährdung öffentlicher schutzgüter handelte (angrenzender Kanal, Gewässer) gab mir die Behörde recht und sah zwingenden Handlungsbedarf.

Der Besitzer seinerseits realisierte seine Androhung. Eine Klage über schuldigen mietzins an mich ging ein, mit der Forderung von mietzins der ortübliche Miete für einen Zeitraum von 13 Monaten. Darüber hinaus wird festgestellt, dass Sachschaden verursacht wurde, welcher jedoch nicht per se der Klage zugrunde liegt. Der Zeitraum ist absurderweise von August 2019 bis August 2020 angesetzt.

"eingezogen" ist meine Partnerin im November 2020, "ausgezogen" zum Februar 2021. Wir haben alle Rechnungen unserer Investitionen, Mietverträge, meldeadressen, Zeugen aller Art. Vermieter der schimmligen Wohnung, neuer Vermieter, Nachbar mit welchem wir viel Kontakt pflegten, Freunde die uns besuchten, Menschen die wir mit Arbeit beauftragten etc. Ebenso einen Menschen der eine Aussage getroffen hat, dass er während seiner Lehre in dem wäschereibetrieb in der damaligen DDR unter Anweisung des Besitzers (damaliger Betriebsleiter) destillationrückstände aus den Maschinen auf dem gelände entsorgt habe.

Nu ist es so dass der Herr Besitzer sehr alt ist und angesichts der Anklage möglicherweise nicht mehr im vollen Besitz seiner geistigen Kräfte, obwohl er dies im Rest des Geschehens eindeutig war. Er ist nießbraucher und Erbe eines nachlassinsolvensverfahrens, welches dem Grundstück anhängt. Darüber hinaus ist er Besitzer eines laufenden wäschereibetriebes auf den Gelände.

Die Anklage wäre auf arglistige Täuschung während der Verhandlungen, dadurch Gefährdung der Gesundheit der Beteiligten, sowohl psychisch als auch insbesondere physisch, falsche Vorwürfe und Anschuldigung, Unterstellung falscher Tatsachen und Erpressung.

Lohnt angesichts der finanziellen Situation des Besitzers überhaupt ein klage? kann sich dieser seiner eventuellen finanziellen Konsequenzen und Entschädigungszahlungen entziehen?

Vielen großen Dank im voraus für die Hilfe in diesem wahrlich filmreifen Szenario.

03.09.2021 | 11:14

Antwort

von


(207)
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

Das Ganze ist ja tatsächlich eine recht abenteuerliche Geschichte.

Ob sich aufgrund der finanziellen Situation des Gegners eine Klage lohnt, lässt sich aufgrund Ihrer Schilderung leider nicht wirklich beurteilen. Ihre Schilderung lässt allerdings befürchten, dass dort keine großen finanziellen Mittel vorhanden sind, so dass es durchaus empfehlenswert erscheint, zumindest eine Bonitätsauskunft einzuholen, bevor man hier eine Klage anstrengt. Insbesondere wenn der Gegner jetzt für die Beseitigung der Kontamination des Bodens herangezogen werden sollte, drohen diesem ja auch noch einmal ganz erhebliche Kosten. Wenn der Gegner über keine finanziellen Mittel verfügt, hilft Ihnen leider auch ein Urteil nicht wirklich weiter.

Ist dem Verkäufer eine Kontamination des Boden bekannt, muss er hierüber aufklären. Insofern habe ich nach ihrer Schilderung wenig Zweifel an dem Bestehen eines Schadensersatzanspruchs, wenn Sie nachweisen können, dass dieser von den Altlasten gewusst hat. Allerdings kann das durchaus schwierig werden, da der Verkäufer Sie ja – wenn auch vage – über Altlasten in Kenntnis gesetzt hat, die aber ja 1994 offenbar laut der Bodenschutzbehörde aufgrund von Sanierungen keine Gefahr mehr darstellen sollten. Es bleibt also die Frage – sofern dieses Schreiben „echt" ist – ob man dem Verkäufer nachweisen kann, dass er mehr über die nach wie vor bestehende Gefährdung und Kontamination gewusst hat. Wenn es hier Zweifel an der Beweisbarkeit gibt und man dann zusätzlich noch erhebliche Bedenken an der Zahlungsfähigkeit des Besitzers hat, muss man tatsächlich ernsthaft erwägen, auf eine Klage zu verzichten.

Das Ganze ist von hier aus allerdings aufgrund Ihrer Schilderung nur sehr schwer einzuschätzen. Sie sollten sich sowieso überlegen, ob Sie sich gegen die Klage der Gegenseite nicht anwaltlich wehren wollen, um hier keinen Fehler zu machen. Hilfsweise würde man dann ggf. gegen die Forderungen der Gegenseite mit eigenen Forderungen aufrechnen, so dass man sich auch in dem Prozess ggf. schon mit dieser Materie beschäftigen muss. Dementsprechend würde ich dann einem Kollegen die Angelegenheit auch zur Prüfung übergeben, um aufgrund von Bonität und Beweisbarkeit einschätzen zu können, ob sich eine eigene Klage wirklich lohnt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen und wünsche Ihnen viel Erfolg und dass Sie möglichst am Ende nur mit geringem Schaden aus dieser Sache herauskommen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers

Rückfrage vom Fragesteller 06.09.2021 | 08:45

Vielen Dank für Ihre Antwort,

Bei der "Anzeige" handelte es sich bis dato nur um ein Schreiben einer Anwaltskanzlei, welche im Namen des Herren Besitzers Enschädigungsforderungen stellt und, sollten diese nicht erfüllt werden, mit Klage vor dem AG droht.

Muss ich auf so ein Schreiben reagieren, lohnt jetzt schon der Einsatz eines Anwalts, zumal dies ja mit Kosten verbunden ist oder sollte ich warten bis eine tatsächliche Anzeige vor dem AG eingeht?

Sollte es tatsächlich zu einem Verfahren kommen: Kann ich den Termin des Verfahrens mitbestimmen? Geplant war ein Auslandsaufenthalt binnen des nächsten halben Jahres.

Zur Bonitätsprüfung: Wie viel Sicherheit bringt mir diese? Gibt es Mechanismen wie man seine Entschädigungszahlung sichern kann? Da die Gegenseite ja scheinbar das Kapital zur Klage verfügt.

Zur arglistigen Täuschung: Wie könnte eine solche Beweisbarkeit aussehen? Der Verkäufer hat scheinbar nach unserer Geschichte weiteren Interessenten die Kontamination verschwiegen, trotz dessen, dass er von unserem Prüfbericht eindeutig darüber aufgeklärt wurde. Das ging soweit, dass scheinbar von den neuen Interessenten erneute Prüfberichte in Auftrag gegeben wurden. Nutzt es diese als Zeugen "ins Boot" zu holen, oder eventuell das zuständige Prüfbüro? Ein Verwandter des Herren Besitzers hat eine Aussage darüber getroffen, dass Herr Besitzer in mit der Entsorgung von Destillationsrückständen der Waschmaschinen (in der DDR) beauftragt hatte. Ist seine Zeugenaussage hilfreich?

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.09.2021 | 10:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie müssen auf ein außergerichtliches Schreiben nicht reagieren. Wenn Sie dies dennoch selbst tun sollten, sollten Sie natürlich sorgfältig prüfen, was Sie inhaltlich dorthin senden. Ob sich der Einsatz eiens Anwalts jetzt lohnt, weiß man in der Regel leider erst hinterher. Natürlich kann das insbesondere helfen, ein etwaiges Klageverfahren bereits im Vorfeld zu erledigen, da die Gegenseite dann weiß, dass Sie mit Gegenwehr rechnen muss und zudem auch inhaltlich der Anspruch ggf. bereits "zerpflückt" wurde. Dies kann ggf. Zeit und Nerven eines Klageverfahrens ersparen.

Sicherheit bringt eine Bonitätsprüfung oft zumindest in negativer Hinsicht: Bei entsprechendem Ergebnis wäre dann ggf. dringend davon abzuraten, eigenes geld zu investieren, weil die Aussichten einfach äußerst geringe sind, diese im Erfolgsfall realisieren zu können. Im Vorfeld Zahlungen zu sichern ist praktisch kaum möglich. NIcht völlig klar sind aufgrund Ihrer Schilderung die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück (Sie schreiben von Nießbrauchsrecht und Nachlassinsolvenzverfahren, andererseits ist aber der Gegner ja der Verkäufer und damit voraussichtlich auch Eigentümer?). Wenn der Gegner Eigentümer ist, könnten Sie Ihre Ansprüche im Erfolgsfall z.B.durch Eintragung eienr Zwangyhyopothek sichern etc. Allerdings hilft das natürlich im Ergebnis auch nur, wenn das Grundstück entsprechenden Wert hat und nicht vorrangige Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, die den Wert übersteigen.

Wenn Sie im Ausland sind, aber trotzdem in Deutschland gemeldet, sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Post regelmäßig gesichtet wird. Wirklichen Einfluss auf die Termine von Verhandlungen haben Sie nur bedingt: Sollten Sie aber für einige Monate im Ausland und Ihre Anwesenheit erforderlich sein, wird das Gericht bei entsprechendem Nachweis einen Termin voraussichtlich verschieben.

Für die Beweisbarkeit helfen die bvon Ihnen genannten Zeugen sicherlich. weiter. Alles was in irgendeiner Form helfen kann, die Kenntnis der Kontamination zu belegen, hilft weiter, aber auch die offenbar gegebene Tatsache, dass der Gegner auch jetzt trotz bewiesenener Kenntnis potentielle weitere Käufer täuscht, ist sicherlich ein gewichtiges Indiz, wenn natürlich allein noch kein Beweis der vorherigen Kenntnis. Was genau die Aussage des Verwandten der Gegenseite beweisen würde, ist Ihrer Schilderung noch nicht genau zu entnehmen: Wichtig wäre ja zumindest, dass sich dann auch ergibt, dass der Gegner die Rückstände eben auch vor Ort entsorgt hat. Aber das könnte sich daraus ggf. ergeben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
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Bewertung des Fragestellers 06.09.2021 | 11:27

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