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Architektenhonorar als Festpreis mit Obergrenze


17.05.2007 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich habe einen kleinen Hinterhof und die Baugenehmigung für den Ausbau von 4 Garagen zu 1Zi-Wohnungen erwirkt (Ausbaukosten geschätzt nur noch 4 x 10.000,- Euro, da an den Garagen schon einiges vorbereitet war Fenster usw. sind schon drin). Ich bin selbst im Baubereich selbständig und will über meine Firma (also gewerblich und nicht als privater Endverbraucher) einen Architektenvertrag abschließen, der sich um den Ausbau der 4 Einheiten kümmert. Meine Firma soll dabei Auftraggeber sein, selbst aber keinerlei Leistungen erbringen (weil nicht alles mein Fachbereich ist). Ich will dann die Einheiten einzeln für ca. 19.000,- Euro verkaufen. Meine Bank wollte erst nicht finanzieren und jetzt nur wenn ich feste Kosten vorab nachweise. Ich brauche daher auch einen Vertrag mit dem Architekten, der ein Honorar festschreibt, was auch wirklich fest ist und unter keinen!!! Umständen später höher ausfallen kann.
1. Ist so eine festes Pauschalhonorar überhaupt möglich und gesetztlich durchsetzbar? Muß ich mich in etwa an die HOAI anlehnen, bzw. wieweit kann ich im Rahmen einer Pauschalierung unter die HOAI gehen, ohne das ggf. später ein Gericht dieses für unwirksam erklärt und dann voll nach HOAI abgerechnet wird?
2. Muß ich in den Vertrag schreiben in Anlehnung an HOAI Phase 5-9 oder kann ich einfach schreiben: der Architekt kümmert sich um alle Belange bis zur schlüsselfertigen Erstellung (wobei ich die Verträge mit den einzelnen Firmen natürlich selbst nach Ausverhandlung durch den Architekten unterzeichnen will). Was ist für mich von Vorteil?
3. Welche Problembereiche im Architektenvertrag gibt es üblicher Weise noch; auch ggf. dadurch, daß einzelne Vereinbarungen nicht explizit genannt werden?
4. Ich denke in Bezug auf 3. z. B. daran, daß ich auch die anrechenbaren Kosten als Obergrenze benenne um ggf. hier bei Rückfall auf HOAI eine max. Obergrenze zu haben?
Ist es dabei möglich, daß ich die Kosten ansetze, zu denen ich selber bauen könnte, z. B. 800 Euro brutto pro qm, während ein Architekt ja üblicher Weise erst mal 1500 Euro brutto pro qm ansetzt? Das ist ja schon mal ein Honorarunterschied von ca. 100%!
5. Kann man vereinbaren, daß die Nebenkosten in der Pauschale enthalten sind (nicht das ich sowas wie 5% Nebenkosten, km-Pauschale, überhöhte Kopiekosten pp. in Rechnung gestellt bekomme)?
6. Kann ich Zwischentermine mit dem Architekt vereinbaren und bei Zeitverzug die max. Vertragsstrafe von 5% vertraglich vereinbaren?
7. Kann ich im Vertrag vereinbaren, daß die Baukosten eine maximale Obergrenze, z. B. die 40.000,- Euro nicht überschreiten dürfen und falls der Architekt vor Baubeginn nach den Ausschreibungen keine Firmen findet die die Summe dieser 40.000,- Euro Baukosten einhalten, daß dann nicht gebaut wird und somit auch kein Architektenhonorar fällig wird?
8. Meine Bank hat weiterhin vorgeschlagen, daß ich mit dem Architekt eine Honorarregelung nach Baufortschritt vereinbaren soll. Also würde der Architekt in Vorleistung gehen und sein Honorar in 4 Raten jeweils nach dem Verkauf meiner Einheiten 1-4 bekommen. Verkaufe ich jedoch nicht, oder nicht alle Einheiten, bekommt der Architekt kein oder nur anteiliges Honorar. Ist so was rechtswirksam?

-- Einsatz geändert am 18.05.2007 13:53:05
Eingrenzung vom Fragesteller
18.05.2007 | 08:27

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Der Vertrag mit einem Architekten, also ein Architektenvertrag ist grundsätzlich als Werkvertrag (§631 BGB) einzuordnen (nur ausnahmsweise liegt ein Dienstvetrag § 611 vor). Soweit Verhandlungen mit Dritten (z.B. Bauunternehmen) zu führen sind liegt üblicherweise ein Geschäftsbesorgungsvertrag § 675 BGB vor.

Als Hauptpflicht schuldet der Architekt üblicherweise die Entstehung eines mangelfreien Bauwerks, von der Vorentwursplanung, Planung unt Entwurf der Bauunterlagen (z.B. Pläne für Baugenehmigung), die Bauüberwachung und weitere Leistungen. In Ihrem Falle sind die Leistungsphasen 1-4 (Leistungsphase I : Grundlagenermittlung, Leistungsphase II : Vorplanung, Leistungsphase 3 : Entwurfsplanung, Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung) bereits abgeschlossen.

Es verleibt Leistungsphase 5 : Ausführungsplanung; Leistungsphase 6 : Vorbereitung der Vergabe; Leistungsphase 7 Mitwirkung bei der Vergabe, Leistungsphase 8 : Bauüberwachung und Leistungsphase 9 : Objektbetreuung und Dokumentation.

Die Vergütung des Architekten also das Architektenhonorar bestimmt sich nach § 632 BGB primär nach dem Architektenvertrag. Erst wenn hierin keine Regelungen über die Vergütung enthalten sind (vgl $ 4 HOAI), greifen die Regelungen der HOAI (die dortige Mindestvergütung).

§ 4 HOAI : Vereinbarung des Honorars

(1) Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vetragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.

(2) Die in dieser Verordnung festgesetzten Mindestsätze können durch schriftliche Vereinbarung in Ausnahmefällen unterschritten werden.

(3) Die in dieser Verordnung festgesetzten Höchstsätze dürfen nur bei außergewöhnlichen oder ungewöhnlich lange dauernden Leistungen durch schriftliche Vereinbarung überschritten werden. Dabei haben Umstände, soweit sie bereits für die Einordnung in Honorarzonen oder Schwierigkeitsstufen, für die Vereinbarung von Besonderen Leistungen oder für die Einordnung in den Rahmen der Mindest- und Höchstsätze mitbestimmend gewesen sind, außer Betracht zu bleiben.

(4) Sofern nicht bei Auftragserteilung etwas anderes schriftlich vereinbart worden ist, gelten die jeweiligen Mindestsätze als vereinbart.


In Ihrem Falle könnte § 4 II HOAI greifen, was im Einzelfall aber konkret zu prüfen bzw. auszuhandeln und vor Auftragsvergabe schriftlich mit dem Architekten zu vereinbaren wäre. Liegt kein schriftliche Vereinbarung vor, gelten die Mindestsätze der HOAI.

Zur Kostenkontrolle sollten Sie die Vertretungsmacht des Architekten gegenüber Dritten schriftlich beschränken, um sicherzustellen, daß die von Ihnen angedachten Leistungen nicht ausgeweitet werden.

Unter dem Blickwinkel der Kostenkontrolle gibt es zahlreiche denkbare Probleme, etwa daß die Leistungen der Bauunternehmer ausgeweitet werden müssen, bis hin zu unvorhersehbaren Schadensereignissen etc. Im hiesigen Rahmen sin Einzelheiten erkennbar nicht umfassend darstellbar.

Möglicherweise ist es entsprechend Ihrem Interesse "schlüsselfertig" zum "Festpreis" zu bauen eher anzudenken einen Bauträger/Generalunternehmer zu suchen, der dann die Bauarbeiten ausführen lässt und auch die üblichen Leistungen eines Architekten mitabdeckt. Denkbar wäre sogar, daß Sie selbst als Bauträger auftreten.

Zahlreiche von Ihnen genannte Gesichtspunkte sind grundsätzlich rechtlich denkbar aber letzlich Verhandlungssache zum einen mit dem Architekten, aber insbesondere auch den Bauunternehmen. Die rechtliche Absicherung bzw. der Entwurf einer schriflichen Sondervereinbarung, würde vermutlich Ihren Kostenrahmen sprengen, deshalb sollten Sie in Vorgesprächen mit verschiedenen Architekten einen allseits gangbaren Weg suchen.

Ein Architekt wird sich kaum darauf einlassen, daß sein Honorar vom Verkauf des Bauwerkes abhängig ist. Grundsätzlich werden Architekten nicht kostenlos tätig (vgl. § 632 BGB)- fragen Sie unbedingt vor einem Gespräch nach den Kosten schon für dieses Gespräch. Anzudenken wäre in zeitlicher Hinsicht etwa eine Honorarregelung nach Leistungsphasen.

Grundsätzlich können Sie auch ein Zeithonorar (Festhonorar oder Höchsthonorar) vereinbaren. Auch eine Pauschalhonorierung ist möglich, die im Einzelfall aber nicht unter die Mindestsätze nach HOAI fallen darf.

Wichtige Anhaltspunkte und Kostenrechner werden auf der externen Website www.hoai.de angeboten, für deren Richtigkeit ich jedoch keine Gewähr übernehmen kann.

Ich rate Ihnen dringend auch weitere Baukosten und Baunebenkosten (vgl. DIN 276) zu bedenken.


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschlaeger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.05.2007 | 20:35

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Lautenschläger,
ich habe mich bemüht meine Fragen sehr eindeutig zu stellen und zu gegliedern. Ich habe auch die Anregung Ihrer Kollegen aufgenommen, das Honorar zu erhöhen. Wenn ich dann eine Antwort erhalte, erhoffe ich mir auch die gegliederte Beantwortung der Fragen und nicht eine summarische Zusammenfassung, wenn Sie diese wirklich freundliche gemeinte Kritik erlauben.
Ich habe folgendes Verstanden:
zu 1. Pauschalhonorar ist möglich. HOAI kann unter Hinweis auf Ausnahmefall HOAI § 4 unterschritten werden, bitte darauf hinweisen
zu 2. nicht beantwortet
Anwortvorschlag: Sie müssen HOAI 5-9 schreiben oder Sie können auch eine andere Formulier wählen, weil... (Gesetz/Urteil o.ähnliches)
zu 3. nicht beantwortet (ist auch zu allgemein, sehe ich ein)
zu 4. nicht beantwortet
Antwortvorschlag: die anrechenbaren Kosten können Sie als Obergrenze in Ihrer Höhe so benennen, oder ist nicht möglich, weil ... (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 5. nicht beantwortet
Anwortvorschlag: die Nebenkosten können in der Pauschale als abgegolten vereinbart werden oder es ist nicht zulässig die NK als Pauschale zu vereinbaren, weil ... (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 6. nicht beantwortet.
Antwortvorschlag: Zwischentermin können Sie festlegen, oder ZT sind nicht erlaubt, weil... (Gesetz/Urteil o.ä.). Vertragsstrage ist bis max. ... Prozent möglich, oder darf nicht vereinbart werden, weil ... (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 7. nicht beantwortet.
Antwortvorschlag: können Sie so vereinbaren, oder ist nicht möglich weil ... z. B. weil Sittenwidrig? (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 8. nicht beanwortet:
Antwortvorschlag: können Sie so vereinbaren, oder ist nicht möglich weil ...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2007 | 12:34

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ich habe versucht Ihre Frage mit Blick auf die Wünsche Ihrer Bank zu beantworten.

Sie bzw. Ihre Firma kann grundsätzlich mit einem Architekten ein Pauschalhonorar (einschließlich der Nebenkosten - Frage 5) vereinbaren.

Ihre weiteren Fragen habe ich dem untergeordnet - und aufgrund einer Abschätzung im Rahmen einer Erstberatung mich auf das Wesentliche konzentriert.

Üblicherweise werden noch zahlreiche weitere Regelungen in den Architektenvertrag aufgenommen. Dieser sollte immer schriftlich geschlossen werden. Weiter sollten Sie die Vertretungsmacht des Architekten (gegenüber Bauunternehmern schriftlich beschränken).

Eine allgemeine Risikoabschätzung (Frage 3) nebst umfassender Vertragsgestaltung und Formulierungsvorschlägen (Frage 2, Frage 8) kann aber im Rahmen einer Erstberatung erkennbar nicht erfolgen.

Frage 4 - entfällt bei vereinbarung eines Pauschalhonorars.

Frage 6 richtet sich im Kern nicht mehr auf die Honorarhöhe, sonder befasst sich mit der Frage wie ein fristgerechter Baufortschritt gesichert werden kann. Frag 7 befasst sich mit der Frage, wie die Einhaltung der Gesamtsumme gesichert werden kann. Typischerweise werden diese Regelungen in Verträgen mit den Bauunternehmern (und nicht dem Architekten) getroffen, obwohl auch hier (im Architektenvertrag) Vertragsstrafen grundsätzlich denkbar wären.

Allein aus dem gewerblichen Hintergrund Ihrer Fragestellung ergeben sich auch für Ihre Vertragspartner Besonderheiten, die hier nicht dargestellt werden können. Ein"normaler" Architektenvertrag zwischen privatem Bauherrn und Architekten umfasst mindestens 10 Din A4 Seiten.

Eine Vertragsgestaltung aus privater (eigener) Hand, für deren Richtigkeit keiner haftet wird die Bank kaum akzeptieren, ganz abgesehen von der Frage, ob dieser Vertrag dann von einem Architekten tatsächlich unterschrieben wird.

Im Rahmen einer Mandatserteilung bin ich gerne bereit einen entsprechenden Vertrag zu erstellen - die Kosten hierzu bewegen sich nach erster Abschätzung hier allerdings tatsächlich im vierstelligem Bereich.

Ein Architekt, der Ihr Bauvorhaben betreuen würde, hätte womöglich eigene Vertragsvorschläge vorliegen. Gerade wegen § 632 BGB ist es aber jedenfalls erforderlich einen Vertrag mit dem Architekten immer schriftlich abzuschliesen.

Ich erlaube mir abschliesend nocheinmal den Hinweis, daß ich Ihnen anraten würde einen Bauträger/Generalunternehmer mit dem Ausbau "schlüsselfertig zum Festpreis" zumindest in der Form zu befassen, daß Sie sich ein entsprechendes Angebot einholen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Lautenschläger

Rechtsanwalt



Weinheim Bergstraße

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