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Architektenhonorar, obwohl nie Bauvoranfrage vorlag

| 22.10.2008 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Ein Bauherr (B) beauftragt einen Architekten (A) mit der Planung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung. Ein schriftlicher Vertrag wurde nie geschlossen; man ging aber davon aus, dass, wenn alles seinen geregelten Gang nähme, A den Bau bis zur Schlüsselübergabe betreuen sollte.

Für das Planungsgrundstück existiert kein Bebauungsplan, weshalb die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 34 BauGB zu beurteilen war. Dies war beiden Parteien bekannt.

B hatte klar zum Ausdruck gebracht, dass er auf eine bestimmte Bauweise (Dachform), die in den Planentwurf Eingang gefunden hatte, besonderen Wert lege, d.h., eigentlich nur diese Dachform aufgrund der Auswirkungen für das Raumkonzept für ihn in Frage käme.
A erklärte mehrfach, dass er hier keine Probleme sähe und diesen Plan in jedem Falle "durchbekäme". Wiederholt - auch in anderem Zusammenhang - betonte A, "dass er seinen Job schon verstehe". Über die eventuelle Notwendigkeit oder Nützlichkeit einer Bauvoranfrage wurde nie gesprochen. A stellte auch keine solche Anfrage.
Vielmehr erstellte A die Genehmigungsplanung, die B unterschrieb und A daraufhin bei der Baubehörde einreichte.
Ca. nach Ablauf eines Monates seit der Einreichung des Baugesuchs kündigte B den Architektenvertrag.
Nachdem einige weitere Monate verstrichen waren, wandt sich B an die Baubehörde um den Verfahrensstand zu erforschen.
Von dort wurde ihm mitgeteilt, dass eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht in Frage käme, da das Vorhaben nicht den Vorgaben des § 34 BauGB entspräche.
B wandt sich an A, der erklärte, diese Aussage würde nichts bedeuten, schlimmstenfalls müsse man eben die Dachform ändern.
Einige Zeit später erfolgte die schriftliche Ablehnung des Baugesuchs.

Trotzdem übersandt A an B eine Gesamtabrechnung, als ob der Bau genehmigt und tatsächlich ausgeführt worden wäre.

B möchte wissen, ob er die Rechnung bezahlen muss oder er nicht vielmehr die bereits an A geleisteten Abschlagszahlungen zurückfordern kann.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Entsprechend der Regelung in § 649 BGB kann der Besteller bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen.
Mit der Kündigung wird der Vertrag mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben.
Bestehen bleibt allerdings der Vergütungsanspruch für die vor der Kündigung erbrachten Leistungen (vgl. BGH NJW 1982, 2553).

Die von dem Architekten vor der Kündigung erbrachten Leistungen müssen aber mangelfrei erbracht worden sein.

Der Architekt hatte sich verpflichtet, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Der Bauantrag wurde aber von der Baubehörder abgelehnt, so dass der Architekt eine nichtgenehmigungsfähige Planung erstellt und vorgelegt hat und damit seine vertraglich geschuldete Leistung, die Erstellung einerdauerhaft genehmigungsfähigen Planung, nicht erbracht hat.

Der Bundesgerichsthof hat am 25.03.1999 (vgl. NJW 1999, 3556 f.) entschieden, dass

"die Unsicherheit der Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Chancen eines Vorhabens bei der Genehmigung, die aus den in § 34 I BauGB verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffen resultiert, es nicht rechtfertigt, den Architekten im Verhältnis zum Bauherrn von vornherein von seiner eingegangenen vertraglichen Verpflichtung zur Erbringung einer genehmigungsfähigen Planung freizustellen".

und

"der Architekt, der für ein Vorhaben iSd § 34 BauGB eine genehmigungsfähige Planung verspricht, seine Planung so zu erstellen hat, dass sie als zulässig i.S.des § 34 I BauGB beurteilt werden kann, also innerhalb eines etwaigen Beurteilungsspielraums liegt. Erst dann erfüllt er seine vertragliche Pflicht."

Ihnen stehen insoweit die allgemeinen Mängelrechte nach § 634 BGB zu.
Nach §§ 634 Nr. 3, 638 BGB können Sie die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Architekten mindern, allerdings unter der Voraussetzung einer erfolglosen Nachfristsetzung.
Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn A die Erfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, der Nacherfüllungsanspruch unmöglich ist, die Nacherfüllung für Sie unzumutbar ist.
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann ich von hier aus nicht abschließend beurteilt werden.

Ihrem Sachvortrag entnehme ich, dass die fehlerhafte Planung durch den Architekten für Sie gänzlich unverwertbar ist, weil die Baugenehmigung nicht erteilt worden ist.
In einem solchen Fall würde sich der Honoraranspruch des Architekten auf Null mindern. Darüber hinaus müsste der Architekt die von Ihnen bereits geleisteten Abschlagszahlungen an Sie zurückzahlen (vgl. insoweit BGH NJW 1965, 152, 153; OLG Köln NJW-RR 1993, 666).

Andererenfalls (bei einer teilweisen Verwertbarkeit) wäre nach § 638 Abs. 3 BGB bei der Minderung die Vergütung in dem Verhältnis herbzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Bewertung des Fragestellers 24.10.2008 | 21:11

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