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Architekten- und Baubetreuungsvertrag Einfamilienhaus

02.09.2013 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

für den Bau und die Baubetreuung unseres Einfamilienhauses haben wir einen Architekten- sowie Baubetreuungsvertrag mit einem Architektenbüro (2 Architekten + 1 Außendienstmitarbeiter) abgeschlossen. Gemäß dieser Verträge werden die einzelne Gewerke ausgeschrieben, verglichen, vergeben und nach Baufertigstellung abgenommen.

Das Angebot versteht sich als ein Festpreis, indem die Architektenleistungen vergütet werden. Die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt an die Architekten, die Zahlungen an die Gewerke werden v. den Architekten an mich zur Zahlung freigegeben. Aktuell bemängeln wir ganz stark, dass keine Bauabnahmen d. die Architekten stattfinden und die Zahlungen im Vertrauen an die Gewerke, an mich freigegeben werden. Jetzt sind erste Mängel beim Einbau der Fenster aufgetreten, die von uns entdeckt wurden und um deren Organisation zur Behebung wir uns selbst kümmern mussten. Auf Anfragen per mail wird nur sehr wenig geantwortet und die zeitliche Koordination mit den Gewerken findet fast gar nicht statt. Wir kümmern uns um fast alles und die Architekten stellen die Rechnungen.

Wir würden gern wissen, welche rechtliche Handhabe wir haben, dass
1.die Architekten ihren vertraglichen Vereinbarungen (Bau und Baubetreuung) nachkommen,
2. auf unsere Fragen auch zeitnah geantwortet wird,
3. nach jedem Gewerk eine gemeinsame Besichtigung und Abnahme mit Protokoll (Unterschrift der Architekten) durchgeführt wird
4. wir erst die Honorare an die Gewerke, wenn die Leistungen mangelfrei durchgeführt worden sind.

Können wir die Honorare für die Architektenhonorare aussetzen bzw. welche Möglichkeiten haben wir auf eine Kündigung des Vertrages?

Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern tatsächlich eine Bauabnahme nach Fertigstellung der einzelen Teilgewerke vereinbart worden ist, müssen die Architekten diese Abnahmen durchführen - alles andere wäre eine Verletzung des Architektenvertrages und zieht nicht nur IHR Recht zur fristlosen Kündigung nach sich, sondern auch Schadensersatzansprüche gegen die Architekten.


Der Architektenvertrag wird von der Rechtsprechung als Werkvertrag eingestuft, so dass Sie bei Vorliegen mangelhafter Leistungen, die auf mangelhafte Architektenleistung beruhen, nach §§ 634, 636 BGB Schadensersatz verlangen können.


Nicht jeder Baumangel, den ein Handwerker verursacht, kann dem Architekten angelastet werden; Sie werden also die Verletzung eigener Architektenpflichten darlegen und notfalls beweisen müssen.

Hier wird nach Ihrer Schilderung der Abnahme, aber sicherlich auch die mangelhafte Objektüberwachung/Bauüberwachung als Verletzung anzusehen sein. Auch wenn ein Architekt nicht bei handwerkliches Selbständigkeiten vor Ort nachprüfen muss (es sei denn, es ist vertraglich etwas Abweichendes vereinbart - daher die Einleitung zur Teilabnahme), ist bei den Einbau der Fenster so eine Prüfpflicht zu bejahen (BGH BauR 1976, 66).

Zudem ist es - ab abweichend je nach Vertrag ausnahmsweise zulässig - außerst befremdend, dass Sie und nicht der Architekt sich um die Fehlerbehebung kümmern musste, da gerade bei Nachbesserungsarbeiten eine gesteigerte Prüfpflicht besteht.

Die Fragen sind danach wie folgt zu beantworten:

1.)

Verletzt der Architekt all diese Pflichten, stehen Ihnen eben die Rechte nach § 634 BGB zu, wobei die Nacherfüllung in der Regel ausscheidet. Es wird daher auf Schadensersatzansprüche hinauslaufen.

2.)

Bei der Einstufung von "zeitnah" gibt es keine abschließende Klärung, wobei Sie m.E. auch noch nicht einmal das Recht haben, Antworten auf jede Ihrer Fragen zu erwarten.

Hier wird es also in der Tat auf den Inhalt der Fragen ankommen, so dass Sie eben nicht eine bestimmte Frist für die Antwort erwarten können (falls Sie überhaupft je nach Fragenqualität eine Antwort erwarten können).

Aber in der Regel sollte nach 5 Tagen schon eine vernünftige Antwort auf eine vernünftige Frage vorliegen.

3.)

Hier kommt es auf den genauen Wortlaut des Vertrages an. Ist wirklich jede Teilabnahme vertraglich vereinbart, MUSS Dieses auch erfolgen; Grundlage ist dann § 631 BGB.

Gibt es keine Vereinbarung zur Teilabnahme, sondern nur eine GESAMTabnahme nach Fertigstellung, haben Sie keinen Anspruch auf Teilabnahme. Gleichwohl hat der Architekt dann aber -siehe oben- bei gefahrträchtige Arbeiten (Nicht handwerkliche Selbstverständlichkeiten) die Ordnungsgemäßheit zu prüfen.

Da er auch ein Bautagebuch zu führen hat BGH, Urt.v. 28.07.2011; Az.: VII ZR 65/10), müssten diese Prüfungen dort aufgeführt sein - ein Einsichtsrecht in dieses Bautagebuch haben Sie.

4.)

Ja, erst bei mangelfreier Leistung muss gezahlt werden, sofern es nicht Bagatellmängel sind.


Zusatzfrage:

Halten Sie Gelder zurück und kündigt der Architekt, werden Sie Schadensersatzansprüche haben.

Aber auch insoweit ist Vorsicht geboten, da es zu zulässigen vertraglichen Abweichungen im Vertrag gekommen sein kann.

Bitte bedenken Sie, dass ohne Kenntnis der genauen vertraglichen Vereinbarungen nur eine ERSTberatung aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung erfolgen konnte. Hier sollten Sie - da offenbar weiterer Ärger vorprogrammiert ist - mit allen Unterlagen unverzüglich einen Rechtsanwalt aufsuchen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

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