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Archiektenvertrag mit Option für weitere Beauftragung


| 23.12.2017 22:22 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

der Sachverhalt wird im folgenden chronologisch beschrieben und der, aus meiner Sicht, entscheidende Schriftverkehr zitiert. Meine Fragen dazu sind am Ende aufgelistet.

Am 10. April dieses Jahres habe ich ein Angebot eines Planungsbüros erhalten für Planung und Bau eines Hauses über die Leistungsphasen 1-8. Alle Posten sind pauschal, einen Bezug zur HOAI gibt es nicht.

Dieses Angebot habe ich am 2. Mai teilweise beauftragt "mit der Option auch die verbleibenden Positionen des Vorhabens zu beauftragen".
Durch meine Unwissenheit habe ich mehr beauftragt als für die Leistungsphasen 1-4 eigentlich notwendig gewesen wäre.
Eine Bestätigung der Beauftragung habe ich auf Nachfrage am 13. Mai erhalten.

Mit den Leistungen bin ich durchaus zufrieden, auch wenn es häufiger Verzögerungen gab und Termine nicht eingehalten wurden.
Der Bauantrag ist nun abgegeben und wartet auf seine Genehmigung.

Mit der Übergabe der Unterlagen für den Bauantrag habe ich auch eine Rechnung erhalten, Titel "1 Abschlagsrechnung", die ich, obwohl zu diesem Zeitpunkt noch eine Kostenberechnung der LPH 4 fehlte, am nächsten Tag überwiesen. Auch ein Sicherheitsabschlag wurde nicht vorgenommen.
Es sind nicht alle Positionen meiner Beauftragung abgerechnet worden, da diese für den Bauantrag nicht nötig waren.

Aufgrund der ausstehenden Schlussrechnung und den offenen Positionen gehe ich davon aus, dass der Vertrag nicht beendet ist und damit in vollem Umfang gültig.

Im Laufe der Kreditbeschaffung wurde mir, ungefragt und ohne Absprache dazu, ein weiteres Angebot für die verbleibenden Leistungen zugestellt (Oktober), das für mich in vielerlei Hinsicht unklar war. Insbesondere die Leistungsphase 6 wurde auf den Rohbau beschränkt. Das Angebot war insgesamt günstiger als das erste, war jedoch auch mit diversen Einschränkungen der Tätigkeiten verknüpft. Da ich zusätzlich noch die Garage unterkellern und weitere Förderprogramme für den Bau in Anspruch nehmen möchte, was in der bisherigen Planung nicht enthalten war, wäre eine zusätzliche Vergütung für mich akzeptabel. Die Einschränkung der Tätigkeiten wollte ich nur mit Bedingungen akzeptieren.

Daher wurde Mitte Dezember ein überarbeitetes Angebot zugesandt.
Nun wurden jedoch neben der LPH 6 auch die LPH 8 beschränkt.

Aufgrund der Terminsituation habe ich das Angebot beauftragt, jedoch an mehrere Bedingungen geknüpft.
Die Beauftragung wurde abgelehnt, da die Bedingungen nicht akzeptabel wären.

Auf die Absage hin habe ich versucht, die Bedingungen zu erläutern:
"Sehr geehrter Herr XXX, sehr geehrter Herr XXX,"

vielleicht nochmals eine kurze Erklärung zum Zweck der einzelnen Punkte in unserer Beauftragung.
Grundsätzlich habe ich Ihr Angebot mit den Beschreibungen der Leistungsphasen nach HOAI verglichen.

- "Ziel ist der Beginn des Baus im April 2018" genauso wie die Ausarbeitung eines verbindlichen Terminplans
Ich möchte und werde Ihnen keine Verzögerungen unter die Nase reiben, die Sie nicht zu verantworten haben.
Dennoch ist mir ein Terminziel sehr wichtig, ob und wie dieses Ziel eingehalten werden kann hängt von vielen Faktoren ab. Daher auch der Wunsch einer Terminplanung.

- Umfänge/Beschränkungen einzelner Positionen (4.-7.)
Damit möchte ich Missverständnissen vorbeugen während der Bauzeit oder auch später bei der Rechnungsstellung

Machen Sie am besten einen Vorschlag die diese Zwecke entsprechend erfüllt.

Herzliche Grüße"

Daraufhin habe ich am 20. Dezember wieder ein überarbeitetes Angebot erhalten, welches diverse Positionen genauer erläutert, nun jedoch zusätzlich zur LPH 6 und 8 die LPH 5 eingeschränkt wird. (Vordächer und Überdachungen werden in der Ausführungsplanung nicht berücksichtigt.) Diese Einschränkung wurde nie besprochen und ist für mich nicht akzeptabel. Das Vordach des Eingangsbereichs wird am Sturz des Garagentors befestigt und muss hier zwingend berücksichtigt werden.

Daraufhin habe ich die Option der ursprünglichen Beauftragung aufgegriffen:
"Sehr geehrter Herr XXX,
leider gibt es bislang keine Einigung zu einem ihrer letzten Angebote, da wiederholt und ohne vorherige Absprache Leistungen aus den Angeboten gestrichen wurden.
- XXX vom 11.10.2017: Einschränkungen bei der Leistungsphase 6.
- Überarbeitung XXX vom 11.12.2017: Einschränkungen bei der Leistungsphase 6 und 8.
- Zweite Überarbeitung XXX vom 20.12.2017: Einschränkungen in der Leistungsphase 5, 6 und 8.
Daher möchten wir von der Option die verbleibenden Positionen aus Ihrem Angebot XXX zu beauftragen Gebrauch machen. Diese Option ist Bestandteil der laufenden Beauftragung vom 02.05.2017.
Wir hoffen weiterhin auf gute Zusammenarbeit und wünschen Ihnen frohe erholsame Festtage.
Mit freundlichen Grüßen

Anlage: Angebot XXX vom 10.04.2017"

Daraufhin habe ich folgende Absage bekommen:
"Sehr geehrter Herr XXX,"

Ihren erteilten weiterführenden Auftrag gemäß Email vom 22.12.2017 auf der Grundlage des Angebotes vom 02.05.2017 XXX können wir nicht nicht annehmen, da dies für uns nicht mehr bindend ist.

Das für uns bindend Angebot ist ausschließlich, wie bereits mitgeteilt, das Angebot XXX vom 20.12.2017.

Wir bitten Sie deshalb um ihr Verständnis und wünschen Ihnen für die Realisierung Ihres Wohnhauses weiterhin viel Glück.

Besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen"

An dieser Stelle sei angemerkt, dass es keinen Hinweis gab, welches Angebot nun bindend ist oder nicht (mehr). Keines der Angebote enthält Fristen, Verweise auf ältere Angebote oder z.B. das Wort „freibleibend" oder „unverbindlich".

Folgende Fragen hätte ich nun zu diesem Sachverhalt:
1. Meine ursprüngliche Beauftragung habe ich bewusst an die Bedingung geknüpft, mit einer entsprechenden Finanzierungszusage auch den Rest beauftragen zu können. (Siehe oben)
Da der Vertrag ohnehin noch offene Positionen enthält, die auch noch nicht abgerechnet sind, ist dieser auch nicht abgeschlossen und bleibt damit gültig.
Ich sehe daher diese Option als bindend und nicht ablehnbar.
Ist diese Annahmen korrekt?
Bedarf es überhaupt eine Zustimmung des Planungsbüros zur Beauftragung sofern eines der Angebote ohne weitere Bedingungen beauftragt wird?

2. Ich nehme an, dass meine Beauftragung für das Planungsbüro bei der aktuellen Auftragslage nicht attraktiv ist und daher abgewehrt werden soll.
Ich sehe daher die Ablehnung meiner Beauftragung als Vertragsbruch, für den die andere Partei auch schadensersatzpflichtig sein könnte.
Wie sehen Sie das und welche entstehenden Mehrkosten kann ich hier geltend machen?

3. Ein anderes Planungsbüro würde mich mit Sicherheit erheblich mehr kosten, insbesondere, wenn die HOAI als Grundlage genommen wird. Vermutlich wird vom neuen Planungsbüro auch nur ein Teil der Unterlagen nutzbar sein, vermutlich sind Doppelarbeiten erforderlich.
Kann ich die entstehenden Mehrkosten als Schadensersatz geltend machen?
Welche Voraussetzungen sind dafür einzuhalten?

4. Für den Bau 2018 habe ich im Rahmen meiner Elternzeit umfangreiche Eigenleistungen ,vor allem beim Ausbau also der Schlussphase, geplant. Dem Planungsbüro ist das bekannt, es wurde auch in der Kostenberechnung für den Kredit angegeben.
Wenn sich nun der Bau weiter verzögert werde ich diese Arbeiten in 2019 nur teilweise oder mit erheblichen Verzögerungen durchführen können, ggf. muss ich diese auch durchführen lassen und natürlich bezahlen.
Wie und über welchen Umfang kann ich hier das Planungsbüro haftbar machen?
Welche Voraussetzungen sind dafür einzuhalten?

5. Da der Kreditantrag bereits läuft und damit auch die zinsfreie Zeit des Darlehens. Kann ich die anfallenden Zinsen durch den Verzug als Schadensersatz geltend machen?
Auch hier wieder die Frage, ob dafür etwas besonders zu beachten ist.

6. Grundsätzlich kann ich mir eine Fortsetzung des Vertrags mit dem Planungsbüro vorstellen, möchte mich jedoch natürlich nun erst recht entsprechend absichern.
Ich sehe in diesem Zusammenhang auf beiden Seiten die Pflicht zur Schadensminimierung.
Wie würden Sie hier vorgehen, sofern das Planungsbüro die Beauftragung doch noch akzeptiert?
Darf ich für die nächsten Abschlagszahlungen einen Sicherheitseinbehalt geltend machen?
Wie ist hier vorzugehen?
Was muss ich bei der Vergabe der Umfänge an ein anderes Planungsbüro beachten, um nicht auf den Mehrkosten sitzen zu bleiben?

7. In der Hoffnung, das Planungsbüro lenkt noch ein habe ich folgenden Entwurf verfasst:
"Sehr geehrter Herr XXX,
sehr geehrter Herr XXX,
der zwischen uns geschlossene Vertrag beinhaltet eine „Option auch die verbleibenden Positionen des Vorhabens zu beauftragen". Das Angebot XXX vom 10.04.2017 ist damit weiterhin gültig.
Wir schlagen daher vor, dass Sie den Vertrag und das zugehörige Angebot nochmals prüfen und ggf. professionelle Hilfe dabei in Anspruch nehmen. Kosten dafür kann ich selbstverständlich nicht übernehmen.
Sofern wir bis zum 31.12.2017 eine positive Zusage von Ihnen erhalten, sehen wir ihre Mail vom 22.12.2017 als gegenstandslos an. In allen anderen Fällen behalten wir uns das Recht vor, die Angelegenheit ab dem 01.01.2018 unserem Rechtsanwalt zu übergeben und weitere Schritte einzuleiten.
Da Ihnen bekannt ist, dass die Finanzierung bereits abgeschlossen ist und die Möglichkeiten für die umfangreichen Eigenleistungen auf 2018 beschränkt ist, möchte ich nochmals auf die Einhaltung der besprochenen Termine hinweisen.
Zusätzliche Vergütungen für Garagenunterkellerung sind berechtigt und werden vom Angebot XXX, welches am 11.12.2017 übermittelt wurde, übernommen (Pos. 11 & 16). Das gilt ebenso für die KfW Förderprogramme 153 und 431 (Pos. 3 – 5).
Die Aufwände für das 10.000 Häuser Programm und Bafa Solaraktivhaus werden im Rahmen der Ausführungsplanung ausgeschrieben und vergeben.
Wir wünschen Ihnen frohe Festtage und verbleiben
mit freundlichen Grüßen"
Ist ein solches Schreiben zielführend?
Was würde Sie anders machen?
Ich habe diese Anfrage bewusst öffentlich gestellt, um meinen Standpunkt gegenüber dem Planungsbüro zu untermauern.
Zu welcher Vorgehensweise würden Sie mir raten?

Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

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Sehr heegrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhatsdarstellung werden Sie kaum aus einem Vertrag gegen das Planungsbüro vorgehen können, d.h. Ihr geplantes Schreiben wird nicht in dem von Ihnen gewünschten Sinne zweckwäßig sein.

Es wurden verschiedene Ergänzungen in Form einer Vertragsänderung wechselseitig gewünscht, ohne dass die jeweilige Gegenseite dieses ohne irgendeinen neuen Gegenvorschlag angenommen könnte. Das bedeutet aber rechtlich eine Ablehnung des Angebotes.

Auch wenn diese Ablehnung dann mit eigenen Vorschlägen versehen ist, bedeutet dieses nicht, dass "nur" die Vorschläge neu verhandelt werden sollten, sondern es ist die Ablehnung des gesamten Vertrages eben verbunden mit einem neuen Angebot. Und dieses jeweilige neue Angebot hätte dann angenommen werden müssen, woran es hier fehlt.


Das führt dann aber nicht etwas dazu, dass der Ursprungsvertrag wieder auflebt, oder weiterhin gilt.


Daher sehe ich -wie das Planungsbüro- ebenfalls das Angebot vom 20.12. als letztes, nicht angenommenes Angebot an, was zur Folge hat, dass aufgrund der Nichtannahhme kein Vertrag in dem von Ihnen gewünschten Sinne besteht. Das Angebot vom 10.04. ist hingegen nicht existent. Dann wird es - nach der jetzigen Sachverhaltsdarstellung - auch an der Möglichkeit von Ersatzansprüchen gegen das Planungsbüro fehlen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 24.12.2017 | 10:43

Sehr geehrter Herr Bohle,

die ursprüngliche Beauftragung vom 2.5. enthält die Positionen
- Vorplanung
- Entwurfsplanung
- Genehmigungsplanung
und
- Energiebedarfsberechnung
- Planung zur Minimierung von Wärmebrücken
- KFW-Formular "Bestätigung zum Antrag"
und die oben beschriebene Option.

Die beiden Positionen Energiebedarfsberechnung und Planung zur Minimierung von Wärmebrücken sind bislang nicht erbracht.
Das KfW Formular wurde erstellt aber noch nicht abgerechnet.
Eine Schlussrechnung wurde auch noch nicht gestellt, lediglich eine 1. Abschlagsrechnung.

1. Mir erschließt sich daher nicht, dass der Vertrag jemals abgeschlossen oder beendet war oder ist.

2. Dass die ungefragte Abgabe eines Angebots des Planungsbüros den ursprünglichen Vertrag beendet wenn dieses abgelehnt wird verstehe ich auch nicht.

3. Während der Planungsphase wurde vom Planungsbüro schon abgefragt welche Förderprogramme ich nutzen möchte, dieser Umfang wurde am 5.9. mitgeteilt und enthält alle gewünschten Umfänge.

4. Der Wunsch einer unterkellerten Garage wurde bei der Genehmigungsplanung nicht umgesetzt, hier wurde jedoch bereits abgesprochen, dass das im Rahmen der Ausschreibung ohne Probleme noch umgesetzt werden kann.
Zitat aus dem Mailverkehr dazu.
"unterirdische Geschosse interessieren das Bauamt auch nicht. Sollte ein Wunder passieren und ein Rohbauer bietet Ihnen den zus. Keller für 5.000,-€ an, können wir den später auch ohne Stress mit dem Bauamt realisieren;-)"

5. Dass meine Bereitschaft, für die Unterkellerung der Garage und den Aufwand bei den Förderprogrammen einen Mehrpreis zu zahlen den Vertrag beendet ist für mich nicht nachvollziehbar.
Wie kann es sein, dass ein bestehender Vertrag nichtig wird, nur weil Verhandlungen diesen zu ändern scheitern?

6. „Es wurden verschiedene Ergänzungen in Form einer Vertragsänderung wechselseitig gewünscht, ohne dass die jeweilige Gegenseite dieses ohne irgendeinen neuen Gegenvorschlag angenommen könnte."
Ich hatte nie den Wunsch geäußert den Vertrag zu ändern. Ich habe lediglich Bedingungen genannt, mit denen ich einem geänderten Angebot zustimme.

Bitte gehen Sie mit diesen Ergänzungen nochmals auf meine oben genannten Fragen ein.
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.12.2017 | 10:51

Sehr geehrter Ratsuchender,


genau dieses "ledglich Bedingungen für meine Annahme gestellt" stellt rechtlich die Ablehnung, verbunden mit dem neuen Angebot dar. Und Ihr neues Angebot ("Bedingungen") wurde nicht angenommen.

Ich kann ja nachvollziehen, dass Sie es anders werten möchten; aber die wechselseitigen Erklärungen lassen auch nach gefestigter Rechtsprechung keinen anderen Schluss zu.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Ergänzung vom Anwalt 26.12.2017 | 10:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie schreiben:

"Aufgrund der Terminsituation habe ich das Angebot beauftragt, jedoch an mehrere Bedingungen geknüpft.
Die Beauftragung wurde abgelehnt.."

Vielleicht überlegen Sie einmal, was es bedeutet, dass die Gegenseite Ihre "Bedingungen" ablehnt. Wie Ihnen bereits mehrfach mitgeteilt, hat das zur Folge, dass Ihre "Beauftragung" nicht zustande gekommen ist.

Ihr vorgefertigtes Schreiben ist daher NICHT zielfördernd.

Mit immer noch freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Ergänzung vom Anwalt 28.12.2017 | 09:28

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Erwartungshaltung war offenbar allein darauf gerichtet, die eigene Ansicht bestätigt zu bekommen. Ob das dann wirklich eine gute Rechtsberatung wäre, sei dahingestellt, ich werde es keineswegs machen. Wird die Erwartung aber eben – zutreffend- nicht bestätigt, wird eben negativ bewertet. Eine gute Beratung liegt aber auch dann vor, wenn man den Ratsuchenden vor Fehlern schützt und damit weitere Kosten erspart. Darüber sollten Sie einmal nachdenken.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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"Sehr geehrter Herr Bohle,

so wie ich Ihre Antwort verstehe, gehen Sie davon aus, dass es momentan kein Vertrag zwischen den beiden Parteien gibt.
Wie Sie zu dieser Schlussfolgerung kommen kann ich nicht nachvollziehen. Leider gehen Sie in keiner der beiden Antworten darauf ein, welche Bedeutung die offenen Positionen der laufenden Beauftragung und die fehlende Schlussrechnung haben.
Zudem kann ich nicht nachvollziehen, weshalb meine Ablehnung eines anderen Angebots die Option auf das ursprüngliche verwirkt.
Das würde bedeuten, dass eine Vertragsoption dadurch umgangen werden kann, in dem eine Partei ein Angebot macht, dass die andere Partei ablehnen wird.
Da Sie von „gefestigter Rechtsprechung" sprechen, würde mich vergleichbare Fälle interessieren, die ich bislang leider nirgends finden konnte.

Mit freundlichen Grüßen"
Stellungnahme vom Anwalt:
Auch Ihnen ein frohes Weihnachtsfest (zuviel zum Thema Freundlichkeit).
FRAGESTELLER 24.12.2017 1,8/5.0
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