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Arbeitsweise der Hausverwaltung

| 03.02.2008 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Guten Tag!

Ich bin Eigentümer einer Dachgeschosswohnung in einem Haus mit insgesamt vier Eigentumswohnungen.

Spätestens seit dem 11. Juli 2007 ist der Hausverwaltung die teilweise Undichtigkeit unseres Hausdaches bekannt (schriftlich per Mail). Folge der Undichtigkeit ist: Die Wände in meinem Badezimmer weisen Nässeflecken auf, die sich nach jedem Regen natürlich verstärken.

Der zeitliche Ablauf war/ist wie folgt:

· am 11.Juli 2007 Info an die Hausverwaltung

· am 05. und 12. September 2007 kam der Dachdecker um den Fehler zu finden

· am 31.Oktober 2007 schrieb die Hausverwaltung alle Eigentümer mit der Bitte um eine Beschlussfassung per Brief zur Dachreparatur an. Begründung der Hausverwaltung: Es handelt sich um einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum (der Dachdecker hat den Ausbau eines nicht mehr benötigten und defekten Dachausstiegs und dafür das Anbringen von Dachziegeln empfohlen). Als Antworttermin der Eigentümer setzte die Verwaltung den 12. November fest.

· am 12.November 2007 terminierte die Hausverwaltung eine ausserordentliche Eigentümerversammlung für den 10.Dezember, weil ein Eigentümer der Dachsanierung nicht zugestimmt hatte

· am 10.Dezember 2007 wurde auf dieser Versammlung die Reparatur beschlossen

Eine Reparatur ist jedoch bis heute nicht erfolgt.

1. Frage
--------
Muss ich diesen, nach meinem Empfinden extrem langen Zeitablauf, hinnehmen? So hat z.B. auch die Sanierung einer Garagenwand über ein Jahr gedauert.

2. Frage
--------
Wer haftet für die Beseitung der Folgeschäden (Nassflecken im Bad) durch das undichte Dach?

Jetzt schon: HERZLICHEN DANK für Ihre Antwort!



Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe bei der Beantwortung der Frage davon aus, dass es sich bei der Hausverwaltung um den WEG-Verwalter handelt.

1.
Für Schäden die durch Schäden am Gemeinschaftseigentum am Sondereigentum auftreten haftet grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies jedoch erst, wenn ihr ein Verschulden zuzurechnen ist. Dies ist bei einem erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden eines Schadens am Gemeinschaftseigentum, sogenannnte Zufallsschäden, grundsätzlich nicht der Fall.

Sie können jedoch dann Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen, wenn diese es pflichtwirdrig unterlassen hat, den Schaden im Gemeinschaftseigentum zu beheben. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die ordnungsmäßige Instandhaltung einen Verwalter übertragen, haftet grundsätzlich dieser unter denselben Voraussetzungen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft und der WEG-Verwalter haften jedoch für die von ihnen verschuldeten Folgeschäden.

2.
Das heißt in Ihrem Fall:
Für den Schaden am Sondereigentum, der durch den Schaden im Dach aufgetreten ist, haftet zuerst weder die Wohnungseigentümergemeinschaft noch der WEG-Verwalter, da Zufallsschaden.
Für verschuldete Folgeschäden, die durch die Verzögerung durch den WEG-Verwalter aufgetreten sind, haftet dieser.

Hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Reparatur eines der Eigentümer, könnte sich dieser ebenfalls Schadensersatzpflichtig gemacht haben, dies allerdings nur für die Verzögerung welche er zu vertreten hat, also zwischen dem 12. November und 10 Dezember 2007.

Da die Verzögerung (davor und danach) also allein beim WEG-Verwalter zu liegen scheint, haftet dieser grundsätzlich für diese Verzögerung. Ob diese verschuldet ist, kann von hier nicht eingeschätzt werden.

3.
Hinnehmen müssen Sie die Verzögerungen nicht, Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit durch Eigentümerbeschluss den WEG-Verwalter abzuberufen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2008 | 18:09

Zunächst:DANKE für Ihre schnelle Antwort.

Bitte gestatten Sie mir die Nachfrage:

Dieser "Fall" schmort seit jetzt sieben Monaten.

Genügt dies, um von einer schuldhaften Verzögerung auszugehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2008 | 19:27

Sehr geehrter Fragesteller,

schuldhaftes Handeln ist grundsätzlich unabhängig vom Zeitablauf. Schuldhaft handelt, wer entweder vorsätzlich oder fahrlässig seine Pflichten nicht erfüllt. Fahrlässig ist nach § 276 Absatz 2 BGB definiert: Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

Wer 2 Monate benötigt eine Handwerker zur Überprüfung zu bestellen, weiter 6 Wochen um eine Eigentümerversammlung einzuberufen und seit nunmehr fast 2 weiteren Monaten es unterlässt die Reparatur in Auftrag zu geben handelt, dem ersten Anschein nach, mindestens fahrlässig und demnach schuldhaft.

Allerdings können Gründe vorliegen, welche die Verzögerung außerhalb der Verantwortung der Verwaltung begründen, dann läge kein schuldhaftes Handeln vor.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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"die Antwort hat mir zwar nicht gefallen :-( aber sie ist mir als Laie logisch und nach einigem Nachdenken auch nachvollziehbar. "