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Arbeit verloren wegen Untätigkeit des Vermieters


| 24.10.2007 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich bin seit 3 Jahren als (ICH-AG)-Selbständige tätig, hatte auch bisher eine sehr gute Arbeit. Vor über einem Jahr sind arbeitslose Mieter über mir eingezogen, die extremen Lärm verursachen (besonders während der Ruhezeiten und das geht bis nachts 2:00-3:00 Uhr). Trotz massiver Beschwerden meinerseits (und Mit-Unterschrift einer anderen Mieterin im Haus)war der Vermieter lange untätig. Diese andere Mieterin hat auch den Sachverhalt meinem Anwalt gegenüber geschildert und auch bezeugt. Trotz dieser Umstände zog es der Vermieter vor, weiterhin nichts zu unternehmen. Danach habe ich die Miete gemindert. Meine Anzeige beim Ordnungsamt gegen diese Mieter wurde dagegen mit allen Zeugen und Beweisen angenommen und an das Amtsgericht weitergeleitet. Das heisst also das Ordnungsamt hat sofort reagiert, während der Vermieter immer noch "schlief". Jetzt habe ich aufgrund dieser massiven Lärmbelästigung meine Arbeit verloren und mache den lange Zeit untätigen, ignoranten Vermieter dafür verantwortlich. Ich habe den Vermieter mehrmals in meinen Briefen darauf hingewiesen, dass dieser ständige nächtliche Lärm zu Problemen bei meiner Arbeit führt und dass ich auf dieses Geld angewiesen bin. Sie haben immer noch nicht reagiert (mit Kündigung dieser Mieter, Abmahnung haben diese Mieter wohl bekommen, aber alles war zu spät). Der Vermieter dachte wohl, dass sich das Problem irgendwann von alleine lösen würde, ist aber immer weiter eskaliert. Ich glaube der Vermieter ist jetzt selbst überrascht, dass es jetzt solche Dimensionen angenommen hat. Da ich den Vermieter als Verursacher sehe, werde ich die Miete weiter einbehalten. Meine konkreten Fragen:

-Habe ich Erfolg mit einer Schadensersatzklage gegen den Vermieter? Immerhin bin ich von meinem guten Honorar plötzlich auf Hartz-IV gefallen. Das ist ein deutlicher Unterschied.

-Kann ich die Miete aus diesem berechtigten Grund einbehalten?

MFG
Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Leider ergeben sich aus Ihrem Sachverhalt einige Unklarheiten. Als Bezieherin des damaligen Existemzgründerzuschusses (Ich-AG)sind Sie wahrscheinlich selbständig tätig gewesen. Insofern gehe ich davon aus, dass Sie nicht Ihre Arbeit verloren haben, sondern ein Auftraggeber abgesprungen ist.

Eine Schadensersatzforderung gegen den Vermieter hat aller Voraussicht nach keine Aussicht auf Erfolg. Es ist Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht zu entnehmen, in welchem Verhältnis die Lärmbelästigung überhaupt zu Ihrer Tätigkeit steht. Falls Sie die Tätigkeit naus der Wohnung heraus ausgeübt haben sollten, ist zunächst zu prüfen, ob Sie hierzu nach Ihrem Mietvertrag überhaupt berechtigt waren, oder ob Ihnen die Wohnung ausschließlich als Wohnraum vermietet wurde.

Sodann müssten Sie u. a. konkret nachweisen, dass Sie ohne die Lärmbelästigung weitere Aufträge erhalten hätten und inwieweit die Lärmbelästigung für die Nichterteilung ursächlich waren.

Darüber hinaus müssten Sie zudem Nachweisen, dass Ihr Vermieter die Lärmbelästigung schuldhaft verursacht hat. Hierzu müssten Sie die konkrete Lärmbelästigung ggfs. auch das Ausmaß nachweisen!

Weiter müsste der entstandene Schaden dem Vermieter auch zurechenbar sein. Das wird bei der Aufgabe einer selbständigen Tätigkeit nur schwer möglich sein. Wegen der konkreten Erfolgsaussichten ist es daher, wie Sie seber sehen, notwendig, eine genaue Sachverhaltsabklärung durchzuführen. Dieses sprengt aber die Möglichkeiten und den Sinn dieses Forums.

Wegen der Mietminderung soviel: Ob und wieviel Miete gemindert werden kann, hängt immer vom Einzelfall und der Beeinträchtigung es vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung ab. Es kommt also darauf an, wann wieviel Lärm in Ihrer Wohnung wahrgenommen wird, ob dieser ortsüblich ist, wie laut dieser ist und ob dieser geeignet ist, die bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wiohnung zu beeinträchtigen. Wegen des Ausmasses einer eventuellen Lärmbelästigung kann von hier aus im Rahmen der Erstberatung keine Eindruck verschafft werden, so dass zu der Höhe einer Minderung keine Angaben gemacht werden können.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nikolai F. Zutz
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2007 | 12:09

Sehr geehrter Herr Zutz,

mir ist folgende Nachfrage noch eingefallen: es ist richtig
-wie Sie in Ihrer Antwort vermuteten- dass mein Haupt-Auftraggeber ausgefallen ist. Ich habe aber ein festes Honorar bekommen, das nachweislich feststeht. Kann man denn nicht dieses entfallene Honorar geltend machen? Ich habe im Übrigen bei dem Auftraggeber (als freie Mitarbeiterin) gearbeitet. Es waren also keine Tätigkeiten aus der Wohnung heraus (kein Gewerbe).
Und zur Mietminderung: ich habe sie 20% gemindert, was bei dem täglichen Lärm nachts völlig in Ordnung ist. Der Lärm ging übrigens seit über einem Jahr so jede Nacht. Ich denke das kann man niemandem zumuten.

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2007 | 15:28

Sehr geehrter Fragesteller,

gerade nach Ihrem ergänzenden Vortrag scheint ein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter nicht gegeben zu sein. Es besteht kein direkter Zusammenhang zwischen dem Verlust des Auftrags und dem Lärm in der Wohnung.

Inwieweit eine Minderung in Höhe von 20 % gerechtfertigt ist, läasst sich aus der Ferne nicht beurteilen. Es kommt speziell darauf an, wann genau in welchen Räumen welcher Lärm wie laut zu hören ist. Grundsätzlich müssen Sie Ihrem Vermieter aber auf jeden Fall mitteilen, weswegen die Miete gemindert wird.

Ich hoffe, Ihnen eine weitere Orientiwerungshilfe gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Nikolai F. Zutz
-Rechtsanwalt-

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