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Anzahl WEG


| 03.05.2006 17:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Ein Betriebsgrundstück einer Gewerbeimmobilie in einem Gewerbegebiet ist durch Grundstücks-Teilungsanträge in einen Wohnbereich (Flurstück 516/9)und einen Betriebsbereich (Flurstück 516/8)aufgeteilt worden. Der Wohnbereich wurde in ein Grundstück mit Sondereigentum aufgeteilt, so dass Sondereigentum in einer Dachgeschosswohnung, einer Erdgeschosswohnung und einem Betriebsbüro entstand. Das Grundstück des Betriebsbereichs wurde in Sondereigentum Werkstatt, Lagerhalle, Betriebsgaragen und eine Doppelgarage aufgeteilt. Die Doppelgarage ist der Dachgeschosswohnung zugeordnet. Durch baurechtliche Entscheidung ist die Dachgeschosswohnung in bestimmten Grenzen zum Bewohnen von betriebsfremden Personen freigegeben. Die Bewohner der Dachgeschosswohnung sind Teileigentümer mit Sondernutzungsrecht der DG-Wohnung und der Doppelgarage. Bisher wurden sämtliche Fragen der WEG auf einer einheitlichen Eigentümerversammlung entschieden. Handelt es sich hier um 2 WEG´s, obwohl der Wohnbereich dem Betriebsbereich gemäß BauNVo zu dienen hat? Sind deshalb gesonderte ETV´s einzuberufen? Die WEG´s wären personengleich. die Anteile unterschiedlich. Teile des Wohnbereichs können nur über das Betriebsgrundstück erreicht werden. Teile des Sondereigentums des Betriebsbereichs können nur über das Grundstück des Wohnbereichs erreicht werden.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


auch wenn es etwas verwundert, dass die Doppelgaragen (Betriebsbereich) der Dachgeschosswohnung (Wohnbereich) zugeordnet worden ist, ist dieses durch die vertragliche Einräumung nach § 3 WEG zulässig.

Ansonsten gilt hier § 8 WEG, wonach die Begrundung durch Teilung zu erfolgen hat.

Ich gehe nun davon aus, dass Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Eintragung in das Grundbuch ordnungsgemäß erfolgt sind.


1.)

Dann liegt es hier so, dass nach den gesetzlichen Vorschiften die jeweiligen Teile als rechtlich selbständig anzusehen sind und es handelt sich rechtlich um zwei getrennte Einheiten mit allen Rechten und Pflichten.

Dass Teile des Wohnbereiches nur über das Betriebsgrundstück erreicht werden können, steht dieser rechtlichen Einstufung nicht entgegen:

Hierzu hat das BayOblG mit Beschluss vom 03.11.1987 (abgedruckt in: Rpfleger 1988,62) sinngemäss ausgeführt, dass es wesentlich auf die Angrenzung von gezogenen Nutzungen zu der "sinnvollen" Benutzung ankommt.

Nach dieser Entscheidung wird es also "nur" darauf ankommen, dass das Betriebsgrundstück nur in den einzelnen, gestatteten Beziehungen (hier der Zugang zu Teilen des Wohnbereiches) genutzt wird, ohne dass dadurch der rechtliche Charakter der eigenständigen Einheit aufgehoben sind (und umgekehrt für das Wohngrundstück).


2.)

Da hier zwei selbständige Einheiten nach Ihrer Schilderung und vorbehaltlich der Einsicht in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter (was eigentlich notwendig wäre) bestehen, sind dann auch zwei getrennte Eigentümerversammlungen einzuberufen.

Dabei spielt es keine Rolle, dass die Personen identisch sind; entscheidend sind die Miteigentumsanteile, wo ja nach Iher Darstellung eben Unterschiede bestehen.

Die jeweiligen Gemeinschaften werden also rechtlich nicht um gesonderte Versammlungen herumkommen.

Ob dieses aus praktischen Gründen ratsam ist, ist dabei eine völlig andere Frage, die auch, soweit kein Streit entsteht, sicherlich mit dem "normalen Menschenverstand" geregelt werden kann und sollte.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2006 | 20:50

Wenn es ausschließlich um WEG ginge, wären mir Ihre Ausführungen einleuchtend. Sind Sie sicher, dass die Eigenschaft des Gewerbegebiets und des ehemals einheitlichen Gewerbegrundstücks von untergeordneter Bedeutung ist? Beispielsweise glaubt der Doppelgarageneigentümer darüber mitbefinden zu können, ob, wo und wie lange sporadisch für den Betrieb erforderliche Schutt- und Schrottcontainer aufgestellt werden können. Nach WEG wäre sicher ein entsprechender Beschluss zu fassen. Unter gewerblichen Gesichtspunkten ist es eine Zumutung. Was gilt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2006 | 08:11

Sehr geehrte Damen und Herren,


da die Ursprungsfrage auf Fragen des WEG ausgerichtet waren, hatte ich in der Tat auch unter diesen Gesichtspunkten geantwortet.

Die Eigenschaft des Gewerbegebietes und des EHEMALS einheitlichen Gewerbegrundstückes ist hier in der Tat von untergeordneter Bedeutung, da aufgrund der Teilung und Schaffung des WEGs nunmehr diese Vorschriften vorrangig gelten.

An die Rechtsfolgen des WEG sind Sie gebunden, so bedauerlich es auch im Einzelfall für Sie nun sein mag. Dieses bedeutet, dass dann auch ein entsprechender Beschluss zu fassen wäre.

Dieses mag unter gewerblichen Gesichtspunkten auch eine Zumutzung sein, ist rechtlich jedoch kaum zu ändern, SOFERN sich aus den verträgen und der Teilungserklärungen nichts anderes ergibt; deshalb hatte ich ja darum gebeten, mir dieses zuzufaxen, damit sich diese erste Einschätzung ggfs noch ändern und Ihren Wünschen angepasst werden kann.

Für die Nutzung ist die Ausgestltung sehr wichtig, da die von Ihnen angesprochenen Probleme die sogenannte Gebrauchsregelung betreffen:

Kann z.B. die Ausübung des Gewerbes (was dann auch das Aufstellen der Container umfassen würde) nur aus wichtigem Grund verweigert werden, so kann die ETV dies Nutzung nicht verweigern (BayOblG in: NJW-RR 1986, 1465).

All das wird anhand der Unterlagen dann zu prüfen sein, wobei wir uns dann aber von der Ausgangsfrage abwenden und dieses ohne Einsicht in die Unterlagen nicht abschließend geklärt werden kann.

Es besteht auch weiter die Möglichkeit (durch Beschluss, sofern Sie die erforderliche Stimmenmehrheit besitzen), all diese Fragen EINMAL zu regeln, sofern eine großzügige Regelung (etwa: Dem Gewerbebetrieb wird erlaubt, das Grundstück für alle Tätigkeiten zu nutzen, die zur Ausübung des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes gehören, ohne dass darüber gesondert abzustimmen wäre) getroffen wird.

Schlimmstenfalls (sofern der erforderliche Stimmzahl nicht vorliegt) müsste dieses einmal durch eine gerichtliche Entscheidung geklärt werden, um künftigen Auseinandersetzungen den Boden zu entziehen.

Sollten noch Fragen offen sein, rufen Sie doch einfach einmal an.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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