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Anwendung oder Ausschluss der HeizkostenV

| 15.05.2018 17:12 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich besitze seit dem Tod meiner Mutter im Sommer 2015 zusammen mit meinem Bruder in Erbengemeinschaft ein Zweifamilienhaus mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss (mit Strom und Heizung, aber ohne Wasseranschluss) im Raum Stuttgart. Jeweils im EG und im OG befindet sich eine Wohnung von 87 qm Wohnfläche.

Im OG wohnt seit 1995 eine Familie mit 3 Kindern zur Miete. Im EG und DG wohnt mein Bruder alleine. Ich selbst wohne in München zur Miete.

Die vermietete Wohnung gilt als Einliegerwohnung und da im EG mein Bruder als einer der Vermieter wohnt, ist bei uns die Ausnahme nach § 2 der HeizkostenV wirksam, wonach wir nicht zwingend nach den Bestimmungen der HeizkostenV abrechnen müssen. Das ist auch in einer früheren Beratung so festgestellt worden.

Unsere Mieter im OG heizen von Anbeginn an nur mit Holz über den vorhandenen Kachelofen und nutzen so nicht die vorhandene Ölzentralheizung. Warmes Wasser wird über die zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage bezogen. Abgerechnet wird bei uns auf jeden Fall nicht nach der HeizkostenV, wonach ja mindestens 50% der Kosten nach Verbrauch und der Rest z. B. nach Quadratmetern Wohnfläche abgerechnet wird.

Meine Fragen jetzt:

Sollten wir gemeinsam mit dem Mieter nach der HeizkostenV Heizung und Warmwasser abrechnen wollen, müssten wir das dann in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag rechtlich abmachen?

Sollten wir weiterhin, wie bisher ohne Anwendung der HeizkostenV abrechnen wollen, müssten wir da jetzt auch eine schriftliche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag erstellen, wo dann beide Parteien unterschreiben, dass sie nicht nach dieser Verordnung abrechnen wollen oder kann das einfach unterbleiben und hat auch rechtlich für uns als Vermieter keine negativen Auswirkungen? Also können wir ohne schriftliche Zusatzvereinbarung weitermachen wie bisher, obwohl die HeizkostenV in ihrer aktuellen Fassung ja schon seit 2009 gilt?

Für die Beantwortung meiner Fragen im Voraus Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich aufgrund der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Nach § 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gehen die Vorschriften dieser Verordnung, außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, d.h. entgegenstehende Abreden werden außer Kraft gesetzt. Dabei wird auf Gebäude mit zwei Einheiten abgestellt, so dass man beispielsweise § 2 HeizkostenV analog anwendet, wenn es sich bei den insgesamt zwei Einheiten nicht um Wohnungen handelt. Dagegen ist die Vorschrift trotz des missverständlichen Wortlauts nicht anwendbar, wenn in einem Gebäude zwar nur zwei Wohnungen, daneben aber zusätzliche Nutzeinheiten vorhanden sind (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rz. 6088). Es sollte daher nach der HeizkostenV abgerechnet werden. Hiermit wird der vorrangig geltenden HeizkostenV genügt. Eine gemeinsame Änderung einer vertraglichen Mietstruktur kann grundsätzlich nur durch eine einvernehmliche Vertragsänderung z.B. durch eine Nachtragsvereinbarung erfolgen. Sollte dabei auf eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen umgestellt werden, soll man nach Ansicht des Amtsgerichts München die Mieter zuvor auf das Risiko ggf. erheblicher Nachforderungen hinweisen. Eine klare vertragliche Regelung ist oftmals sinnvoll. Ein Rechtsanspruch auf eine solche Vertragsänderung hat man als Vermieter nicht, insofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.05.2018 | 17:57

Sehr geehrter Herr Joerss,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich hätte noch folgende Nachfrage:
ich bin mir nicht sicher, ob ich Sie richtig verstanden habe. Konkret: Nach Ihrer Meinung gilt unsere Mietwohnung im OG nicht als Einliegerwohnung, weshalb die HeizkostenV eigentlich angewandt werden müsste. Dazu müsste dann eine schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag abgefasst und von beiden Parteien unterschrieben werden. Sollte der Mieter das nicht wollen, geschieht gar nichts und alles bleibt beim Alten. Habe ich das so richtig verstanden?
Was mich noch verunsichert ist, dass mir Dez. 2017 auf diesem Portal ein anderer Anwalt bei der gleichen Schilderung unserer Haussituation, gesagt hat, das unsere OG-Wohnung eine Einliegerwohnung sei und die HeizkostenV ausgeschlossen werden könne. Genauso sahen es im letzten Jahr zwei Anwälte eines Grundbesitzervereins.
Für die Beantwortung der Zusatzfrage im Voraus Herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2018 | 22:15

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihren Schilderungen nach wird auch das Dachgeschoss beheizt und die zentrale Heizungsanlage von den Mietern im OG genutzt. Wie eine nachvollziehbare Abrechnung und Verteilung auf die Einheiten ohne Verbrauchserfassung erfolgen soll, ist mir abstrakt nicht nachvollziehbar. Dazu bzw. zu den konkreten Ausführungen der anderen führen Sie leider nicht aus. Daher konnte ich solche nicht im Rahmen der Nachfrage prüfen. Sinnvoll – und streitvermeidend – erscheint mir eine vernünftige Abrechnung nach der HeizkostenV. Dies kann - insoweit die HeizkostenV maßgeblich ist - auch ohne Nachtrag geschehen. Ein einvernehmlicher Nachtrag würde eine Abrechnungsweise für die Zukunft vernünftig klarstellen. Bestenfalls sollte zur abschließenden Klärung ein auf Wohnraummietrecht spezialisierter Rechtsanwalt am Ort der Wohnung (dort ist das zuständige Gericht) hinzugezogen werden, der Ihre derzeitige Abrechnung anhand Ihres Mietvertrags und dortiger Abreden unabhängig prüft, ggf. Verbesserungsvorschläge macht, evtl. eine Abrechnung erstellen und Sie auch bei einem eventuellen Streit über die Betriebskostenabrechnung vertreten kann.

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 20.05.2018 | 18:09

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