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Anwendung des Mietspiegels nach Modernisierungsumlage


28.07.2007 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Für unsere drei Zimmer, Küche und Bad-Altbauwohnung haben wir ein Mieterhöhungsverlangen erhalten. Begründet wird die Mieterhöhung durch Vergleich mit der ortsüblichen Miete an Hand des Mietspiegels der Stadt München.
Uneinigkeit besteht über die Berechnung des Fußbodens.
Die drei Zimmer sind in etwa gleich groß. In einem Zimmer befindet sich Parkettboden (älter als 50 Jahre, in den letzten 25 Jahren nicht in Stand gesetzt) (entspricht damit dem Kriterium alter Boden), in einem Zimmer befindet sich PVC (entspricht dem Kriterium einfacher Boden). Im dritten Zimmer sowie im Flur wurde im Jahr 1992 Korkboden (Korkfliesen) verlegt. Zuvor war auch hier PVC. Die Verlegung dieses Bodens hatten wir seinerzeit veranlasst und in Auftrag gegeben. Die Vermieterin beglich die Rechnung. Sie übernahm den Teil der Kosten, der über 40,- DM pro Quadratmeter hinausging (die tatsächlichen Kosten lagen bei über 100 DM. Pro Quadratmeter). Die übrigen Kosten wurden als Modernisierungsumlage auf die Miete umlegt (die genauen Daten fehlen).
Bei der jetzigen Mieterhöhung argumentiert die Vermieterin, dass ein Abschlag von 0,39 € für alten Boden gerechtfertigt sei, nicht jedoch der erhöhte Abschlag für einfachen Boden in Höhe von 1,71 €.
Unserer Argumentation ist: In den Wohnräumen befindet sich überwiegend einfacher Boden. Begründung: Den Korkboden haben wir als Mieter durch die damalige Modernisierungsumlage finanziert, so dass für die jetzige Berechnung zu Grunde gelegt werden muss, dass lediglich in einem Zimmer altes Parkett vorhanden ist, in den anderen Zimmern jedoch PVC.
Frage: kann man so argumentieren?
Für den Fall, dass wir den geringeren Abschlag von 0,39 € akzeptieren müssen, gibt es eine Argumentation, dass trotzdem ein höherer Abschlag angesetzt werden kann, da sich in über einem Viertel der Wohnräume alter Boden befindet?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Argumentation ist durchaus schlüssig.

Den Korkboden (nur um den geht es ja wohl) haben Sie schlussendlich vollständig bezahlt, nämlich in Höhe von 40,00 DM/qm sofort und in Höhe des Restes im Laufe der Jahre über den Modernisierungszuschlag.
Die Vermieterin kann bei einem Mieterhöhunngsverlangen also nur den Zustand der Räume zu Grunde legen, den sie selbst finanziert hat. Alles andere würde eine unangemesene Benachteiligung des Mieters darstellen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe


Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2007 | 23:53

danke für Ihre Antwort: jedoch kann ich Ihre Aussage nicht ganz nachvollziehen, da offensichtlich ein ein Mißverständnis vorliegt. 40 DM/qm hat die Vermieterin bezahlt und nicht ich. Daher kann ich nicht argumentieren, dass ich den Korkboden vollständig bezahlt habe. Die Kosten des Verlegens für 38 qm betrugen 7.580 DM. die Vermieterin hat 1.520 DM (38 x 40 DM) übernommen, die restlichen ca. 6.000 DM wurden auf die Miete umgelegt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.07.2007 | 14:08

Sehr geehrter Fragesteller,

offensichtlich bestand ein Mißverständnis über den Teil, den die Vermieterin übernommen hat.
Jedenfalls kann die Vermieterin bei der Berechnung nach Mietspiegel nicht den Bodenbelag heranziehen, SOWEIT er von Ihnen bezahlt wurde. Nach Ihren Angaben haben Sie jedoch 6.000,00 DM, also den ganz überwiegenden Teil übernommen, so dass der von der Vermieterin übernommene Teil kaum ins Gewicht fällt.

Ein Mietspiegel enthält immer relativ starre Vorgaben, die nicht immer den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen und deshalb häufig Anlass zu Meinungsverschiedenheiten geben. Letztlich wird es deshalb immer eine Ermessensfrage bleiben und es kann nicht vorgesagt werden, wie ein Gericht dies sieht.

Insofern wird man in Ihrem Fall möglicherweise einen Mittelweg wählen müssen und bei der Erhöhung den "alten Boden" und den "einfachen Boden" anteilig nach dem von Ihnen und der Vermieterin finanzierten Anteil berechnen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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