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Antrag auf Rückgängigmachung der Stimmrechte?


08.08.2009 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Wir wohnen in einem 3-Parteien-Haus, in dem wir im Jahre 2001 zwei Wohneinheiten zuzügl. einer abgeschlossenen Garage kauften. Die beiden Wohnungen sind jedoch nicht in sich abgeschlossen, sondern durch eine Innentreppe miteinander verbunden (sprich Maisonettewohnung). Sowohl im Kaufvertrag, in der Teilungserklärung, als auch im Grundbuch, ist diese Maisonettewohnung als 2 Wohneinheiten eingetragen, d.h. uns liegen 3 Grundbuchblätter (2 Wohnungen, 1 Garage) vor.
Vor 12 Jahren ( 1995) hatte der Vorbesitzer nach einer baulichen Abgeschlossenheitsbescheinigung die Teilungserklärung und den Grundbucheintrag notariell anfertigen lassen und die 3 Wohneinheiten aufgeteilt. 2 behielt er für sich, die dritte wurde verkauft.
2001 kauften wir von dem Vorbesitzer also diese beiden Wohneinheiten. Dadurch erwarben wir 2 Stimmrechte, die uns auch gerichtlich bescheinigt worden sind (Beschluss des Amtsgericht Köln).
2007, also vor 2 Jahren, kaufte der Vorbesitzer die dritte Wohnung wieder zurück und möchte nun gerichtlich unsere beiden Stimmrechte rückgängig machen, indem er sagt, die Teilungserklärung und der Grundbucheintrag seien nicht richtig, da der Treppenausbau, der nötig wäre um die Dachgeschosswohnung als abgeschlossen deklarieren zu können, nie erfolgt sei.
Hat er Aussicht auf Erfolg?
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Der Antrag hat Aussicht auf Erfolg soweit er zulässig und begründet ist. Das heißt, dass zunächst ein solcher Antrag überhaupt statthaft, also prozessual möglich sein muss.

Ein Antrag auf Rückgängigmachung der Stimmrechte scheint insoweit vor dem Amtsgericht – Abteilung für Wohnungseigentumssachen – möglich.

Fraglich ist aber, ob der Antrag auch begründet ist, also materiell-rechtlich begründet. Der Vorbesitzer müsste also einen Anspruch darauf haben, dass die Stimmrechte rückgängig gemacht werden.

Da er insoweit behauptet, dass die Teilungserklärung und der Grundbucheintrag unrichtig seien, muss er dies natürlich beweisen. Wenn die Behauptungen den Tatsachen entsprechen und der Voreigentümer dies auch beweisen kann, wird der Anspruch durchgehen, dass heißt der Antrag hat Aussicht auf Erfolg.

Hier soll die Abgeschlossenheitserklärung der Dachgeschosswohnung insoweit unrichtig sein, weil der nötige Treppenausbau nicht erfolgt sei. Abgeschlossen ist eine Wohnung, wenn sie einen eigenen Zugang / Eingang hat und durch diesen auch separat zu betreten ist.

Ob diese Voraussetzungen auch tatsächlich vorliegen, kann nicht abschließend geklärt werden. Dies müssen Sie abschätzen und daraus ableiten, ob der Antrag des Vorbesitzers Aussicht auf Erfolg hat.

Rein rechtlich ist die Abgeschlossenheit dann nicht gegeben, wenn die Dachgeschosswohnung durch den fehlenden Treppenausbau tatsächlich nicht separat zugänglich ist und über einen eigenen Eingang verfügt.

Die Teilungserklärung und der Grundbucheintrag wären dann insoweit zu korrigieren.

Allerdings sind nach Ihren Angaben die Wohnungen entsprechend den Teilungserklärungen als eigenständige Wohneinheiten in das Grundbuch eingetragen. Auch eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt vor.

Daher ist hier grundsätzlich davon auszugehen, dass der Antrag keine Aussicht auf Erfolg hat. Mit abschließender Sicherheit kann dies aber nicht beurteilt werden, da nicht bekannt ist, wie der Vorbesitzer seinen Antrag begründet hat und beweisen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch helfen und einen ersten rechtlichen Überblick verschaffen.
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