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Anteilige Nebenkostenabrechnung nach Verkauf


| 29.10.2006 22:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Rechtsexperten,
im Juni 2005 habe ich meine selbst genutzte Eigentumswohnung verkauft; Übergabe am 25.06.2006. Die Wohnung stand seit August 2004 leer. Im schriftlichen Übergabeprotokoll wurden alle Zählerstände festgehalten.
Bereits Ende 2004 hatte ich die Hausverwalterin um Reduzierung der monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlung von 220€ gebeten. Dies ist nicht erfolgt; die Verwalterin hat jedoch eine anteilige Jahresabrechnung für die Zeit von 01.01.-24.06.06 erstellt, die naturgemäß ein Guthaben ausweist (394€). Dazu erhielt ich den Hinweis, dass laut BGH-Urteil mit dem Erwerber abgerechnet wird. Verkäufer und Erwerber könnten danach ggf. im Innenverhältnis abrechnen. Die Käuferin weigert sich jedoch, das ausgewiesene Guthaben zu erstatten.
Es wurde vor Übergabe eine gemeinsame Erklärung unterzeichnet, in der Käuferin und Verkäufer (ich) erklären, dass ihnen bekannt ist, dass nach aktueller Rechtsprechung kein Anspruch auf eine zeitanteilige Jahresabrechnung besteht.
Dennoch liegt eine solche anteilige Abrechnung vor.
Meine Frage ist nun, ob mir durch die Ausfertigung der Abrechnung nicht doch ein Rechtsanspruch entsteht, zumal das BGH-Urteil ja offensichtlich die Möglichkeit des Ausgleichs nicht ausschließt?
Außerdem wüsste ich gerne, um welches Urteil es sich handelt (AZ, Datum).

Für kompetente Antwort danke ich im voraus!
30.10.2006 | 13:09

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Zugrundelegung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

Sie stellen ab auf das BGH Urteil vom 14.9.2000 (Az.: III ZR 211/99, WM 2000, 609), nachzulesen u.a. auf den Seiten des Bundesgerichtshofes.

Hier wird u.a. ausgeführt, dass eben gerade keine eigene Abrechnung für den angebrochenen Abrechnungszeitraum durch den Veräußerer zu erfolgen hat, sondern dies durch den Erwerber am Ende der Abrechnungsperiode zu geschehen hat. Die vorliegende Abrechnung kann (und muss) jedoch dem Erwerber übergeben werden, um als Grundlage für die spätere Jahresendabrechnung zu dienen.

Etwas anderes kann sich nur aus dem geschlossenen Kaufvertrag ergeben. Wenn, wie dies gängig ist, die Übernahme der Wohnung mit allen Lasten und Nutzungen zum Zeitpunkt X vereinbart wurde, so stehen dem Erwerber ab dem Zeitpunkt des Eigentumsüberganges die entsprechenden Erlöse zu. Für den vorherigen Zeitpunkt haben Sie weiterhin einen Anspruch auf Auskehrung des Guthabens, wenn auch erst mit Abschluss der Abrechnungsperiode. Da die entsprechenden Werte jedoch bereits jetzt feststehen, kann eine Abrechnung mit Ihnen auch bereits zum jetzigen Zeitpunkt erfolgen.

Sollten ergänzende Zahlungen vertraglich ausgeschlossen worden sein, so steht Ihnen kein Anspruch auf Auszahlung des Guthabens zu. Ob dies so ist, kann in Unkenntnis des Vertrages nicht beantwortet werden.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe für Ergänzungen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2006 | 13:41

Sehr geehrter Wandt,
zunächst vielen Dank für die ausführliche Antwort!
Leider konnte ich unmittelbar nach dem Absenden meiner Frage nicht mehr den Fehler korrigieren, der sich in den Zahlen eingeschlichen hatte:
Die Übergabe war am 25.06.2005 (nicht 2006) und die anteilige Jahresabrechnung bezieht sich auf dem Zeitraum 01.01.05-24.06.05 (nicht 06).
Das bedeutet, dass die Jahresabrechnung bereits erfolgt ist und ich eben separat eine anteilige Abrechnung erhalten habe.
Ein ausdrücklicher Ausschluß von Erstattungen wurde vertraglich nicht festgelegt, sondern es wurde nur wie in der 1. Frage beschrieben in der gemeinsamen Erklärung bestätigt, dass kein Anspruch auf eine anteilige Jahresabrechnung besteht. Übrigens ist auch die Käuferin nicht Vermieterin der Wohnung, sondern nutzt, wie ich zuvor auch, die Wohnung selber.
Sollten diese ergänzenden Informationen den Sachverhalt verändern, wäre ich für eine kurze Information dankbar.
Nochmals herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2006 | 13:55

Die Antwort auf die Nachfrage erfolgte als Ergänzung statt als Nachfrageantwort. Bitte entschuldigen Sie das (technische) Versehen.

Ergänzung vom Anwalt 30.10.2006 | 13:53

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die abschließende Abrechnung bereits erfolgt ist, dann ist Ihnen das Guthaben auszukehren.

Da der Vertrag nach Ihren Angaben keine Bestimmung dazu enthält, gilt die gesetzliche Regelung. Hiernach ( § 446 Satz 2 BGB) stehen dem Erwerber mit dem Übergang die entsprechenden Nutzungen und Lasten zu. Für den vorangegangenen Zeitraum muss somit im Innenverhältnis abgerechnet, also der Überschuss ausgekehrt, werden. Hier finden die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 ff. BGB) Anwendung.

Ich bedanke mich für Ihre Nachfrage und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
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